Veintiún meses consecutivos de crecimiento

El mercado hipotecario sigue dando señales de fortaleza. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó las 46.661 operaciones en marzo, lo que representa un crecimiento del 9% respecto al mismo mes del año anterior, según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata del registro más elevado en un mes de marzo desde 2010, un hito que no puede leerse sin contexto: los precios de la vivienda no paran de subir, los compradores necesitan cada vez más financiación bancaria para cerrar operaciones, y una parte de los inversores empieza a alejarse de un mercado donde la rentabilidad ya no es lo que era.

Con este dato, la contratación de hipotecas sobre viviendas encadena 21 meses consecutivos de crecimiento interanual. Una racha que, eso sí, muestra cierta moderación: el repunte de marzo se sitúa casi siete puntos por debajo del 16,3% registrado en febrero. El crecimiento continúa, pero el ritmo se templa.

 El tipo de interés medio baja al 2,84%, mínimo desde octubre

Los tipos siguen jugando a favor del comprador que necesita hipotecarse. El tipo de interés medio para las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en marzo en el 2,84%, por debajo del 2,88% de febrero y en su nivel más bajo desde octubre pasado. Es el decimocuarto mes consecutivo con una tasa por debajo del 3%, umbral que cayó por primera vez en casi dos años en febrero de 2025 y que, por ahora, no ha vuelto a superarse.

El plazo medio de los préstamos se mantuvo en 25 años. En cuanto a la modalidad, el 63,8% de las hipotecas se firmó a tipo fijo frente al 36,2% a tipo variable, una distribución que refleja la preferencia mayoritaria por la certidumbre en un contexto de tipos aún moderados pero con perspectivas inciertas. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,83% para las de tipo fijo y del 2,86% para las variables, una diferencia mínima que explica en parte por qué tantos compradores siguen optando por blindarse ante posibles movimientos del Banco Central Europeo.

El capital prestado supera los 8.125 millones de euros

Más allá del número de operaciones, lo que realmente revela la presión del mercado es el importe. El capital prestado en marzo avanzó un 20% en tasa anual, superando los 8.125 millones de euros. El importe medio de las hipotecas creció un 10,1%, hasta los 174.132 euros por operación.

En términos mensuales —marzo frente a febrero— el número de hipotecas sobre viviendas creció un 2,4% y el capital prestado se incrementó un 2,9%. Si se mira el acumulado del primer trimestre, el balance es contundente: un 9,7% más de hipotecas firmadas, un 21,5% más de capital prestado y un 10,7% de incremento en el importe medio. Dicho de otro modo, se hipoteca más gente, por más dinero y en operaciones de mayor cuantía. La vivienda es cara, la financiación es necesaria y la demanda no afloja.

Las comunidades autónomas, con Madrid disparada y Galicia a la baja

El comportamiento es muy desigual por territorios. Las comunidades que registraron mayores crecimientos interanuales en el número de hipotecas sobre viviendas fueron la Comunidad Foral de Navarra (+60,4%), Aragón (+45,4%) y la Comunidad de Madrid (+19,1%). En el otro extremo, las mayores caídas correspondieron a Galicia (-20,7%), Castilla y León (-16,6%) y el País Vasco (-12,3%).

Las diferencias son llamativas y responden a una combinación de factores: dinámica poblacional, mercados laborales, precios del suelo y disponibilidad de obra nueva. Madrid, con su mercado tensionado y sus precios al alza, sigue atrayendo compras que requieren de hipotecas más elevadas. Las regiones con descensos pueden estar reflejando tanto una mayor cautela del comprador como una demanda que ya se adelantó en trimestres anteriores.

La caída de las novaciones: ¿se ha cerrado la ventana de las renegociaciones?

Un dato que merece atención es el retroceso en las hipotecas con cambios registrales: el total cayó un 28,3% en tasa anual. Las novaciones —modificaciones con la misma entidad— se redujeron un 25,2%, y las subrogaciones al deudor —cambio de titular— un 43,7%. Por el contrario, las subrogaciones al acreedor —cambio de banco— crecieron un 8%, lo que sugiere que una parte de los hipotecados sigue buscando mejores condiciones en otra entidad.

La explicación más probable para la caída general es sencilla: la oleada de renegociaciones que se produjo cuando los tipos estaban altos ya se ha diluido. Con el euríbor en niveles más contenidos, la urgencia por renegociar pierde fuerza y las entidades tienen menos margen para ofrecer mejoras sustanciales.

Perspectivas para los próximos meses: el BCE, el euríbor y la incertidumbre

La pregunta que más interesa a compradores y agentes es hacia dónde va el mercado hipotecario en los próximos meses. La respuesta depende, en buena medida, de lo que haga el Banco Central Europeo, y las señales no son precisamente tranquilizadoras. El BCE no solo ha frenado el ciclo de bajadas de tipos y los sube, sino que las perspectivas apuntan a posibles snuevas subidas en los próximos meses, un escenario que el euríbor ya empieza a descontar y que podría encarecer significativamente el coste de la financiación hipotecaria.

En ese contexto, la preferencia mayoritaria por el tipo fijo que reflejan los datos de marzo cobra todavía más sentido: quienes se hipotecan ahora al 2,83% fijo están tomando una decisión defensiva ante un panorama en el que los tipos variables podrían empeorar. Para los que ya tienen hipoteca variable, la amenaza de una nueva escalada del euríbor vuelve a poner sobre la mesa la conveniencia de negociar un cambio a tipo fijo antes de que el coste de hacerlo suba también.

Si las expectativas de subidas de tipos se confirman, es probable que la demanda hipotecaria empiece a moderarse en el segundo semestre del año, especialmente en los tramos de importe más elevado, donde el esfuerzo financiero del comprador ya es considerable. El récord de marzo puede estar reflejando, en parte, una demanda que se adelanta para cerrar operaciones antes de que las condiciones empeoren.