Mientras el Ayuntamiento de Madrid aplica normas para favorecer la privatización de recursos público, la Asamblea de Madrid ha aprobado definitivamente el Proyecto de Ley de Medidas Urgentes para Vivienda Protegida, impulsado por el gobierno de Isabel Díaz Ayuso a mediados de abril. La norma ha salido adelante con el apoyo del PP, la abstención de Vox y el rechazo de la izquierda. El título suena bien: vivienda protegida, medidas urgentes. El contenido, leído con atención, es algo más matizable.

Más edificabilidad, más densidad, más beneficio para el promotor

Entre las principales novedades de la ley figura el aumento de hasta un 30% de la edificabilidad y un 20% de la densidad en determinados desarrollos residenciales sobre suelos de titularidad pública que todavía no se han urbanizado. El Ejecutivo regional lo vende como un mejor aprovechamiento del suelo disponible. La oposición, con más franqueza, lo llama por su nombre: una medida que engorda el margen de beneficio del promotor sin que nadie haya calculado qué ocurre con los servicios públicos —colegios, centros de salud, transporte— cuando de golpe hay un 20% más de viviendas en un desarrollo ya diseñado para una densidad determinada. El diputado socialista Javier Guardiola lo dijo sin rodeos: el PP ha metido en una ley de vivienda protegida algo que por definición no puede ser VPO.

La norma también amplía los cambios de uso: hasta ahora las conversiones de oficinas a vivienda estaban acotadas al suelo terciario de servicios. Ahora se extienden a hoteles y edificaciones privadas sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico. Que sea más fácil convertir un hotel en pisos de alquiler no es, en sí mismo, una mala noticia. La pregunta es para quién se convierte y a qué precio.

El coliving llega a Madrid con el respaldo institucional

La ley permite además a los ayuntamientos autorizar, de forma temporal, alojamientos temporales en parcelas industriales vacantes en entornos urbanos consolidados. El objetivo declarado es dar respuesta a la movilidad laboral y aprovechar suelo infrautilizado. El objetivo real, que nadie oculta demasiado, es que el coliving —ese eufemismo para habitaciones compartidas a precio de piso entero— encuentre cobertura legal en la región. Vox, en un giro inesperado, fue la voz más directa al respecto: la diputada Beatriz Tejero advirtió que el coliving no es una vivienda, no tiene precio máximo ni régimen de adjudicación protegida. Que sea la ultraderecha quien señale la ausencia de protección al inquilino dice bastante sobre el estado del debate político en Madrid.

Para Jorge Moruno, de Más Madrid, la normativa seguirá alimentando la espiral de precios y dejará que sean los promotores privados quienes lideren la provisión de infraestructuras y dotaciones. Es decir, el modelo que ya conocemos: suelo público, beneficio privado, problema público cuando algo falla.

 Alquiler asequible siete años, venta libre después

Mientras la Asamblea aprobaba la ley regional, el Ayuntamiento de Madrid anunciaba la licitación de diez parcelas municipales en Los Berrocales y Los Ahijones para construir 1.017 viviendas en régimen de alquiler asequible con opción a compra. El alcalde Martínez-Almeida lo presentó como una fórmula inédita en el patrimonio municipal del suelo de la capital.

Los números: alquiler fijado en 949,5 euros al mes para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados construidos. Opción de compra tras siete años de arrendamiento a 3.600 euros por metro cuadrado. Las cantidades pagadas durante el alquiler se capitalizan parcialmente para la futura compra. Las parcelas salen a concurso valoradas en 82 millones de euros. El 50% de las viviendas estará reservado a menores de 35 años.

¿Quién puede permitirse 3.600 euros por metro cuadrado?

Aquí conviene hacer una pausa. Madrid es la comunidad autónoma que lidera los precios de venta y alquiler en España. El precio medio de compraventa en la ciudad supera en muchas zonas los 4.000 euros por metro cuadrado, así que 3.600 puede parecer una ganga relativa. Pero una vivienda de 90 metros cuadrados a ese precio sale por 324.000 euros. Para una familia joven que lleva siete años pagando casi mil euros mensuales de alquiler —unos 80.000 euros en total—, ejercer la opción de compra sigue requiriendo acceso a una hipoteca de más de 240.000 euros. En un contexto de tipos de interés que siguen pesando sobre las cuotas mensuales y con salarios que no han crecido al ritmo de los precios de la vivienda, esa «opción» es más aspiracional que real para buena parte de los destinatarios teóricos de la medida.

Lo que sí queda claro es el mecanismo: suelo de titularidad municipal —es decir, de todos los madrileños— que durante siete años funciona como alquiler asequible gestionado por el adjudicatario privado, y que transcurrido ese plazo puede convertirse en propiedad privada mediante la venta a precio de mercado. El patrimonio público entra, el patrimonio público no vuelve.

El modelo se adorna con criterios técnicos en la adjudicación: estándares de consumo pasivo, eficiencia energética, gestión sostenible. Todo muy presentable en un dossier de prensa. Mientras tanto, Madrid acumula años consecutivos de récords en precios de alquiler y venta, y la respuesta institucional sigue siendo facilitar que el suelo público financie el negocio privado con un horizonte de siete años antes de que la enajenación sea definitiva.