El mercado inmobiliario español envía señales contradictorias que, miradas en conjunto, dibujan un panorama de desaceleración progresiva que empieza a ser difícil de ignorar. Los datos provisionales del Colegio de Registradores para abril de 2026 confirman que la compraventa de vivienda cayó un 3,2% interanual, con unas 52.500 operaciones, encadenando así cuatro meses consecutivos de descenso. Al mismo tiempo, las hipotecas crecen. Dos tendencias que avanzan en dirección contraria y que, juntas, cuentan una historia bastante reveladora sobre quién sigue comprando y por qué.
El total de compraventas de inmuebles —incluyendo locales, terrenos y otro tipo de activos— alcanzó las 108.000 operaciones, con un incremento del 1,4% respecto a abril de 2025. Ese dato global crece, pero el de vivienda cae. La divergencia no es casual: apunta a que el segmento residencial, el que más directamente afecta a las familias, está perdiendo fuelle mientras otros tipos de activos inmobiliarios aguantan mejor. El inversor puro, el que compra sin necesitar vivir en lo que adquiere, parece estar retirándose paulatinamente. Quien sigue comprando, en su mayoría, es quien no tiene otra opción.
Las compraventas por comunidades autónomas
El dato nacional esconde una fotografía muy desigual según la comunidad autónoma. Ceuta lidera los incrementos con un 88,2% en compraventas de vivienda, aunque su tamaño hace que cualquier variación porcentual resulte llamativa. Le siguen Cantabria con un 12,5% y el País Vasco con un 7,1%, las únicas comunidades de tamaño significativo que ofrecen datos positivos destacables.
En el otro extremo, el dato que más llama la atención es el de Navarra, con una caída del 29,4% en compraventas de vivienda, una cifra que no tiene explicación sencilla en un mercado que, a nivel nacional, todavía se presenta como dinámico. Madrid registra un descenso del 11,1% y Melilla un 19,7%. En total, once comunidades y ciudades autónomas registraron caídas en las compraventas de vivienda durante abril, lo que convierte los descensos en la norma, no en la excepción.
En volumen absoluto, el mapa sigue siendo el de siempre: Andalucía supera las 10.500 operaciones de compraventa de vivienda, seguida de Cataluña, Valencia y Madrid, que también superan las 10.000 compraventas totales. El peso del sur y del arco mediterráneo en el mercado residencial español no varía, pero los ritmos de crecimiento sí lo están haciendo, y no precisamente al alza.
Unas hipotecas que crecen pero no en todas las regiones
Aquí está la contradicción más llamativa del mes. Mientras las compraventas de vivienda caen por cuarto mes consecutivo, las hipotecas sobre vivienda acumulan ya 22 meses consecutivos de crecimiento interanual. En abril se constituyeron cerca de 40.000 hipotecas sobre viviendas, un 2,6% más que en el mismo mes de 2025. El número de hipotecas ha llegado a representar el 76% del total de compraventas de vivienda, el cuarto mes consecutivo por encima del 70%.
Por comunidades, los comportamientos vuelven a ser dispares. Ceuta (55,6%), Castilla-La Mancha (29,2%) y Cataluña (16,4%) lideran los incrementos en hipotecas sobre vivienda. En el lado contrario, Baleares cae un 27,5%, Navarra un 21% y Extremadura un 10,3%. Es significativo que algunas de las regiones con mayores caídas en compraventas coincidan con las de mayor retroceso hipotecario: cuando el mercado se enfría, lo hace en todos los frentes a la vez.
Un mercado que se ralentiza
El Colegio de Registradores describe en su análisis una desaceleración progresiva tras el intenso crecimiento del inicio del periodo. El repunte de finales de 2025 dio paso a una nueva caída en enero de 2026 y a una fase de relativa estabilidad posterior que, en el caso de la vivienda, no está siendo estabilidad sino descenso sostenido. Las compraventas totales y las de vivienda han seguido trayectorias muy similares durante meses, pero ahora se aprecia una divergencia clara: el total de operaciones crece moderadamente mientras las de vivienda siguen bajando.
Esta divergencia tiene una lectura bastante directa: la obra nueva, que llegó a precios que para una parte creciente de la población resultan directamente inaccesibles, está siendo la más afectada por la desaceleración. Cuando el precio de un piso nuevo supera lo que una familia con ingresos medios puede financiar razonablemente, las operaciones se ralentizan. No porque no haya demanda, sino porque la demanda no llega al precio al que se ofrece el producto.
Una demanda que continúa fuerte
Y sin embargo, la demanda no desaparece. Eso es lo que hace este momento especialmente tenso. Las familias que necesitan una vivienda siguen ahí, siguen buscando, y muchas de ellas siguen firmando hipotecas. Lo que cambia es el perfil: el inversor que compraba para rentabilizar se está retirando, y quien queda es el comprador que necesita un techo. Ese comprador no tiene margen para esperar, no puede permitirse quedarse fuera del mercado indefinidamente, y cuando el alquiler tampoco ofrece una salida razonable, termina tirando de financiación aunque el esfuerzo sea considerable.
¿Por qué las hipotecas continúan al alza?
La explicación más honesta tiene que ver con el papel que el alquiler ha dejado de cumplir. Durante años, el arrendamiento funcionó como alternativa para quien no podía o no quería comprar. Hoy el alquiler es, en muchos mercados urbanos, más caro que la cuota hipotecaria mensual de un piso equivalente. Eso hace que la compra con financiación, aunque exija un esfuerzo de entrada importante, resulte comparativamente más atractiva que seguir alquilando. El resultado es que las hipotecas aguantan incluso cuando las compraventas bajan: los que compran son menos, pero casi todos necesitan financiación porque los precios han subido tanto que el ahorro propio raramente cubre el total.
Este es el nudo del problema. Un mercado en el que el precio es el principal obstáculo, el alquiler no ofrece refugio y la financiación se convierte en la única vía viable para una parte importante de la población no es un mercado sano: es un mercado que acumula tensión. Los datos de abril no anuncian un colapso, pero sí confirman que el ciclo expansivo está agotando su recorrido. La pregunta es qué viene después, y si las políticas de vivienda estarán a tiempo de responder antes de que la respuesta la dé el mercado por su cuenta.
