Un plan de choque que apenas cubre el 10% de las necesidades reales
La propia Ayuso reconoció durante el debate sobre el Estado de la Región que Madrid necesita 150.000 hogares para cubrir la demanda actual. Con ese dato encima de la mesa, los 18.000 pisos previstos hasta 2030 suponen algo más del 10% del agujero. Es, en el mejor de los casos, un parche generoso sobre una herida que lleva décadas sin cerrarse. La Comunidad crece a razón de un millón de habitantes por década y aspira a rozar los ocho millones en 2039, pero en los últimos años la construcción de VPO no ha superado las 3.000 unidades anuales de media. La ley acelera. No cierra la brecha. Eso, siendo honestos, habría que decirlo en el titular.
La norma se integra en el Plan de Choque de Vivienda 2026/27, que sobre el papel prevé la promoción de más de 70.000 hogares protegidos y un horizonte de hasta 280.000 nuevas viviendas en quince años. Son cifras que suenan bien en un comunicado de prensa, pero que dependen de financiación, suelo y voluntad política que aún no están garantizadas sobre el terreno.
¿Cuáles son los cambios importantes que introduce esta ley?
La norma toca tres palancas técnicas que, bien aplicadas, sí pueden mover ficha. La primera y más visible: se permite aumentar hasta un 30% la edificabilidad y un 20% la densidad en parcelas de titularidad pública destinadas a vivienda protegida, lo que en la práctica equivale a poder añadir hasta dos plantas más a un edificio sin necesidad de modificar el planeamiento vigente. No es un cambio cosmético.
La segunda medida reduce la dotación obligatoria de aparcamiento de 1,5 plazas a una por vivienda. En un contexto urbano donde la Zona de Bajas Emisiones ya castiga al coche privado en el centro, esto libera suelo y abarata la construcción. Es coherente con la política de movilidad que Madrid lleva años aplicando, aunque algunos municipios del extrarradio verán la medida con menos entusiasmo.
La tercera pata es el silencio administrativo positivo: si los informes sectoriales preceptivos no llegan en un plazo de tres meses, el proyecto puede continuar su tramitación. Es decir, la inacción de la Administración deja de ser un freno automático. Hay excepciones razonables —dominio público, zonas protegidas— pero el principio general es un cambio de cultura burocrática que las promotoras llevan años reclamando.
Además, tras el «éxito» de la reconversión de oficinas en vivienda —que ya ha sacado al mercado más de 8.400 pisos de alquiler—, la ley amplía esa posibilidad a edificios de hospedaje y dotacionales privados, incluyendo hoteles en desuso. Y abre la puerta al coliving en parcelas industriales vacantes, una fórmula pensada para dar respuesta a la movilidad laboral sin necesidad de recalificar suelo.
¿Cuál es el papel de los ayuntamientos con esta ley?
Aquí está uno de los nudos gordianos de la norma. Los municipios tendrán dos años para decidir si aplican o no los nuevos parámetros urbanísticos. La adhesión es voluntaria. La ley les ofrece herramientas, no obligaciones. Y lo que no les ofrece, en ningún caso, es financiación adicional para tramitar licencias aceleradas ni mecanismos para ceder suelo público de forma ágil.
En municipios con capacidad técnica y voluntad política —el Ayuntamiento de Madrid a la cabeza— el plazo puede ser suficiente. En consistorios más pequeños, con plantillas de urbanismo mermadas y presupuestos ajustados, dos años pueden quedarse cortos. El riesgo real es que la ley funcione bien donde ya funciona bien y no llegue donde más falta hace. Si las promociones se concentran en zonas que ya acumulan VPO, como el sureste metropolitano, mientras distritos como Centro o Chamberí siguen fuera del alcance de cualquier familia con renta media, el resultado será más estadística que solución.
¿Hacia dónde tendría que ir un plan que resolviera de verdad los problemas de Madrid?
Una ley que moviliza suelo público, agiliza trámites y permite densificar es necesaria. No es suficiente. Lo que Madrid necesita para cerrar un déficit de 150.000 viviendas —y seguir creciendo— requiere varios ingredientes que esta norma no contempla o contempla de forma insuficiente.
El primero es un banco de suelo público de verdad: no parcelas sueltas gestionadas por EMVS o el IVIMA, sino una reserva estratégica que permita programar promociones a diez o veinte años sin depender del ciclo político. El segundo es financiación directa a los ayuntamientos para que puedan tramitar las licencias que la ley promete acelerar. Sin técnicos y sin presupuesto, el silencio administrativo positivo es papel mojado. El tercero, y más incómodo, es abordar el mercado del alquiler con instrumentos que vayan más allá de la oferta: la experiencia de Berlín, Viena o incluso Lisboa muestra que sin algún tipo de regulación de precios en zonas tensionadas, el nuevo parque protegido tarda poco en ser absorbido por la presión del mercado libre.
Madrid ha elegido el modelo de la oferta frente al modelo del control de rentas que ha ensayado Barcelona. Puede funcionar, pero solo si la escala es la adecuada. Y 18.000 pisos no lo son.
¿Por qué la izquierda dice que es un plan a la medida de los promotores?
PSOE y Más Madrid votaron en contra con un argumento central: la ley beneficia a las promotoras privadas sin garantizar que los pisos resultantes sean realmente accesibles para quienes más los necesitan. Javier Guardiola, diputado socialista, fue directo: acusó al Gobierno regional de tramitar la norma de urgencia «por la urgencia de algún proyecto», en alusión a intereses concretos del sector. Reclamó un banco de suelo público mucho mayor y condiciones más exigentes para las promotoras que accedan al suelo protegido.
Más Madrid puso el foco en dos medidas que la ley ignora: topar los precios del alquiler en zonas donde el mercado ha desbordado cualquier capacidad de pago de las rentas medias, y perseguir las viviendas turísticas ilegales que siguen restando stock al alquiler residencial. Su argumento implícito es que aumentar la oferta construida sirve de poco si simultáneamente se pierde vivienda por el otro lado del grifo.
Vox, por su parte, optó por la abstención. Presentó enmiendas que exigían prioridad nacional en el acceso a las viviendas protegidas —sin éxito—, pero su portavoz dejó la puerta entreabierta: si con la ley se pone «una sola vivienda a disposición de los madrileños, ya merece la pena». Una abstención, en suma, más pragmática que entusiasta.
La ley está aprobada. Las herramientas, sobre la mesa. Ahora toca ver cuántos ayuntamientos se suman, si las promotoras activan las grúas antes de que venzan los plazos y si el resultado final se parece a un plan de vivienda o a un titular bien construido. Madrid tiene experiencia en ambas cosas.
