Llevamos 48 trimestres seguidos al alza y sin señales de frenada

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) cerró el primer trimestre de 2026 con una variación anual del 12,9%, según los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). . El dato iguala el registrado en el tramo final de 2025 y consolida el nivel más alto desde el primer trimestre de 2007, cuando el índice llegó a avanzar un 13,1%. Lo más llamativo del informe no es solo el número en sí, sino su persistencia: el mercado encadena ya 48 trimestres consecutivos de subidas, los últimos cinco de ellos con tasas superiores al 12%. Cualquier esperanza de moderación a corto plazo queda, de momento, aplazada.

 La segunda mano tira del índice con su mayor alza en 19 años

El grueso de la presión alcista tiene nombre propio: la vivienda de segunda mano avanzó un 13,5% interanual, cuatro décimas más que en el trimestre anterior y el mayor incremento registrado desde que el INE inició la serie estadística hace casi dos décadas. El dato no es una anomalía puntual; responde a una lógica de mercado que se perpetúa trimestre tras trimestre. La oferta de vivienda disponible en las principales áreas de demanda es insuficiente, la producción nueva avanza muy por debajo de lo que el mercado necesita y, ante esa escasez, el comprador termina dirigiéndose al parque existente, que además representa el 87,18% del peso total del índice tras la actualización metodológica que el INE ha incorporado en esta entrega.

La vivienda nueva, por su parte, ofrece una lectura algo diferente. Su precio creció un 9,1% interanual, 2,1 puntos menos que en el trimestre anterior. La desaceleración relativa puede interpretarse como una señal de cierta contención, aunque el dato sigue siendo elevado en términos históricos y difícilmente puede calificarse de moderación real cuando se mantiene en torno al 9%. En cualquier caso, la brecha entre segmentos refleja el desequilibrio estructural del mercado: donde hay escasez, suben los precios; donde hay algo más de producción, la subida se templa ligeramente.

En términos trimestrales, los precios avanzaron un 3,5% entre enero y marzo respecto al último trimestre de 2025, el mayor repunte trimestral desde el segundo trimestre del año pasado. El dato confirma que el encarecimiento no es un efecto estadístico de la comparación con cifras bajas del año anterior: la intensidad del alza es real y se mantiene en el arranque de 2026.

 Sin excepción: todas las comunidades autónomas con subidas de dos dígitos

Por primera vez en mucho tiempo —o quizás en toda la serie— ninguna comunidad autónoma logró mantenerse por debajo del 10% de subida anual. La geografía del encarecimiento es ya universal en España. A la cabeza del ránking figuran Aragón y la Región de Murcia, con un alza del 15,6%, seguidas de Castilla y León y Ceuta, con un 14,9%. También por encima de la media nacional se situaron Asturias, la Comunidad Valenciana y La Rioja, con un 14,3%, Cantabria con un 14%, y las Islas Baleares y la Comunidad de Madrid con un 13,6%.

En el extremo más contenido del mapa aparecen País Vasco con un 10,3%, Cataluña y Navarra con un 10,5%, y Canarias con un 10,7%. Que las regiones con menor subida sigan acumulando incrementos de dos dígitos dice mucho de la situación: ni siquiera los mercados teóricamente más regulados o con más oferta relativa escapan al ciclo alcista. La falta de vivienda disponible es un problema nacional, no local.

El BCE entra en escena y podría cambiar el guión

Durante los últimos trimestres, el contexto de financiación ha sido un factor que ha sostenido la demanda. Tras un ciclo de bajadas de tipos que llevó la facilidad de depósito hasta el 2,00%, las condiciones de acceso al crédito hipotecario se habían vuelto más favorables, alimentando una demanda solvente que no encontraba producto suficiente. Pero ese escenario puede estar a punto de cambiar.

La reunión del Consejo de Gobierno del BCE del próximo 11 de junio llega con la expectativa generalizada de una subida de tipos de 25 puntos básicos, lo que sería el primer movimiento al alza desde septiembre de 2023. La inflación subyacente en la eurozona se mantiene muy por encima del objetivo del 2%, lo que ha llevado a que la decisión de junio se considere prácticamente sellada. Los mercados de futuros apuntan incluso a un segundo movimiento al alza en septiembre, lo que situaría la tasa en el 2,75% a cierre de año. Moncloa + 2

Para el mercado inmobiliario español, este giro de política monetaria tiene implicaciones directas. Un encarecimiento del crédito no provocará una corrección de precios —el desequilibrio entre oferta y demanda seguirá intacto—, pero sí puede erosionar la capacidad de compra de una parte de los demandantes y enfriar el ritmo de las transacciones. Dicho en términos más crudos: los precios no bajarán, pero puede que suban algo menos deprisa. Para quienes ya están excluidos del mercado, eso no cambia gran cosa.

Un problema estructural que los datos trimestrales no resuelven

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, señala que «el mercado residencial español ha arrancado 2026 con una intensidad al alza que no muestra signos de agotamiento» y recuerda que los precios ya superan ampliamente los máximos de la burbuja inmobiliaria. La frase merece ser subrayada: no estamos ante un mercado en recuperación poscrisis; estamos ante un mercado que ha superado los niveles de aquella época y sigue escalando.

El fondo del problema es conocido y no se resuelve con estadísticas ni con reuniones del BCE. España construye muy por debajo de lo que necesita, la vivienda protegida es marginal en la mayoría de las comunidades, el suelo urbanizable escasea o está mal gestionado y el parque de alquiler asequible es insuficiente. Mientras esas variables no cambien de forma estructural, el IPV seguirá publicando, trimestre tras trimestre, cifras que reflejan un mercado que funciona para quien ya tiene vivienda y cierra sistemáticamente la puerta a quien la busca.

El próximo dato del índice —correspondiente al segundo trimestre de 2026— se publicará en septiembre. Para entonces, el BCE ya habrá tomado al menos una decisión de tipos. Si el movimiento esperado del 11 de junio se confirma y la financiación se encarece, veremos si el mercado acusa el golpe o si, como ha hecho en los últimos doce años, simplemente lo encaja y sigue subiendo.