El sector de la construcción residencial en España cerró 2025 como el ejercicio más negro desde que comenzaron a elaborarse las estadísticas de referencia en 2018. Por primera vez en toda la serie, los cuatro trimestres del año registraron caídas en los certificados de final de obra respecto al año anterior, según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. El último trimestre fue el más duro: una caída del 12,6%, la mayor jamás registrada, superando incluso el desplome del 10,9% del segundo trimestre de 2020, cuando la pandemia paralizó el país. La crisis de oferta ya no es una advertencia ni una tendencia incipiente. Es una realidad consolidada que se mide trimestre a trimestre y que tiene consecuencias directas sobre el acceso a la vivienda de miles de familias.

Caen los certificados y la vivienda terminada: cuatro trimestres seguidos en rojo

Los números son contundentes. Entre octubre y diciembre de 2025 se entregaron 23.881 certificados de final de obra, frente a los 27.330 del mismo periodo de 2024, una diferencia de más de 3.400 unidades que refleja el ritmo al que se está contrayendo la producción residencial. A lo largo de todo el año, la secuencia no dejó ningún margen a la esperanza: caída del 11,4% en el primer trimestre, descenso del 4,2% en el segundo, profundización hasta el 10,6% en el tercero, y cierre con ese 12,6% en el cuarto.

El indicador de viviendas terminadas dibuja un panorama igual de sombrío. Las caídas encadenadas fueron del 8,6%, 3,1%, 8% y 14,5% trimestre a trimestre. Ese desplome final del 14,5% entre octubre y diciembre resulta especialmente preocupante porque coincide con el momento del año en que históricamente se concentra más actividad de entrega. El sector no solo no remonta: acelera su caída en el peor momento posible.

La fuerte subida de precios no es capaz de construir para responder a la demanda

Lo que hace especialmente paradójica esta situación es que los precios de la vivienda no han dejado de escalar. El Índice de Precios de Vivienda del INE registró una subida media del 12,7% en 2025, el ritmo más alto en 18 años y un dato que supera con creces el pico de 9,8% de 2007, el año que muchos identifican como el techo de la burbuja anterior. La cifra media de 2025 más que triplica el 4% de 2023 y se sitúa 4,3 puntos por encima de la media de 2024.

El primer trimestre de 2026 no ha traído alivio. Los precios crecieron un 12,9% interanual, acumulando 48 trimestres consecutivos de subidas, los últimos cinco por encima del umbral del 12%. La vivienda de segunda mano avanzó un 13,5%, una cifra sin precedentes en toda la serie histórica. La vivienda nueva, aunque con un crecimiento algo más moderado del 9,1%, sigue muy lejos de cualquier estabilización.

En condiciones de mercado convencionales, una subida de precios tan sostenida y tan pronunciada debería atraer inversión promotora, acelerar la producción y, con el tiempo, reequilibrar la oferta. Aquí no está ocurriendo. Los precios suben, pero la vivienda no se construye. Esa disociación es la mejor evidencia de que los problemas del sector no son cíclicos, sino estructurales.

Continúan los problemas para los constructores: suelo, costes y burocracia

Los expertos del sector llevan años señalando los mismos obstáculos y 2025 no ha hecho más que confirmar que siguen sin resolverse. La escasez de suelo finalista continúa siendo el cuello de botella más severo: sin suelo urbanizado y con todos los permisos en regla, no hay promoción posible. Los elevados costes de construcción, que se dispararon durante el ciclo inflacionario de los últimos años, no han vuelto a niveles que permitan márgenes razonables en determinados segmentos y geografías. Las dificultades de financiación en fases intermedias del desarrollo —donde el riesgo promotor es mayor y la banca más cautelosa— siguen dejando proyectos bloqueados sobre el papel. Y la complejidad administrativa, con licencias que en algunas ciudades pueden tardar años en resolverse, convierte en papel mojado cualquier intención de acelerar el ritmo.

A estos factores conocidos se suma uno que ha ganado peso en los últimos meses: la incertidumbre sobre el suministro eléctrico, que afecta tanto a los costes operativos de la construcción como a la viabilidad de determinadas promociones con alta demanda de potencia. No es el factor determinante, pero añade una capa más de imprevisibilidad a un ecosistema que ya acumula demasiadas.

Las previsiones para el resto del año no son buenas

Nada en el horizonte inmediato apunta a una recuperación. Las compraventas ya empezaron a frenarse en el primer trimestre de 2026 ante la incapacidad de la demanda de absorber unos precios que han tocado máximos históricos. Cuando la demanda empieza a agotarse no por falta de interés, sino por imposibilidad económica, el mercado entra en una fase especialmente peligrosa: los precios se sostienen por la escasez, pero el volumen de operaciones cae, y con él la actividad promotora pierde uno de sus principales indicadores de confianza.

Sin soluciones estructurales —más suelo, menos burocracia, financiación adaptada al ciclo promotor— la construcción residencial seguirá sin poder responder a una demanda que, mientras tanto, no desaparece. Solo se frustra.