Hacienda posibilita a los ayuntamientos incrementar la plusvalía municipal
La Dirección General de Tributos acaba de regalar a los consistorios españoles una herramienta con la que muchos llevaban tiempo soñando: la posibilidad de usar el valor de referencia catastral para exigir la plusvalía municipal, aunque el contribuyente haya vendido su propiedad por debajo de precio de mercado o, directamente, con pérdidas. Sí, han leído bien. Se puede perder dinero en una operación inmobiliaria y, aun así, acabar pagando un impuesto que en teoría grava el incremento de valor. La lógica administrativa, una vez más, se las ingenia para no dejar escapar ni un euro.
La cuestión viene recogida en una consulta vinculante de la DGT, fechada el 9 de abril, que ha caído como un jarro de agua fría entre fiscalistas y despachos especializados. El órgano dependiente de Hacienda concluye que la Administración tributaria local puede utilizar el valor de referencia del bien inmueble fijado por el Catastro como valor de transmisión, eso sí, siempre que en el procedimiento de comprobación correspondiente justifique y motive su uso. Una salvedad que, en la práctica, suele convertirse en un mero trámite formal más que en una garantía real para el contribuyente.
Cuando el consistorio esté en desacuerdo, buscará su beneficio
Traduzcamos esto a términos prácticos. Si un ayuntamiento considera que el precio al que se vendió un inmueble no le convence —porque le parece bajo, porque sospecha de algún pacto entre comprador y vendedor, o simplemente porque le apetece revisar la operación—, ahora tiene la puerta abierta para iniciar una comprobación. Y para esa comprobación, dispone de un arma perfecta: el valor de referencia catastral. Si ese valor resulta superior al precio real de la transmisión, el consistorio podrá emplearlo como base para exigir la plusvalía municipal, al margen de lo que digan las escrituras.
Esto significa que en ventas donde no ha habido incremento del valor del suelo, o donde el incremento es prácticamente testimonial porque el inmueble se traspasó a un precio similar o inferior al de adquisición, el ayuntamiento podrá igualmente liquidar el impuesto si su comprobación, apoyada en el valor de referencia, así lo determina. Lo que antes era una cuestión de demostrar la realidad económica de la operación, ahora puede quedar supeditado a una cifra fijada de forma objetiva y unilateral por el Catastro.
Volvemos al cálculo a ojo que beneficia al ayuntamiento
Conviene recordar de dónde venimos. En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional tumbó el método de cálculo tradicional de la plusvalía municipal precisamente porque permitía gravar operaciones realizadas a pérdidas, algo que el sentido común —y la propia Constitución— consideraban inaceptable. A raíz de aquella sentencia, se establecieron dos sistemas para determinar la base imponible del impuesto.
El primero es el llamado sistema objetivo, que calcula el tributo «a bulto», en función del valor catastral del terreno y de los años de tenencia del inmueble, sin entrar en si ha habido ganancia real o no. El segundo es el método del incremento real, que permite al contribuyente acreditar mediante las escrituras de compra y venta que, en su caso concreto, no se ha producido ningún incremento de valor, es decir, que ha perdido dinero con la operación.
Pues bien, lo que viene a decir esta consulta de Tributos es que, si al ayuntamiento no le convence la escritura de venta, puede hacer caso omiso de ella, alegar que el inmueble se vendió por debajo del precio de mercado y recurrir al valor de referencia catastral para calcular el impuesto. En otras palabras, volvemos al cálculo a bulto, pero esta vez disfrazado de comprobación administrativa, y con el añadido de que el propio Catastro es quien marca la cifra que conviene al consistorio. Si imponer el valor de referencia para calcular la plusvalía implica abandonar la búsqueda del incremento real reflejado en las escrituras, lo que en la práctica se está haciendo es resucitar el sistema objetivo por la puerta de atrás, esta vez con la bendición de Hacienda.
Con un mercado tan tensionado, los ingresos municipales están de enhorabuena
El momento elegido para esta interpretación no es casual. Nos encontramos en un contexto de mercado inmobiliario cada vez más tensionado, con precios que en muchas zonas llevan años subiendo de forma sostenida y con un Catastro que, en consecuencia, también ha ido revisando al alza sus valores de referencia. En este escenario, cualquier mecanismo que permita a los ayuntamientos apoyarse en esos valores para revisar operaciones de compraventa se traduce, casi automáticamente, en más recaudación.
No conviene olvidar que la plusvalía municipal es uno de los principales ingresos tributarios de los consistorios españoles, y cualquier resquicio legal que permita ampliar su base de cálculo será explotado sin contemplaciones. Con el mercado como está, los ayuntamientos disponen ahora de una herramienta perfectamente engrasada para revisar miles de operaciones de compraventa y, en aquellas en las que el valor de referencia supere al precio declarado, reclamar la diferencia correspondiente en concepto de plusvalía. Una auténtica inyección de liquidez para las arcas municipales, financiada, como no podía ser de otra manera, por los contribuyentes que venden sus propiedades.
Un precedente peligroso para que también se use este valor en el IRPF
Pero si lo anterior ya resulta preocupante, lo que verdaderamente debería encender las alarmas es el precedente que esta consulta sienta de cara a otros impuestos, en particular el IRPF. Los expertos fiscales coinciden en señalar que esta interpretación podría abrir la puerta a que la Agencia Tributaria estatal recurra también al valor de referencia catastral para determinar la ganancia patrimonial obtenida en la venta de una vivienda.
Es cierto que, a día de hoy, la normativa del IRPF no contempla expresamente el uso del valor de referencia para calcular la ganancia patrimonial. El artículo 35 de la Ley del IRPF establece que se tomará como referencia el precio efectivamente satisfecho en la operación, «siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este». Es decir, ya existe una vía legal para que Hacienda se aparte del precio de venta si considera que está por debajo del valor de mercado. Y aunque hasta ahora no era habitual que la Agencia Tributaria recurriera a esta posibilidad de forma sistemática, lo cierto es que «esta arma está ahí», como recuerdan los especialistas consultados.
Si los ayuntamientos empiezan a aplicar con normalidad el valor de referencia para liquidar la plusvalía municipal, no resulta descabellado pensar que la Agencia Tributaria estatal termine haciendo lo propio para revisar declaraciones de IRPF en las que el precio de venta declarado quede por debajo del valor fijado por el Catastro. El contribuyente se encontraría así con que, además de pagar más plusvalía municipal, podría ver incrementada su tributación en la Renta sobre una ganancia que, en muchos casos, ni siquiera ha existido.
El papel del Catastro como herramienta clave en la tributación de la vivienda
En definitiva, lo que esta consulta de la Dirección General de Tributos confirma es el creciente protagonismo del Catastro como instrumento al servicio de la recaudación. Lo que durante años fue una referencia administrativa más, utilizada principalmente para calcular el IBI, se está convirtiendo poco a poco en la pieza central sobre la que se construyen nuevas formas de tributación inmobiliaria, desplazando progresivamente el peso de las escrituras y de los precios reales acordados entre las partes.
El valor de referencia catastral gana así un peso cada vez mayor frente a la realidad económica de las operaciones, lo que abre un debate de fondo sobre cómo deben calcularse los impuestos vinculados a la propiedad en España. Mientras ese debate se produce —si es que llega a producirse con la profundidad que merece—, los contribuyentes que vendan un inmueble en los próximos meses, especialmente si lo hacen por debajo del valor que marca el Catastro, harían bien en tener muy presente que el ayuntamiento de turno podría llamar a su puerta para revisar la operación y, muy probablemente, para pedirles que paguen un poco más.
