El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal, se ha convertido en uno de los grandes protagonistas silenciosos del encarecimiento de la vivienda en España. Según un informe elaborado por EY para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), este tributo se ha disparado desde 2020 entre un 275% y un 650% en las principales ciudades del país. Madrid encabeza la subida con un 650%, seguida de Sevilla (+500%), Málaga y Zaragoza (+305%) y Barcelona (+275%). Cifras que, lejos de responder a una revalorización real del suelo, delatan un diseño fiscal que los ayuntamientos han aprendido a explotar sin demasiados escrúpulos.

El impacto en las viviendas de nueva construcción

El sobrecoste no se queda en las arcas municipales sin dejar huella: termina repercutiendo, directa o indirectamente, en el precio final de la vivienda nueva, lo que dificulta especialmente el acceso a la compra para los jóvenes. El dato es elocuente: el porcentaje de menores de 35 años con vivienda en propiedad ha caído del 70% en 2005 al 30% en 2025. En una vivienda de obra nueva de 300.000 euros, la plusvalía municipal ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en la actualidad, una diferencia de 5.184 euros que el comprador termina asumiendo, casi siempre sin saber muy bien por qué.

El cambio en el método de cálculo detrás de la subida

Este incremento no responde a que el suelo valga más, sino al cambio en el método de cálculo del impuesto y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, precisamente los habituales en la actividad promotora. Es decir, el sistema penaliza con más fuerza a quien construye y vende rápido, que es exactamente lo que el mercado necesita en plena crisis de oferta.

La carga impositiva muy por encima de la aplicada en Europa

España constituye una auténtica anomalía en el contexto europeo por la acumulación de figuras tributarias municipales vinculadas a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva. Esta estructura fiscal no encuentra equivalente en los principales modelos europeos analizados, y contribuye a que una parte significativa del precio de la vivienda no responda al valor real del inmueble, sino a la carga fiscal incorporada al proceso de producción y adquisición.

La principal fuente de ingreso de los municipios

No es casualidad que ningún ayuntamiento tenga prisa por reformar este impuesto: la plusvalía municipal es una de las principales fuentes de ingresos de los consistorios españoles. Con un mercado inmobiliario tensionado y unos valores catastrales que no dejan de revisarse al alza, cualquier resquicio legal que permita ampliar la base de cálculo será explotado sin contemplaciones. La recaudación manda, y el comprador de vivienda nueva paga la fiesta.

La trampa consentida del coeficiente del 0,15

El informe de EY pone el foco en un mecanismo especialmente perverso: el coeficiente del 0,15, que en la práctica funciona como un parámetro de aplicación generalizada, sin adaptarse a las diferencias entre mercados locales. El mismo coeficiente se aplica tanto en grandes capitales con precios disparados como en municipios donde la vivienda se ha mantenido estable o incluso ha bajado, generando una desconexión absoluta entre la base imponible y la evolución real del valor del suelo. Una trampa que nadie corrige porque a nadie con capacidad de decisión le conviene corregirla.

 ¿Cómo reducir el impacto fiscal en la compra de vivienda?

El propio informe plantea tres vías. La primera, permitir la deducción de los costes de promoción y urbanización del valor de transmisión, para que el impuesto grave solo el incremento real del terreno. La segunda, introducir una bonificación obligatoria para promotoras y constructoras, similar a la ya existente en el IBI, partiendo de la lógica —tan elemental como ignorada— de que el suelo es su materia prima, igual que el acero lo es para un fabricante de coches. La tercera, permitir a los ayuntamientos declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal, aplicando bonificaciones ya previstas en la normativa vigente. Medidas razonables que, mientras los ingresos municipales sigan dependiendo de este impuesto, probablemente seguirán durmiendo en un cajón.

Por si esta situación no fuera suficiente, Hacienda posibilita a los ayuntamientos incrementar la plusvalía municipal

Como si la subida no fuera ya suficientemente generosa con las arcas públicas, la Dirección General de Tributos ha regalado a los consistorios una herramienta adicional: usar el valor de referencia catastral para exigir la plusvalía aunque la vivienda se haya vendido por debajo de precio de mercado o incluso con pérdidas. Una consulta vinculante de la DGT, fechada el 9 de abril, permite a los ayuntamientos ignorar la escritura de venta y liquidar el impuesto según el valor que marque el Catastro, siempre que «justifiquen» su uso, una salvedad que en la práctica suele ser papel mojado. En román paladino: se puede perder dinero vendiendo un piso y, aun así, pagar un impuesto que en teoría solo debería gravar las ganancias. Y lo más preocupante es el precedente: varios fiscalistas advierten de que este mismo criterio podría extenderse al IRPF, abriendo la puerta a que Hacienda revise también la ganancia patrimonial declarada en la venta de viviendas. El Catastro, antes una simple referencia para el IBI, se consolida así como la pieza central de la nueva tributación inmobiliaria, en perjuicio de la realidad económica de cada operación.