El supervisor no solo confirma lo que ya intuía cualquiera que haya intentado alquilar un piso en Madrid o Barcelona en los últimos dos años: falta vivienda, mucha vivienda, y la situación no va a mejorar por sí sola. En su Informe Anual 2025, el Banco de España cuantifica un déficit acumulado de 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, resultado directo de que la creación de hogares ha triplicado, año tras año, la producción de vivienda nueva. Es la cifra más alta que la institución ha publicado hasta ahora, por encima de las estimaciones previas de 600.000 y 700.000 unidades.

240.000 hogares nuevos, 92.000 viviendas terminadas

Los números de 2025 son los más ilustrativos del problema. Durante el pasado año se constituyeron 240.000 nuevos hogares, mientras que las viviendas terminadas no llegaron a las 92.000 unidades, un 9% menos que el ejercicio anterior. La brecha no solo no se cierra: se ensancha. Y lo hace en un contexto de expansión económica, crecimiento demográfico sostenido y condiciones de financiación que, tras las bajadas del BCE, han vuelto a animar la demanda. Las compraventas crecieron un 5,1% en 2025 y el nuevo crédito hipotecario se disparó un 27,5%, con un incremento del 14% en el número de hipotecas concedidas. El mercado compra, pero el mercado no construye al ritmo que necesita.

El déficit no se distribuye por igual. Más de la mitad, el 52,5%, se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Son las zonas con mayor presión demográfica, mayor dinamismo económico y, no por casualidad, los mercados donde el precio del alquiler ha registrado los incrementos más severos de los últimos años. El Banco de España habla expresamente de una «elevada heterogeneidad territorial» y advierte de que no existe un único mercado de la vivienda en España, sino una multiplicidad de mercados con comportamientos radicalmente distintos.

El auge inmobiliario, en cifras

El volumen de compraventas superó las 750.000 operaciones en 2025, una cifra que lleva a comparaciones incómodas con el primer trimestre de 2008. El propio supervisor se apresura a matizar que los indicadores de riesgo sistémico no apuntan a los desequilibrios que precedieron a la crisis financiera: los estándares de concesión hipotecaria siguen siendo más estrictos y las vulnerabilidades para la estabilidad financiera permanecen contenidas. Dicho de otra forma: no es una burbuja en el sentido técnico, pero sí un mercado recalentado donde los precios reales de compra y de alquiler suben en todas las grandes áreas urbanas, y donde el esfuerzo que debe realizar una familia para acceder a una vivienda supera ya con creces el de las principales economías europeas.

La ratio entre precio de compra y renta neta se sitúa en 4,3 años para el conjunto de los hogares, pero escala hasta 6,8 años entre quienes no son propietarios, 7,1 años entre los jóvenes y 7,6 años entre los hogares de origen extranjero. En las capitales más tensionadas, esa cifra supera los diez años de renta íntegra. La proporción de jóvenes con vivienda en propiedad ha caído del 41% en 2007 al 22% en 2025, y la tasa de emancipación de los menores de 35 años se sitúa en el 31,5%, trece puntos y medio por debajo de la de hace casi dos décadas.

Las restricciones de oferta, el problema estructural

El Banco de España no deja margen a la ambigüedad: las restricciones de oferta constituyen el principal problema del mercado inmobiliario español. La oferta de vivienda nueva responde de forma contenida al aumento de los precios, lo que significa que, por más que suba el metro cuadrado, el sector constructor no es capaz de incrementar la producción al ritmo que la demanda exige.

Los factores que lo explican son conocidos, pero no por ello menos graves. La escasez de suelo edificable, la lentitud y la complejidad de los procesos urbanísticos, la fragmentación de competencias entre administraciones, la caída de productividad del sector de la construcción, la falta de mano de obra cualificada y la contención de la rentabilidad en la promoción residencial forman un nudo que ninguna administración ha sabido —o querido— deshacer con la urgencia que la situación requiere. El empleo en construcción representaba el 11% del total a finales de los noventa; hoy no llega al 7%, y la inmigración no está cubriendo ese déficit de factor trabajo.

El alquiler turístico se queda con el 10% de la oferta residencial

El informe confirma además lo que el sentido común ya apuntaba: el auge de los pisos turísticos detrae en torno al 10% del mercado total de alquiler residencial. Entre 2021 y 2024 el número de viviendas de uso turístico llegó a las 400.000 unidades; las limitaciones regulatorias posteriores lo han reducido hasta las 355.000 en 2025, pero el impacto sobre la oferta disponible para residentes permanece. Madrid y Barcelona, juntas, podrían aportar entre 300.000 y 350.000 viviendas adicionales al mercado residencial, pero buena parte de ese parque está absorbido por el uso turístico, la condición de segunda residencia o la desocupación.

La falta de vivienda, una amenaza para la economía

El Banco de España va más allá del diagnóstico habitacional y señala consecuencias macroeconómicas concretas. El diferencial entre el crecimiento de los precios de la vivienda y el de la renta de los hogares condiciona el acceso al crédito hipotecario, las decisiones de consumo y la capacidad de ahorro de millones de familias. La persistencia del sobreesfuerzo incrementa el número de hogares en situación de vulnerabilidad social y altera la distribución intergeneracional de la riqueza, beneficiando sistemáticamente a quienes ya son propietarios a costa de quienes no lo son.

A ello se suma que las dificultades para acceder a una vivienda restringen la movilidad laboral y la asignación eficiente de los factores de producción. Una persona que no puede permitirse vivir donde está el empleo no puede aceptar ese empleo. El resultado es una pérdida de productividad agregada que el supervisor vincula directamente con las limitaciones al crecimiento potencial de la economía española.

El déficit seguirá creciendo en los próximos años

Las perspectivas que ofrece el informe no son tranquilizadoras. David López Salido, director general de Economía del Banco de España, resumió la situación con una frase que merece subrayarse: «Lo que vemos en el lado de la oferta no es muy halagüeño». La creación neta de hogares seguirá siendo robusta, sostenida por la inmigración y los cambios en la estructura familiar, mientras que los obstáculos estructurales a la construcción no van a desaparecer en el corto plazo.

El supervisor reconoce que las administraciones están adoptando medidas para aumentar gradualmente la oferta residencial, pero considera que su alcance sigue siendo insuficiente en relación con las necesidades existentes. Recomienda elevar la coordinación entre administraciones en materia de urbanismo y suelo, simplificar los procesos regulatorios, potenciar el parque de vivienda pública —hoy en el vergonzante 1,5% del total, frente al 30% de los Países Bajos—, impulsar la construcción industrializada y reforzar las redes de transporte metropolitano para ampliar el área útil de las grandes ciudades.

Lo que el informe no dice, pero los datos permiten concluir sin dificultad, es que en un país donde falta vivienda para 750.000 familias y donde el mercado lleva años demostrando que no puede corregir ese desequilibrio por sí solo, seguir apostando por la desregulación como solución es, en el mejor de los casos, una apuesta ideológica contra la evidencia. En el peor, una forma de proteger los intereses de quienes ya tienen lo que a otros se les niega.