Hay casi medio millón de viviendas nuevas en España que nadie ha comprado todavía. Están terminadas, con sus llaves en el cajón de alguna promotora, esperando un comprador que no acaba de llegar. El último informe del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) pone cifra exacta: 452.670 unidades de obra nueva sin vender a cierre de 2025. Un número que no sorprende a quien lleve años siguiendo el mercado residencial español, pero que merece ser leído con atención porque detrás de él conviven realidades muy distintas.
El stock que mantenemos está bajando de nuevo
La noticia no es solo ese número. Tras dos años consecutivos de subidas, el stock ha vuelto a reducirse, esta vez un -0,57% respecto a 2024. Una caída modesta, pero significativa en su dirección. Entre 2023 y 2024 el stock había crecido un 0,71% y un 1,7% respectivamente, interrumpiendo una tendencia de absorción que se venía registrando de forma más o menos continua desde 2010, aunque con ritmos que se habían ido frenando progresivamente a partir de 2019.
¿Por qué vuelve a bajar ahora? La explicación más plausible no es que de repente haya más vivienda asequible o mejor localizada, sino que el mercado está actuando por miedo. El temor a que los precios sigan subiendo está empujando a compradores que llevaban tiempo esperando a tomar la decisión, aunque eso signifique pagar más de lo que querrían o endeudarse en condiciones que hace tres años habrían rechazado. El descenso del stock no refleja necesariamente que el problema esté resolviéndose; refleja que la presión del mercado ha ganado al sentido común de esperar.
La distribución de la vivienda de obra nueva sin vender
El stock no está repartido por igual. Cuatro comunidades autónomas acumulan más del 60% del total nacional: Cataluña encabeza la lista con 85.478 viviendas sin vender, seguida de Andalucía (68.897), Madrid (66.627) y la Comunidad Valenciana (62.632). Son, no por casualidad, las regiones con mayor actividad promotora histórica y también las que concentran mayor presión de demanda, aunque en muchos casos esa demanda no puede acceder a lo que hay disponible por razones de precio o ubicación.
Las variaciones respecto a 2024 muestran un mapa con tendencias opuestas. Madrid aumentó su stock un 6,53%, Baleares un 9,52% y Málaga registró el mayor incremento provincial con un +27,65%. Al mismo tiempo, comunidades como Murcia (-12,21%), la Comunidad Valenciana (-8,43%) o Galicia (-11,76%) redujeron sus bolsas de manera notable. Navarra, Cantabria y Extremadura presentan stock nulo, lo que dice tanto de su actividad promotora como de sus dinámicas de demanda.
A nivel provincial, Sevilla es la más cargada dentro de Andalucía con 22.447 unidades, mientras que Segovia protagoniza un llamativo incremento del +30,36% que invita a preguntarse qué está construyéndose allí y para quién. Las caídas más pronunciadas corresponden a Lugo, Valencia y A Coruña, provincias donde la absorción ha sido más intensa o donde directamente se ha construido menos.
Porcentaje sobre el parque total de viviendas
Puesto en contexto, el stock de obra nueva sin vender representa el 1,67% del parque residencial total español. Una cifra que, expresada así, podría parecer menor. Pero las medias ocultan disparidades. Las provincias con mayor ratio son Castellón (4,85%), Toledo (4,67%), La Rioja (4,17%), Lleida (3,67%) y Santa Cruz de Tenerife (3,46%). Madrid y Barcelona, pese a acumular gran volumen en términos absolutos, presentan un ratio cercano al 2%, en línea con la media nacional. En 37 provincias ese porcentaje se sitúa por debajo del 2%.
Lo que estas cifras no dicen es dónde están exactamente esas viviendas dentro de cada provincia, que es la pregunta que realmente importa. Un piso sin vender en el centro de Valencia no es lo mismo que uno en una urbanización a treinta kilómetros de cualquier núcleo urbano con servicios.
¿Y por qué no se venden o aprovechan?
Aquí está el nudo del problema. Una parte relevante de este stock arrastra un origen que lo condena desde el principio: son viviendas que nacieron en los años del boom urbanístico, cuando bastaba con que un terreno existiera para que alguien pusiera encima una urbanización. Municipios sin masa crítica de población, sin transporte público, sin servicios básicos, sin perspectiva de que ninguna de esas cosas fuera a llegar. Suelo barato, promotora dispuesta y crédito fácil: la fórmula perfecta para fabricar stock invendible.
El precio es otro filtro brutal. Muchas de las viviendas que sí están bien ubicadas están fuera del alcance económico de los compradores que más necesitan acceder a una vivienda, especialmente los más jóvenes y quienes no cuentan con patrimonio previo ni ayuda familiar. La demanda existe, el dinero no alcanza. Y esa brecha no se cierra sola.
A eso se suma la situación jurídica o urbanística de algunas promociones, con cargas, litigios o problemas registrales que las mantienen en un limbo del que nadie quiere tirar. Y en algunos casos, promotoras o fondos que prefieren mantener el activo en balance antes que ajustar el precio a lo que el mercado real puede absorber, especialmente en mercados donde la escasez de alquiler les garantiza rentas elevadas sin necesidad de vender.
El resultado es un país con casi medio millón de viviendas nuevas sin estrenar y una crisis de acceso a la vivienda que no da tregua. La contradicción es tan evidente que debería resultar incómoda. Y sin embargo, aquí seguimos.
