Comprar una vivienda en España ya es de por sí una proeza económica que requiere años de ahorro, sacrificios varios y una fe ciega en que el mercado no se va a disparar justo cuando uno ha reunido la entrada. Pero hay algo que no siempre aparece en primer plano cuando se habla de precios de la vivienda: una parte muy sustancial de lo que paga el comprador no es la vivienda. Son impuestos. Y no uno. Varios. De distintas administraciones. En distintos momentos. Por distintos motivos. Como si cada nivel de la Administración hubiera decidido que la vivienda es un filón demasiado jugoso para dejárselo a los demás.

Una catarata de impuestos sobre la vivienda

El problema no es que existan impuestos sobre la vivienda. Es que existen en cada esquina del proceso: cuando compras, cuando vendes, cuando la habitas, cuando no la habitas, cuando la alquilas, cuando la heredas. La vivienda es, en la práctica, el activo más gravado de la economía española, y las administraciones —estatal, autonómica y municipal— se han repartido el pastel con una eficiencia que no demuestran en otros ámbitos de la gestión pública.

Un informe elaborado por EY para la patronal promotora ASPRIMA lo cuantifica con brutal claridad: más del 26% del precio de una vivienda nueva en España son impuestos, tasas y cargas públicas. En una vivienda de 300.000 euros, más de 78.000 euros son costes fiscales acumulados desde la compra del suelo hasta la firma de la escritura. Dicho de otro modo: casi un tercio de lo que paga el comprador no es casa. Es Estado.

Impuestos al comprar

La primera emboscada fiscal llega en el momento de la compra. Y aquí la cepa importa: no es lo mismo adquirir obra nueva que segunda mano.

Si la vivienda es nueva, el comprador se enfrenta al IVA al 10% del precio de compraventa (o al 4% si es Vivienda de Protección Oficial) y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), de gestión autonómica, que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma donde se formalice la escritura. Dos impuestos de entrada, uno estatal y otro autonómico, porque con uno no era suficiente.

Si la vivienda es de segunda mano, el IVA desaparece pero lo sustituye el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), también autonómico, que varía notablemente según la región: el 6% en Madrid, en torno al 10% en Cataluña, con variaciones intermedias en el resto del territorio. Aquí el AJD no se aplica en su cuota variable, pero sí en la fija, porque una pizca siempre queda.

Impuestos al vender

Si comprar ya tiene su coste fiscal, vender no se queda atrás. En el momento en que el propietario decide desprenderse del inmueble, se activan dos nuevas obligaciones que pueden mermar considerablemente la ganancia obtenida.

La primera es la plusvalía municipal, técnicamente denominada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: un tributo local que grava el incremento de valor del suelo durante el tiempo que el inmueble ha estado en manos del vendedor. La segunda es la ganancia patrimonial en el IRPF: si la vivienda se vendió por más de lo que costó, Hacienda quiere su parte, que oscila entre el 19% y el 28% sobre el beneficio obtenido. Dos mordiscos más, uno municipal y otro estatal, en el momento en que el propietario recoge lo sembrado.

Impuestos al habitar

Pero no hay que comprar ni vender para pagar. El mero hecho de ser propietario ya genera obligaciones fiscales anuales que se renuevan con la puntualidad de un reloj suizo.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el más conocido: un tributo estrictamente municipal que grava la titularidad del inmueble aplicando un porcentaje de entre el 0,4% y el 1,3% sobre el valor catastral. A eso se suman las tasas municipales por servicios como la recogida de basuras, que no son técnicamente impuestos pero que el propietario paga igualmente. Y si el patrimonio total supera ciertos umbrales, dependiendo de la comunidad autónoma, entra en juego el Impuesto sobre el Patrimonio, que incluye el valor de la vivienda en su base imponible.

Impuestos al alquiler

¿Y si en lugar de vender se decide alquilar? El IRPF entra en escena. Los ingresos obtenidos por el arrendamiento deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario. Existe una reducción del 60% aplicable a los alquileres de vivienda habitual, pero el ingreso neto tributa igualmente. Y si la vivienda no está ni vendida, ni alquilada, ni es la residencia habitual del propietario —una segunda residencia vacía, por ejemplo—, Hacienda imputa igualmente una renta inmobiliaria ficticia: generalmente el 2% del valor catastral, como si el propietario estuviera obteniendo un rendimiento que en realidad no existe.

 Todas las administraciones ordeñan la vaca

Lo llamativo del sistema no es solo la cantidad de impuestos, sino su distribución entre administraciones. El Estado se lleva el IVA, el IRPF y parte del Impuesto sobre el Patrimonio. Las comunidades autónomas gestionan el ITP y el AJD. Los ayuntamientos cobran el IBI, la plusvalía municipal y las tasas locales. Ninguna quiere perderse la fiesta. Ninguna tiene incentivo real para rebajar su parte, porque hacerlo no les reporta ventaja electoral suficiente y sí supone una merma de ingresos que alguien tendrá que justificar.

Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, lo ha dicho sin ambages: el comprador asume una carga fiscal enorme, buena parte de ella incorporada al precio, sin ser consciente de que una porción muy significativa de lo que paga no es el valor de la vivienda, sino la acumulación de tributos a lo largo de todo el proceso.

A mayor precio, mayor cifra de impuestos

Y aquí está la paradoja más cruel del sistema. En un mercado donde los precios de la vivienda no han dejado de subir, la recaudación fiscal crece de forma automática sin que las administraciones muevan un dedo. Cuanto más cara es la vivienda, más recaudan en términos absolutos el IVA, el ITP, el AJD, la plusvalía y el IRPF. El encarecimiento del mercado, que debería ser un problema a resolver, es también un beneficio fiscal que ninguna administración tiene prisa por eliminar.

Pedir a los ayuntamientos o a las comunidades autónomas que bajen los impuestos sobre la vivienda en este contexto es, cuando menos, optimista. La vivienda es su vaca lechera preferida. Y llevan décadas ordeñándola.