El mercado inmobiliario español ha decidido, una vez más, no seguir el guion que muchos llevaban meses escribiendo en su cabeza. Empezamos el año pensando que la corrección llegaría por fin, que los precios se tomarían un respiro y que la demanda, cansada de tanto esfuerzo, bajaría los brazos. Pues no. A estas alturas de 2026 lo único que ha bajado de verdad son las expectativas de quien lleva esperando el batacazo desde hace ya varios veranos.

La incertidumbre señala una situación a la baja en operaciones

La XXIV edición del Barómetro Inmobiliario de UCI y SIRA pone cifras a esa sensación que ya se palpaba en el sector: los profesionales han moderado sus expectativas para la segunda mitad de 2026. Se espera un ajuste del 3,27% interanual en el volumen de compraventas, ocho puntos menos que hace un año, y una caída del 7,11% en los contratos de alquiler. El optimismo general del sector se sitúa en 6,4 puntos sobre 10, cinco décimas menos que en la edición anterior, y ya van cuatro Barómetros seguidos, desde enero de 2025, en los que este indicador retrocede. No es pánico, pero desde luego tampoco es la euforia de hace un par de años. Los propios profesionales prevén que el precio de la vivienda suba un 3,15% de media en 2026, muy lejos de la horquilla del 5% al 10% que se manejaba hace seis meses. La fiesta continúa, pero con la música algo más baja.

La aparición de un nuevo componente que cogerá fuerza: el cambio climático

Hay un invitado nuevo en la mesa de las decisiones de compra, y todavía se sienta un poco tímido, pero ha venido para quedarse. Solo el 10% de los compradores tiene en cuenta el riesgo climático a la hora de elegir vivienda, y apenas el 14,6% de los profesionales percibe clientes sensibles a estas cuestiones. Son cifras modestas, sí, pero el propio Barómetro lo señala como una variable que empieza a colarse en la conversación inmobiliaria. Dentro de unos años, cuando alguien pregunte por una vivienda en primera línea de playa o junto a un cauce que cada vez suena más a río de verdad y menos a rambla seca, es posible que la respuesta no sea solo sobre metros cuadrados y orientación, sino también sobre seguros, riesgos y letra pequeña climática.

Calentamiento del mercado que no burbuja inmobiliaria

Aquí conviene pararse, porque es la pregunta que todo el mundo hace en las comidas familiares: ¿estamos otra vez ante una burbuja? La respuesta corta es no, aunque tampoco hay que relajarse del todo. El Banco de España estima una sobrevaloración moderada de entre el 1,1% y el 8,5% sobre el valor de equilibrio a largo plazo, muy lejos del exceso que precedió al colapso de 2008. El propio Banco Central Europeo situó esa sobrevaloración en torno al 10% a finales de 2024. Son niveles contenidos, pero con tendencia claramente alcista, y el INE certifica que el precio medio de transacción subió un 12,9% interanual en el cuarto trimestre de 2025, con la vivienda nueva creciendo al 11,2% y la de segunda mano al 13,1%. Un mercado recalentado, sí. Una burbuja crediticia como la de entonces, no.

Diferencias con el 2008

Y aquí es donde conviene sacar la calculadora y comparar peras con peras. En 2007 se construían más de 600.000 viviendas al año, hoy apenas se llega a las 100.000. Entonces la banca concedía hipotecas al 100% o más – hipoteca Cayenne le llamaban- con controles de solvencia casi de adorno; hoy raramente se supera el 80% del valor de tasación y la mayoría se firman a tipo fijo. El tipo medio de las nuevas hipotecas se mueve en un entorno claramente inferior al 4,8% que marcaba en 2007. En resumen: entonces sobraba vivienda y sobraba crédito fácil; ahora falta vivienda y el crédito, aunque accesible, se concede con cuentagotas y bastante más criterio. El castillo de naipes de hace dos décadas necesitaba un exceso de oferta y de deuda descontrolada para desmoronarse. Hoy esos ingredientes, sencillamente, no están sobre la mesa.

El esfuerzo para comprar vivienda sigue creciendo

La parte menos divertida del artículo y más preocupante, qué le vamos a hacer. La Sociedad de Tasación calcula que un ciudadano medio necesita cerca de 8 años de salario íntegro para comprar una vivienda, cifra que se dispara en mercados como Madrid o Baleares. El Banco de España confirma que en los grandes núcleos urbanos ese esfuerzo ya supera con claridad el umbral considerado sostenible, situado entre 4 y 5 años. Traducido: comprar en la gran ciudad ya no es solo cuestión de ahorrar, es casi una disciplina olímpica de resistencia financiera.

Oferta insuficiente y sin visos de mejorar en el corto plazo

El problema de fondo, el que explica casi todo lo demás, sigue siendo el mismo desde hace años: no se construye lo suficiente. CaixaBank Research estima unos 150.000 visados de obra nueva para 2026, claramente insuficientes para absorber la demanda acumulada. El déficit de vivienda generado desde 2021 ya supera las 750.000 unidades  según el Banco de España y no se va a resolver de la noche a la mañana, porque entre que se aprueba un visado y se entrega una vivienda pasan años, no meses. Mientras tanto, ese déficit sigue actuando como suelo firme bajo los precios, por mucho que la demanda se enfríe un poco.

La inversión y los compradores extranjeros tensionan el mercado

Los compradores de fuera siguen siendo un actor decisivo, especialmente en según qué provincias. Representan alrededor del 14% de las operaciones a nivel nacional, pero con picos que llegan al 40% en Alicante. Esta entrada de capital, combinada con el interés creciente de grandes fondos en alquiler residencial y vivienda turística, sigue empujando los precios al alza en zonas costeras y en las grandes capitales. Para el inversor que busca rentabilidad por alquiler, el panorama sigue siendo atractivo: la rentabilidad bruta media del alquiler residencial ronda el 6,7%, muy por encima del bono del Estado. Para quien busca la revalorización rápida y fácil, el margen se ha estrechado bastante respecto a hace dos o tres años.

No esperes una bajada para comprar, te espera una financiación más cara

Aquí llega la parte que a algunos les va a sentar como un jarro de agua fría, y a otros simplemente les va a confirmar lo que ya sospechaban. España sigue teniendo uno de los sistemas más eficientes de Europa para abaratar la financiación una vez firmada la hipoteca: cambiar de entidad cuesta entre 500 y 800 euros en una hipoteca media, frente a los más de 4.300 euros en Francia o los 5.700 euros en Reino Unido. Pero el tipo medio de las nuevas hipotecas en España alcanzó el 2,9% en abril de 2026, situando al país en tercera posición dentro de la Eurozona, solo por detrás de Malta y Bulgaria. Y con Lagarde otra vez con un ojo puesto en el petróleo y otro en Oriente Medio, la posibilidad de que la financiación se encarezca antes de que los precios bajen de forma significativa es bastante más real que la fantasía contraria.

Los precios se moderarán en una desaceleración suave salvo zonas calientes

El escenario más probable, según coinciden Bankinter, CaixaBank Research y BBVA Research, es una desaceleración suave, no una caída. Bankinter mantiene su previsión en +7% para 2026 y +4% para 2027. CaixaBank Research eleva su estimación al +5,7% para 2026. BBVA Research se sitúa también en el +7%. S&P Global, más optimista todavía, apunta a un +9,3%, más del doble que la media europea. En Baleares, Canarias, Madrid y Barcelona, donde la presión de la demanda extranjera y la escasez de oferta son más agudas, es probable que los precios sigan marcando récords aunque el conjunto nacional se modere.

Hay que tener en cuenta la descentralización de la demanda y el auge del teletrabajo

Uno de los fenómenos más interesantes de los últimos dos años es que la demanda ya no se concentra exclusivamente en Madrid y Barcelona. Ciudades como Valencia, Málaga, Zaragoza o Alicante ganan protagonismo como alternativas residenciales, impulsadas en buena parte por el teletrabajo, que ya combinan más de un tercio de los empleados entre presencial y remoto. También crecen de forma notable las hipotecas firmadas en municipios pequeños, un fenómeno que algunos analistas empiezan a comparar con las «zoom towns» que se popularizaron en otros países: localidades tranquilas que de repente ganan vecinos porque ya nadie necesita vivir a veinte minutos de la oficina.

Previsión de los precios para finalizar el 2026

Con todos los datos sobre la mesa, el consenso apunta a subidas de entre el 5% y el 9% para el conjunto del año, con Bankinter y BBVA en el 7%, CaixaBank en el 5,7% y S&P Global marcando el techo con ese 9,3%. Ninguna de las principales casas de análisis contempla caídas generalizadas ni en 2026 ni en 2027, salvo que confluyan varios factores extraordinarios: una recesión profunda, un repunte serio del desempleo, una subida inesperada de tipos por parte del BCE o un incremento masivo y repentino de la oferta. A día de hoy, ninguno de esos escenarios figura entre las previsiones centrales de los organismos económicos.

Así que, para quienes siguen esperando sentados a que el mercado se desplome y puedan comprar su piso soñado a precio de saldo: seguid esperando, que la silla es gratis, pero el piso, me temo, no va a bajar de precio mientras esperáis. Lo que sí puede pasar es que la hipoteca se encarezca un poco mientras sigues calculando el momento perfecto que, como el punto justo de cocción del arroz, nunca acabas de encontrar porque te pasas. La recomendación, como siempre, es la de sentido común: si necesitas comprar y puedes permitírtelo, este año no parece peor que el que viene. Y si lo que esperas es una revolución que devuelva los precios al 2013, mejor vete preparando otro plan, porque este mercado, con toda su tensión, sus grietas y sus contradicciones, no tiene pinta de repetir aquella película.

Eduardo Lizarraga

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