El Instituto Nacional de Estadística ha publicado el dato correspondiente a junio de 2026 del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), la cifra que desde 2025 marca la actualización anual de buena parte de los contratos de alquiler en España. El resultado es un 2,44%, una décima por encima de los meses anteriores pero todavía muy lejos del IPC general, que se mantiene anclado en el 3,2% por tercer mes consecutivo. La distancia entre ambos indicadores, 0,76 puntos porcentuales, sigue siendo la prueba de que el nuevo índice cumple con la función para la que fue diseñado: contener la revalorización de las rentas frente a una inflación que no termina de aflojar.
El IRAV repunta ligeramente por encima de los meses anteriores
El dato de junio confirma una tendencia de estabilidad más que de sobresalto. Tras tocar máximos en mayo, el IRAV se modera ligeramente, aunque encadena ya trece meses consecutivos por encima del 2%, el umbral que durante 2022 y 2023 marcó el tope legal impuesto por el Gobierno ante la guerra en Ucrania. El IPC, por su parte, repite la misma tasa que en mayo, sostenido principalmente por la electricidad y el gas, que suben con más fuerza que hace un año, mientras que los carburantes tiran en sentido contrario. La inflación subyacente, la que de verdad interesa a los analistas porque descuenta el ruido energético, baja una décima hasta el 2,9%, señal de que la presión de fondo sigue moderándose pese a la foto fija del dato general.
¿Qué es el IRAV y a qué contratos afecta?
El IRAV nació por mandato de la Ley de Vivienda para sustituir al IPC como referencia de actualización de rentas, con el objetivo declarado de evitar incrementos desproporcionados. Se calcula como el valor mínimo entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada definida conjuntamente por los ministerios de Vivienda y Economía. Se aplica de forma obligatoria a los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la ley. Los contratos anteriores a esa fecha siguen revisándose con el IPC, salvo que se hubiera pactado otra fórmula, de manera que conviven en el mercado dos velocidades de actualización según la antigüedad del contrato.
¿Qué pierden los propietarios con este nuevo índice?
Para el propietario, la cuenta es sencilla y no demasiado favorable. Un contrato indexado al IRAV se revalorizará un 2,44%, mientras que uno sujeto al IPC lo hará un 3,2%, casi un punto más. Sobre una renta media nacional que ya supera los 1.000 euros mensuales, la diferencia se traduce en unos 90 euros menos al año para quien tenga la mala suerte —o la mala planificación fiscal— de haber firmado después de mayo de 2023. El propietario pierde poder adquisitivo real, porque sus costes de mantenimiento, comunidad o IBI no se rigen precisamente por el IRAV. La compensación es de tipo estructural: la ley busca previsibilidad para el inquilino, no rentabilidad para el arrendador, y el sector propietario lleva meses reclamando que el nuevo índice se revise antes de que la brecha con el IPC se convierta en estructural.
¿Qué cifra supone la actualización de los alquileres?
Traducido a euros, la subida media de los contratos sujetos al IRAV rondará los 290 euros anuales, frente a los aproximadamente 380 euros de los indexados al IPC. En las grandes capitales, donde las rentas medias son más altas, la diferencia se amplifica: en Barcelona y Palma la subida vía IRAV se acerca a los 400 euros al año, con rentas medias próximas a los 1.400 euros mensuales; en Madrid, San Sebastián y Valencia, el incremento supera los 300 euros anuales. Quien todavía dependa del IPC en esas mismas ciudades verá subidas notablemente superiores, por encima de los 500 euros anuales en los casos de Barcelona y Palma.
Previsiones para el resto del año
El horizonte inmediato está condicionado por la política, no solo por la estadística. El Gobierno intenta relanzar durante julio un nuevo decreto de vivienda —el que decayó en el Congreso a finales de abril por los votos de PP, Vox y Junts— que podría volver a introducir un tope adicional a la actualización de las rentas, en esta ocasión motivado por el conflicto en Oriente Medio. Si prospera, añadiría una tercera capa de regulación sobre un mercado que ya distingue entre IPC, IRAV y topes de emergencia según coyuntura geopolítica. Mientras tanto, con la inflación subyacente moderándose y el IRAV manteniéndose contenido, todo apunta a que la brecha protectora para los inquilinos se mantendrá, al menos, hasta que el próximo sobresalto internacional obligue a legislar de nuevo sobre la marcha.
