La firma de hipotecas en España ha marcado un punto de inflexión que muchos analistas llevaban meses anticipando. Según los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en mayo de 2026 se concedieron 42.213 préstamos para la adquisición de una vivienda, un 0,1% menos que en el mismo mes de 2025. La cifra es mínima —apenas 38 hipotecas menos que hace un año—, pero simbólicamente importante: pone fin a una racha de 22 meses consecutivos de subidas interanuales, la más larga en dos años. El mercado hipotecario, que había resistido con solidez mientras la compraventa ya llevaba meses cayendo, empieza por fin a alinearse con esa tendencia bajista.

En mayo desciende el número de hipotecas contratadas

El dato de mayo no llega de sorpresa. Venía precedido de una desaceleración progresiva: las hipotecas crecían un 16,3% en febrero, un 9% en marzo y apenas un 2,3% en abril. La curva descendente era evidente, y mayo ha terminado por cruzar la línea hacia el terreno negativo. Aun así, conviene no perder la perspectiva: con más de 42.000 operaciones mensuales, se trata del tercer mejor mayo de los últimos 16 años. La demanda solvente sigue presente, el mercado laboral aguanta y, en el acumulado del año, entre enero y mayo se han firmado 213.777 hipotecas, un 6,2% más que en el mismo periodo de 2025. La moderación, por tanto, no debe confundirse con hundimiento. Es, más bien, el síntoma de un mercado que empieza a respirar después de un ciclo de actividad frenética.

Con las compraventas a la baja tenemos el primer descenso hipotecario

Lo que sí resulta revelador es la conexión con la compraventa de viviendas, que lleva cinco meses consecutivos cayendo y que en mayo registró un desplome del 7,3%, el más pronunciado en dos años. Durante meses, las hipotecas parecían inmunes a esa caída, sostenidas por operaciones que se cerraban con retraso respecto a las compraventas. Ahora, por fin, ambos indicadores empiezan a moverse en la misma dirección. No es casual: lo que cambia no es el interés por comprar, sino la capacidad real de encontrar una vivienda que encaje en precio, zona y financiación. Los compradores se han vuelto más selectivos, más prudentes, y eso se traduce inevitablemente en menos firmas.

Endurecimiento de las condiciones bancarias y la barrera de la entrada

Aquí es donde el problema estructural del mercado español vuelve a asomar con toda su crudeza. La entrada media para comprar un piso supera ya los 170.000 euros en las capitales más caras, y no existe ni una sola capital donde baste con 30.000 euros. La banca, por su parte, empieza a priorizar la rentabilidad sobre el volumen de nuevas operaciones, lo que se traduce en una selección más estricta de perfiles y condiciones algo menos favorables. El crédito sigue disponible, sí, pero cada vez para menos gente. El verdadero obstáculo ya no es afrontar la cuota mensual, sino reunir el ahorro necesario para la entrada y los gastos asociados a la compra —una barrera que deja fuera a una parte cada vez mayor de la demanda solvente, especialmente entre quienes no cuentan con ayuda familiar.

El euríbor continúa subiendo junto con la incertidumbre en el golfo

El contexto internacional tampoco ayuda. El euríbor, referencia de las hipotecas a tipo variable, cerró febrero en el 2,221%, pero el inicio de la guerra en Irán lo empujó hasta el 2,565% en marzo, y en mayo llegó a situarse en el 2,804%, su nivel más alto desde septiembre de 2024. La inestabilidad en Oriente Medio se ha convertido en un factor determinante para el coste de la financiación, y todo apunta a que el Banco Central Europeo podría verse obligado a ejecutar más subidas de tipos de las inicialmente previstas si el conflicto se extiende. De hecho, ya se ha producido una subida y se espera otra en septiembre. No es casualidad que las hipotecas a tipo fijo hayan ganado terreno: representan el 60,9% de las firmas de mayo, frente al 65,8% de enero, buscando protección ante un escenario de tipos al alza.

Sube también la cantidad prestada

El otro dato que confirma la presión sobre los compradores es el importe medio de los préstamos, que en mayo alcanzó los 174.866 euros, un 9,7% más que hace un año y la cifra más alta desde febrero de 2020. Es, además, el segundo importe medio más elevado desde que existe la serie estadística, en 2003. Ni siquiera en los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria los españoles necesitaban pedir tanto dinero para comprar una vivienda. El tipo de interés medio, por su parte, se situó en el 2,98%, todavía por debajo del 3% pero en su nivel más alto desde junio de 2025.

Las hipotecas firmadas por comunidades autónomas

El comportamiento regional confirma que el frenazo no es uniforme. Navarra lidera las subidas con un 33,5% interanual, seguida de Canarias (16,5%) y Cataluña (9,3%). En el extremo opuesto, Baleares se desploma un 19,6%, Cantabria cae un 17,9% y Murcia retrocede un 13,2%. Estas diferencias territoriales reflejan mercados muy desiguales, donde la presión de precios y la disponibilidad de oferta condicionan de forma muy distinta la capacidad de acceso a la vivienda.

La previsión hasta final de año

Con todos estos elementos sobre la mesa, el consenso del sector apunta a una nueva fase del ciclo hipotecario, marcada no tanto por un deterioro de la financiación como por el techo de precios alcanzado, que tensiona al límite la capacidad de acceso de una parte creciente de la demanda. Se espera que 2026 cierre con cifras sólidas para el sector, pero la tendencia hacia la ralentización parece asentada de cara a los próximos meses. El verdadero riesgo no es tanto que se deje de comprar vivienda, sino que cada vez menos hogares puedan permitírselo en las condiciones actuales de precios, entrada y tipos de interés.