El Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, con Sara Aagesen Muñoz al frente, ha puesto sobre la mesa un proyecto de Real Decreto que promete cambiar, de forma silenciosa pero profunda, la relación entre la costa española y quienes viven en ella en la zona más privilegiada. El texto está en consulta pública desde el 16 de julio de 2026 y hasta el 16 de septiembre de 2026, y bajo la etiqueta técnica de «medidas para reforzar la gestión del riesgo de inundación» esconde una reforma que va mucho más allá de proteger a los ciudadanos frente a las avenidas de agua. Toca, de raíz, el concepto mismo de propiedad en la franja litoral.

El argumento oficial es impecable: el cambio climático está intensificando los fenómenos extremos y España necesita un marco normativo capaz de anticiparse. Nadie discute esa premisa. El problema, como suele ocurrir con este tipo de reformas, está en la letra pequeña que intenta asumir la situación que nos sobreviene con el cambio climático.

Las medidas para reforzar la gestión del riesgo de inundación

El proyecto modifica el Reglamento del Dominio Público Hidráulico y el Real Decreto de evaluación y gestión de los riesgos de inundación, dos piezas normativas que hasta ahora funcionaban con una lógica más bien reactiva. El objetivo declarado es doble: mejorar la planificación territorial para hacerla más resiliente frente a estos episodios, y ofrecer a la ciudadanía información más clara sobre el riesgo real que corren sus viviendas, sus negocios y sus terrenos. Sobre el papel, es difícil oponerse a más información y mejor planificación. La pregunta es qué se hace con esa información una vez generada, y quién paga las consecuencias cuando el riesgo se convierte en realidad.

Las modificaciones de los usos del suelo

Aquí empieza a notarse el verdadero alcance del texto. La norma plantea reforzar la regulación de los usos del suelo en función del riesgo de inundación, lo que en la práctica puede traducirse en restricciones a la edificación, revisiones de planeamiento urbanístico e incluso limitaciones sobre construcciones ya existentes en zonas que hasta hoy se consideraban perfectamente habitables. No se trata solo de frenar nuevas promociones en zonas inundables; se trata de reescribir qué se puede hacer con el suelo que ya está ocupado y que con las nuevas situaciones está en riesgo, con las consecuencias patrimoniales que eso implica para miles de propietarios y con un estado que no puede asumir la defensa de esos terrenos porque la inversión necesaria cada año será mayor.

Creación del Catálogo Nacional de Inundaciones Históricas

Como complemento, el Gobierno propone crear un Catálogo Nacional de Inundaciones Históricas y exigir programas municipales de adaptación en los municipios con mayor riesgo. Es, en teoría, una herramienta de memoria y prevención: documentar dónde ha inundado el agua en el pasado para anticipar dónde puede volver a hacerlo. Pero ese catálogo también puede convertirse en el argumento técnico que sustente, mañana, nuevas limitaciones sobre el uso de miles de parcelas, con el consiguiente impacto en su valor de mercado y en su transformación en inversiones ruinosas.

Las mayores olas registradas durante los temporales delimitarán qué es dominio público

Aquí está el verdadero corazón de la reforma, introducido casi de pasada bajo el paraguas de la gestión del riesgo de inundación: una modificación del Reglamento de Costas que cambia el criterio para delimitar el dominio público marítimo-terrestre. Hasta ahora, ese límite se fijaba a partir de una media de cinco alcances máximos del mar en cinco años. La nueva normativa elimina esa media y toma como referencia el punto máximo alcanzado por una única ola durante un temporal. El resultado inevitable es una ampliación del dominio público a costa de terrenos que hoy son privados.

El Real Decreto va todavía más lejos: extiende la definición legal de playa para incluir las dunas, que pasarán a integrarse en el dominio marítimo-terrestre salvo que estén aisladas tierra adentro o colgadas de una costa rocosa sin conexión con la playa.

 ¿Qué significa ese cambio?

En términos prácticos, significa que cualquier zona a la que haya llegado una ola durante un temporal podrá pasar a ser dominio público marítimo-terrestre. No hace falta que el mar llegue de forma habitual; basta con un episodio extremo, cada vez más frecuente por el propio cambio climático que la norma dice querer combatir. Se calcula que en España hay cerca de 90.000 viviendas en una especie de limbo jurídico por el avance de la erosión costera. Para dimensionar el alcance del cambio: a inicios de los años noventa el dominio público marítimo-terrestre rondaba las 14.000 hectáreas; tras los cambios acaecidos en los últimos treinta años, hoy ronda las 150.000. Esta reforma no hace sino acelerar esa tendencia.

No es la primera vez que se intenta. Fue la entonces ministra Teresa Ribera quien introdujo un cambio similar en 2022, anulado dos años después por el Tribunal Supremo por defectos de forma. El Ejecutivo insiste ahora, con un enfoque distinto pero el mismo fondo.

 ¿Qué pasa con los seguros?

Detrás de toda esta arquitectura normativa hay una pregunta incómoda que el Gobierno prefiere no formular en voz alta: ¿quién paga los costes de los temporales?. A medida que el litoral retrocede por efecto del cambio climático, alguien tiene que asumir el coste de las indemnizaciones y de las actuaciones necesarias para proteger o recolocar lo que el mar reclama. Ampliar el dominio público desplaza buena parte de esa responsabilidad fuera del ámbito privado, pero también deja en una posición muy delicada a las compañías aseguradoras y a los propios propietarios, que vieron construirse sus viviendas cuando el mar parecía lejano y ahora descubren que la primera línea de costa no sólo revaloriza su propiedad,  sino que ha pasado a ser una amenaza física, y también jurídica.