La vivienda protegida en España atraviesa un momento paradójico. Según los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), el valor tasado de la VPO alcanzó en el primer trimestre del año los 1.222,3 euros por metro cuadrado, el importe más alto desde que existe la serie histórica, disponible desde 2005. El dato encadena ya seis trimestres consecutivos al alza, tras un incremento interanual del 4,5%. Sigue estando muy por debajo de la vivienda libre —un 46,9% más barata, la mayor brecha registrada hasta ahora— pero la tendencia es inequívoca: el instrumento pensado para abaratar el acceso a la vivienda se encarece de forma sostenida, y el debate sobre hasta qué punto puede subir sin dejar de cumplir su función empieza a tomar cuerpo.

Las causas del incremento de precio

El motor de esta subida no tiene mucho misterio: los módulos de precio de la VPO, que llevaban años prácticamente congelados en muchas comunidades, se están actualizando de golpe para intentar compensar el encarecimiento acumulado en construcción. Materiales, energía, suelo y financiación llevan varios ejercicios subiendo muy por encima de lo que lo hacían los precios máximos autorizados, y esa distancia ha ido asfixiando la rentabilidad de las promociones. A eso se suma la escasez de mano de obra especializada, que sigue tensionando los costes laborales del sector. El resultado es un módulo que, en muchas autonomías, llevaba tiempo desconectado de la realidad del mercado y que ahora se revisa —a veces de golpe, a veces mediante indexación al IPC— para intentar que construir vivienda protegida vuelva a ser un negocio viable para los promotores.

La vivienda protegida por territorios

Las diferencias entre provincias son notables. Nueve de ellas superan ya la media nacional, con Madrid a la cabeza (1.503,6 euros/m2), seguida de Barcelona (1.288,8 euros/m2), Málaga (1.273,1 euros/m2), Girona, Tarragona, Lleida, Sevilla, Santa Cruz de Tenerife y Córdoba. Lo más llamativo, sin embargo, es que en cuatro provincias —Jaén, León, Ciudad Real y Cuenca— el metro cuadrado de vivienda protegida ya supera al de la vivienda libre, una anomalía que hace unos años habría resultado impensable y que empieza a poner en duda el propio concepto de «protección» en según qué mercados locales, donde la vivienda libre se ha desplomado más que la protegida por falta de demanda.

El problema de subir el precio del módulo

Aquí está la verdadera trampa. Si las comunidades autónomas no actualizan el módulo, los promotores no construyen: los números no salen y la oferta de VPO se seca, como llevaba ocurriendo en buena parte del país. Pero si lo suben, encarecen precisamente la vivienda que debería ser la más accesible, y corren el riesgo de dejar fuera a las familias con menos ingresos, que son las que en teoría deberían beneficiarse de este tipo de promociones. No hay una salida limpia: cada revisión al alza del módulo es, al mismo tiempo, un incentivo para que se construya más y un obstáculo para que puedan comprarla quienes de verdad la necesitan. Es una tensión estructural que ninguna comunidad autónoma ha conseguido resolver del todo, y que probablemente no tenga solución perfecta, solo equilibrios más o menos afortunados.

¿Qué están haciendo las Comunidades Autónomas para sortear el problema?

Cada territorio está ensayando su propia fórmula. Aragón ha optado por la vía más drástica: una subida del módulo del 14%, hasta los 2.104,37 euros/m2, compensada con ayudas de hasta 18.000 euros según ingresos y un aval adicional del 15% para facilitar la hipoteca. Madrid, por su parte, ha preferido un ajuste más discreto, vinculado directamente al IPC: un 2,9% desde enero, que sitúa el precio máximo en zona capital en 2.591,64 euros/m2 útil para VPPB, aunque mantiene el IPREM congelado en 8.400 euros anuales como límite de acceso, lo que endurece la ecuación para muchas familias. La Comunitat Valenciana ha ido por otro camino: tras fijar el módulo en 2.400 euros/m2 a finales de 2024, ahora tramita un nuevo «módulo dinámico» que se revisará anualmente en función de indicadores objetivos, en lugar de depender de decisiones puntuales. De fondo, el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros y cofinanciado al 60%-40% entre Estado y comunidades, blinda de forma indefinida la vivienda pública construida con fondos estatales, para evitar que se descalifique con los años como ha ocurrido con buena parte del parque protegido desde 1991.

Cómo contener los precios

Las propuestas que circulan entre administraciones y sector coinciden en varios frentes: más suelo público reservado en exclusiva para VPO, para reducir el peso del suelo en el precio final; rebajas fiscales, como un IVA reducido o bonificaciones durante los primeros años de la promoción; y menos burocracia, agilizando licencias urbanísticas para que los plazos no sigan encareciendo los proyectos mientras esperan sobre la mesa de algún ayuntamiento. Nada de esto es nuevo, pero la insistencia con la que se repite en cada informe sectorial da una pista de lo poco que se ha avanzado hasta ahora en aplicarlo con contundencia.

Evolución posible para los próximos meses

Todo apunta a que el precio de la VPO seguirá subiendo en los próximos trimestres, a medida que más comunidades actualicen sus módulos, ya sea de golpe como Aragón o de forma automática como Madrid o la futura fórmula valenciana. El repunte en las calificaciones de vivienda protegida —el mejor primer trimestre en 14 años, con más de 5.200 promociones calificadas— sugiere que la estrategia de «subir el módulo para que se construya» está funcionando en volumen. La incógnita es si ese mismo movimiento no terminará expulsando del mercado, poco a poco, a una parte de las familias para las que esta vivienda se diseñó en origen.