El índice de referencia elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para la actualización anual de los contratos de alquiler se situó en el 2,49% interanual en julio, según el dato publicado este jueves por el organismo. La cifra supone un incremento de 0,05 puntos respecto al 2,44% registrado en junio y se convierte en la tasa más alta desde que existe esta serie, que arrancó en noviembre de 2024. El dato confirma, además, una tendencia que se prolonga desde hace más de un año: con julio, el IRAV acumula ya 14 meses consecutivos por encima del 2%, sin haber bajado de ese umbral ni un solo mes desde que se estrenó como referencia oficial. Sea cual sea la lectura que se haga del indicador, el mensaje de fondo es el mismo: el alquiler va a subir de nuevo para buena parte de los inquilinos que tengan que renovar contrato en los próximos meses.

Un índice pensado para limitar la subida, pero que no deja de crecer

El IRAV nació al amparo de la Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde el 25 de mayo de 2023, con el objetivo declarado de poner coto a las subidas desproporcionadas de las rentas. La propia norma obligaba al INE, en su disposición adicional undécima, a definir antes del 31 de diciembre de 2024 un índice que sirviera de tope para la actualización anual de los contratos firmados a partir de esa fecha. Para calcularlo, el organismo combina el IPC, la inflación subyacente, las diferencias entre las tasas de crecimiento de ambos indicadores, un parámetro de crecimiento a largo plazo definido por la Dirección General de Política Económica y un coeficiente moderador fijado junto con la Dirección General de Vivienda y Suelo. El resultado final se queda siempre con el valor más bajo entre el IPC, la inflación subyacente y esa tasa media ajustada.

Sobre el papel, es un mecanismo de contención. En la práctica, sin embargo, el índice no ha dejado de crecer mes a mes, y julio marca su nivel más alto desde que se convirtió en referencia legal. Que un indicador diseñado para frenar las subidas encadene 14 meses por encima del 2% dice bastante sobre los límites reales de esta herramienta: modera la magnitud del incremento frente al IPC, pero no evita que la renta suba, y para el inquilino la diferencia entre un tope y una congelación es más teórica que práctica cuando la factura llega igualmente cada año.

Los contratos firmados antes de mayo de 2023 juegan con otras reglas

No todos los alquileres se rigen por el mismo índice, y ahí está una de las paradojas más llamativas del mercado actual. Los contratos suscritos antes del 25 de mayo de 2023 quedan al margen del IRAV y continúan actualizándose con el IPC o con el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), según lo que se pactara en su día entre propietario e inquilino. El IGC tiene un tope propio que nunca puede superar el 2%, pero el IPC no tiene ese límite, y en julio se disparó hasta el 3,6%, su registro más alto en dos años.

El resultado es que dos inquilinos con circunstancias parecidas pueden enfrentarse a subidas muy distintas solo por la fecha en la que firmaron su contrato: quien lo hizo después de mayo de 2023 aplicará el 2,49% del IRAV, mientras que quien lo firmó antes y su contrato remite al IPC deberá asumir un 3,6%, más de un punto porcentual de diferencia. Es una distorsión que la propia ley genera y que difícilmente tiene una justificación económica más allá del calendario legislativo.

Cuánto subirán realmente las rentas

Las cifras, traducidas a euros, dejan clara la magnitud del ajuste. Según los cálculos de idealista/data, los contratos que apliquen el IRAV verán un incremento medio de unos 290 euros al año. La subida es especialmente notable en los mercados con rentas más altas: en Barcelona alcanza los 415 euros anuales, con alquileres medios que ya superan los 1.400 euros al mes; en Madrid, Palma, San Sebastián y Valencia ronda los 400 euros; y en Bilbao se acerca a los 300 euros anuales.

Para los contratos que siguen ligados al IPC, la subida es todavía mayor: de media, unos 420 euros al año (cerca de 35 euros más al mes), es decir, unos 130 euros más que en los contratos sujetos al IRAV. En Barcelona ese incremento supera los 600 euros anuales, en Madrid y Palma ronda los 560 euros, y en San Sebastián y Valencia se acerca a los 520 euros. Sea cual sea el índice aplicable, el mensaje para el inquilino es idéntico: toca pagar más, y en las grandes capitales, sensiblemente más.

¿Pierden valor las inversiones de los propietarios?

Aquí es donde el debate se vuelve más interesante, y también más incómodo para quienes viven del alquiler como inversión. El IRAV crece por debajo de la inflación general —2,49% frente al 3,6% del IPC—, lo que significa que, en términos reales, la renta que perciben esos propietarios pierde poder adquisitivo. No es una subida insuficiente cualquiera: es una renta que crece más despacio que el coste de la vida, lo que equivale, de facto, a una erosión progresiva del rendimiento real de la inversión inmobiliaria para quienes alquilaron después de mayo de 2023.

A esto se suma un factor que muchos propietarios llevan tiempo señalando: la inestabilidad regulatoria. En apenas cuatro años se han sucedido distintos topes y excepciones —el IGC limitado por la guerra en Ucrania en 2022, el 3% fijo de 2024, o el tope del 2% decretado en marzo de 2026 por el conflicto en Irán, que decayó en el Congreso semanas después—. Ese vaivén normativo, más que el nivel concreto del índice, es lo que introduce incertidumbre en el cálculo de rentabilidad a largo plazo de cualquier propietario. Que el IRAV vuelva a marcar máximos en julio confirma la tendencia de fondo: los alquileres seguirán encareciéndose, aunque a un ritmo contenido, y la pregunta de quién asume el coste real de esa contención —el inquilino, que paga menos que con el IPC, o el propietario, que gana menos que la inflación— sigue sin una respuesta que satisfaga a ninguna de las dos partes.