El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) acaba de dejar claro, con una resolución que va a incomodar a no pocos contribuyentes, que en materia de exenciones fiscales la letra pequeña siempre acaba imponiéndose. El nuevo criterio sobre la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual establece que, cuando una persona vende una vivienda de la que es propietaria en solitario y utiliza el dinero para comprar otra junto a su cónyuge, la exención ya no se calcula sobre el importe reinvertido sin más, sino sobre la parte del nuevo inmueble que esa persona adquiere realmente. Dicho de otro modo: Hacienda ya no se conforma con comprobar que el dinero de la venta ha ido a parar a la nueva casa, sino que exige mirar qué porcentaje de propiedad entra efectivamente en el patrimonio de quien solicita el beneficio fiscal. Un giro que, sin ser sorprendente dentro de la lógica recaudatoria habitual de la Administración, complica bastante la vida a las parejas que compran juntas después de que uno de los dos venda una vivienda privativa.
El porcentaje de propiedad, la clave que cambia el criterio
El caso que ha dado pie a esta unificación de criterio es bastante ilustrativo. Un contribuyente vendió una vivienda habitual de titularidad exclusivamente suya y, poco después, adquirió junto a su cónyuge, bajo el régimen de sociedad de gananciales, una nueva residencia en Suances (Cantabria). El problema es que solo compró el 50% de esa nueva vivienda, no el 100%. La vivienda anterior se había vendido por 217.739,72 euros, con un pequeño saldo de hipoteca pendiente, mientras que el coste de adquisición de la nueva ascendía a 170.091,21 euros. A primera vista, podría parecer razonable pensar que, si el dinero de la venta cubre sobradamente el precio de la nueva vivienda, la exención debería aplicarse sin más matices. El TEAC ha dicho que no. Lo relevante no es cuánto dinero se mueve, sino cuánta propiedad se adquiere: al comprar solo la mitad del inmueble, la reinversión solo puede referirse a esa mitad, y el dinero que en la práctica ha servido para financiar la parte que pasa a ser propiedad del cónyuge queda fuera de la exención del vendedor original. Conviene subrayar, eso sí, que el tribunal no exige mantener el mismo porcentaje de propiedad que se tenía antes; lo que cuenta es el importe realmente destinado a adquirir el derecho de propiedad sobre la vivienda nueva. Es un matiz importante, porque evita una lectura todavía más restrictiva, pero no evita el fondo del problema: muchas parejas compran vivienda al 50% por costumbre, por planificación patrimonial o simplemente por cariño mutuo, sin pensar que ese reparto puede acabar penalizando fiscalmente a quien aporta más dinero.
Los requisitos que exige Hacienda para aplicar la exención
Conviene recordar que esta exención nunca ha sido automática. La Agencia Tributaria exige que tanto la vivienda vendida como la adquirida tengan la consideración de vivienda habitual, que se respeten los plazos legales y que el contribuyente manifieste expresamente su voluntad de acogerse al beneficio fiscal. No basta con vender y comprar; hay que demostrar que ambas operaciones cumplen los requisitos formales y temporales que marca la normativa, algo que en la práctica genera no pocos quebraderos de cabeza a quienes confían en que basta con la lógica económica de la operación.
A qué exención se tiene derecho y cómo afecta a la declaración
Cuando se cumplen todos los requisitos, la ganancia patrimonial obtenida en la venta queda exenta de tributación en el IRPF, siempre que el importe se reinvierta en la nueva vivienda habitual o en su rehabilitación. Ahora bien, si no se reinvierte la totalidad del dinero obtenido, la exención es únicamente parcial: solo queda libre de tributación la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida. Con el nuevo criterio del TEAC, ese cálculo se complica todavía más, porque ya no basta con comparar el dinero obtenido con el dinero reinvertido, sino que hay que introducir en la ecuación el porcentaje de propiedad adquirido. Un ejercicio contable que, sospechamos, va a dar más de un dolor de cabeza a gestorías y asesores fiscales durante los próximos meses.
Cómo debe hacerse la reinversión
La reinversión puede materializarse de una sola vez o de forma sucesiva, siempre dentro de un plazo máximo de dos años contados de fecha a fecha, y puede producirse tanto antes como después de la venta de la vivienda anterior. Existen además reglas específicas para las ventas a plazos o con precio aplazado, en las que los importes cobrados deben destinarse a la reinversión dentro del mismo periodo impositivo en que se perciben. En definitiva, el TEAC no ha inventado una nueva exención ni ha cerrado la puerta a nadie, pero sí ha estrechado sensiblemente el margen de maniobra de quienes compran vivienda en pareja tras vender un inmueble privativo. Una lección más de que, en el terreno fiscal, conviene hacer números antes de firmar ante notario, no después.
