El mercado de la vivienda coge aire en pleno verano. Según la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, el precio medio de la vivienda nueva y usada en España se mantuvo sin cambios en agosto respecto a julio (0%), aunque la tasa interanual sigue disparada, en el 14,9%, diez puntos por encima de la inflación. Es la foto de un mercado que empieza a tomar aliento tras meses de subidas que muchos compradores ya no pueden permitirse, aunque el frenazo, por ahora, es más un respiro puntual que un cambio de tendencia.
Una variación anual del 14,9%, muy por encima de la inflación
El dato interanual sigue siendo la cifra que de verdad preocupa. Un 14,9% de subida en doce meses, con la inflación bastante más contenida, significa que comprar una vivienda hoy exige un esfuerzo salarial sensiblemente mayor que hace un año. La directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias, lo resume sin rodeos: el precio residencial ha registrado en agosto «una desaceleración en su ritmo de crecimiento de forma generalizada en todos los grupos», pero esa moderación convive con tasas interanuales que «se continúa situando en tasas interanuales intensas superiores al 10% nominal». Es decir: se frena el ritmo, no la escalada.
‘Costa mediterránea’ y ‘Áreas metropolitanas’, a la cabeza de la subida
No todo el territorio se mueve igual. Los dos grupos que más están tirando de los precios son ‘Costa mediterránea’ y ‘Áreas metropolitanas’, ambos con un +17,4% interanual en agosto, muy por encima del +10,2% de ‘Resto de municipios’. La lectura es la de siempre: donde hay más demanda —ya sea residencial, de segunda vivienda o de inversión— el precio sigue apretando, y el litoral mediterráneo y los entornos de las grandes capitales continúan siendo la zona más tensionada del país.
La desaceleración es más acusada en ‘Islas’ y ‘Capitales y grandes ciudades’
El otro lado de la moneda son las zonas donde el mercado ya está mostrando síntomas de agotamiento. Cristina Arias señala que, descontando el efecto de la inflación, «las desaceleraciones de precio más pronunciadas se observan en Territorio Insular y Capitales y Grandes Ciudades, zonas en donde el nivel de precios y el esfuerzo de compra son más elevados». Dicho de otro modo: precisamente donde comprar una casa resulta más caro es donde antes se nota el límite. No es casualidad, es aritmética: cuando el esfuerzo de compra llega a un techo, la demanda solvente empieza a replegarse y los precios dejan de subir al mismo ritmo.
Variación mensual e interanual: estabilización generalizada
En el dato mes a mes el retrato es de calma casi generalizada. La variación mensual se movió en términos nominales entre el -0,9% de ‘Islas’ y el +0,2% de ‘Resto de municipios’, un rango estrecho que confirma que agosto —mes de baja actividad transaccional por la estacionalidad estival— ha traído una fotografía de estabilidad. Descontando la inflación, los territorios insulares siguen liderando la moderación, una tendencia que Tinsa lleva observando desde hace varios meses y que no parece puntual.
Variación desde máximos: la vivienda ya supera el pico de 2007 en euros corrientes
El dato que de verdad pone en perspectiva el ciclo actual es la comparación con la burbuja. El valor medio de la vivienda se sitúa ya un 2% por encima de los máximos de 2007 en términos nominales, con ‘Islas’ liderando el repunte con un +25% sobre aquellos máximos, seguida de ‘Capitales y Grandes Ciudades’ (+4,2%) y ‘Áreas metropolitanas’ (+2,6%). Ahora bien, en cuanto se descuenta la inflación acumulada en casi veinte años, el panorama cambia por completo: el precio real sigue un 32% por debajo de aquellos máximos, con ‘Islas’ como la zona que más se acerca (-15%) y el resto del país a más de treinta puntos de distancia. Es el matiz que conviene no perder de vista cuando se lee que «la vivienda ya está más cara que en el pico de la burbuja»: en euros de verdad, seguimos lejos.
Previsión para lo que resta de año: tipos, accesibilidad y oferta restringida
De cara a los próximos meses, Tinsa apunta a varios factores que pesarán sobre la evolución del mercado. Arias advierte que la demanda afronta «un empeoramiento en su renta disponible», en parte por el repunte inflacionista derivado de la guerra en Oriente Medio, mientras persisten la incertidumbre geopolítica y la dificultad de acceso a la vivienda. Con todo, matiza que «el volumen de compraventas e hipotecas continúa situándose en niveles robustos y superiores a la media histórica». El cóctel para el resto del año, por tanto, combina un precio del dinero que sigue condicionando la financiación, una accesibilidad cada vez más ajustada para buena parte de la demanda, y una oferta que continúa sin ajustarse al ritmo de las necesidades reales del mercado. Mientras esa oferta restringida no se resuelva, cualquier desaceleración —por bienvenida que sea— corre el riesgo de quedarse en una pausa de verano más que en un cambio real de ciclo.
