Bruselas ha hablado, y en Madrid se han apresurado a decir que hablaba en español. Este miércoles la vicepresidenta para una Transición Limpia, Justa y Competitiva, Teresa Ribera, presentó junto al comisario de Energía y Vivienda, Dan Jorgensen, el esperado Plan de Vivienda Asequible (bautizado como Affordable Housing Act), un paquete que combina un reglamento y una recomendación para que las administraciones regionales y locales puedan limitar pisos turísticos, alquileres de corta duración y, la medida más delicada de todas, la compra de segundas residencias en zonas bajo estrés habitacional. Horas después, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, compareció ante los periodistas en la sede de CASA 47 para asegurar que el texto europeo «va en la dirección» de lo que su departamento lleva años haciendo. La lectura oficial es bonita: Bruselas y Madrid, de la mano. La realidad, como casi siempre, es bastante más incómoda.

Conviene no perder de vista un matiz que la rueda de prensa ministerial dejó en segundo plano: el reglamento no es una obligación, sino una opción que cada Estado miembro puede activar si lo desea. Fuentes cercanas a Ribera lo definen como un «paraguas» reclamado por la Alianza de Alcaldes para la Vivienda. Que exista la herramienta no significa que todos vayan a usarla igual, ni con la misma intensidad.

¿Cómo se está incrementando la oferta en España?

Aquí es donde el discurso oficial hace aguas. Bruselas no solo permite restringir; exige que cualquier limitación vaya acompañada de medidas reales para aumentar el parque de vivienda social y asequible. Y en España el diagnóstico es poco alentador: falta mano de obra en la construcción, el suministro eléctrico para nuevas promociones no está garantizado en no pocos municipios, el portal público Casa 47 apenas roza las 800 viviendas, muchas de ellas sin terminar, y el PERTE de industrialización de la vivienda avanza a un ritmo que dista de ser el prometido. Añádase una burocracia interminable y unas Comunidades Autónomas que llevan meses en pie de guerra con el Ministerio. El terreno, hoy por hoy, no es precisamente fértil para lo que Bruselas pide como contrapartida.

Principales diferencias entre la propuesta de Bruselas y la Ley de Vivienda

Que la orientación general coincida no quiere decir que el mecanismo sea el mismo. La Ley de Vivienda española permite declarar una zona tensionada si el esfuerzo familiar supera el 30% de la renta o si los precios suben tres puntos por encima del IPC. Bruselas es mucho más exigente: exige que el precio medio de la vivienda equivalga a ocho años o más de renta disponible, que ese ratio haya crecido durante la última década, y que las proyecciones confirmen que la tensión no remitirá en los tres años siguientes. Además obliga a revisar cada medida cada cinco años y a retirarla de inmediato si el mercado se relaja. Es, en definitiva, un filtro matemático mucho más estricto que el que hoy aplica el Gobierno español.

Un trámite que puede ser largo y con mucha tijera

Lo que se conoció este miércoles es solo la propuesta de la Comisión. Todavía debe pasar por el Consejo y por el Parlamento Europeo, donde el Partido Popular Europeo ya ha avisado de que se opondrá frontalmente a la restricción sobre segundas residencias, alegando que la experiencia europea no vincula esa limitación con una vivienda más asequible. El texto, tal y como salga hoy, probablemente no sea el mismo que entre en vigor dentro de uno o dos años.

La segunda residencia es motor de las zonas turísticas

Aquí está la bomba de relojería para el mercado español. En amplias zonas de costa e interior turístico, el comprador de segunda residencia —muchas veces extranjero— es el principal cliente de agencias inmobiliarias y promotoras. Limitar esa compra no es una medida neutra: es tocar la línea de flotación de la economía local en decenas de municipios que llevan décadas construyendo su modelo productivo alrededor de ese comprador.

¿En qué lugar quedan las competencias de las Comunidades Autónomas?

La vivienda es, constitucionalmente, competencia autonómica. Y ahí está el otro gran obstáculo: sin una política común entre Ministerio y Comunidades, cualquier normativa —europea o nacional— corre el riesgo de quedarse en papel mojado. La foto de unidad que se quiso transmitir desde Bruselas contrasta con la trinchera abierta en España entre el Gobierno central y buena parte de los ejecutivos autonómicos.

La vivienda es la vaca lechera de las diferentes administraciones… ¿cómo se suaviza la tributación?

La recomendación que acompaña al reglamento —no vinculante, conviene subrayarlo— anima a revisar la fiscalidad para movilizar viviendas vacías e incentivar su incorporación al alquiler de larga duración. Suena bien sobre el papel, pero exige que Estado, Comunidades y ayuntamientos renuncien a una parte de una recaudación (IBI, plusvalía, ITP) de la que ninguna administración parece dispuesta a desprenderse voluntariamente.

¿Pueden ser constitucionales gravar las compras por extranjeros y evitar que compren vivienda?

El propio reglamento se cubre las espaldas: prohíbe expresamente discriminar por nacionalidad entre ciudadanos comunitarios o por el país de constitución de las empresas. Eso deja en el aire qué margen real queda para gravar de forma diferenciada la compra por parte de no residentes extracomunitarios, y abre un debate jurídico —también en clave constitucional española— que no se resolverá con un titular de rueda de prensa.

¿Puede sobrevivir el sector inmobiliario vendiendo vivienda asequible y a residentes?

Es la pregunta que muchos en el sector se hacen en voz baja. Construir y vender exclusivamente vivienda social o asequible, dirigida a residentes habituales, implica márgenes mucho más ajustados que los del mercado libre o el turístico. Asociaciones como Apartur en Barcelona ya han advertido de que exigencias como estas resultan «incompatibles» con la normativa comunitaria tal y como se ha aplicado hasta ahora a nivel local. La pregunta de fondo no es solo jurídica: es si el modelo de negocio inmobiliario español, tal y como lo conocemos, aguanta el cambio de reglas sin una hemorragia de actividad.

Isabel Rodríguez se ha lanzado a una piscina que es, como mínimo, profunda y con marejada. Puede que la orientación general de Bruselas y la de Moncloa apunten al mismo sitio, pero las condiciones, los plazos y la letra pequeña son radicalmente distintos. Y con la vivienda —como con la comida— no conviene jugar: cualquier paso en falso se paga muy caro, y aquí hay mucho en juego para mucha gente.