El Banco Central Europeo ha vuelto a apretar el gatillo. En su reunión del 9 y 10 de septiembre, el Consejo de Gobierno presidido por Christine Lagarde ha subido los tipos de interés en 25 puntos básicos, dejando la facilidad de depósito en el 2,50%, el tipo de refinanciación en el 2,65% y el crédito marginal en el 2,90%. Es la segunda subida del año tras la de junio, y llegaba tan cantada que el mercado la llevaba semanas descontando. Pero que fuera previsible no la hace menos dolorosa. El sector inmobiliario, que ya arrastraba una caída sostenida de las compraventas, recibe el golpe en el peor momento posible, y con un 73% de las operaciones de compra de vivienda ligadas a la concesión de una hipoteca, el problema no es abstracto: es la cuota que cada familia paga cada mes.

La incertidumbre por la guerra y la escalada de la inflación como causantes

Detrás de la decisión de Fráncfort hay un dato que no deja mucho margen de interpretación: la inflación de la eurozona repuntó al 3,3% en agosto, cuatro décimas más que en julio y el nivel más alto en tres años. El principal culpable tiene nombre propio: la energía, que se disparó un 14,3% interanual, muy por encima del 10,3% del mes anterior. Detrás de esa cifra está la tensión geopolítica en Oriente Próximo, con el conflicto de Irán presionando al alza el precio del petróleo y el gas, y complicando aún más un escenario que el BCE llevaba meses intentando estabilizar. España, además, no es un actor secundario en este drama: cerró agosto con una inflación armonizada del 4,5%, la más alta entre las grandes economías del euro, muy por encima del 2,7% de Francia, el 2,9% de Alemania o el 3,2% de Italia. Que nuestro país sea sistemáticamente la anomalía inflacionista de la zona euro no es un detalle menor: apunta a un problema estructural de precios —energía, vivienda, alimentación— que no se resuelve solo subiendo tipos en Fráncfort.

El BCE podría repetir la subida antes de fin de año

Lo verdaderamente inquietante no es la subida ya consumada, sino lo que puede venir después. El mercado no descarta una tercera subida en la reunión de diciembre, que dejaría la facilidad de depósito en el 2,75%, aunque con una probabilidad algo menor que la de septiembre, en torno al 65%. Algunos analistas sitúan el techo del ciclo cerca del 3% a mediados de 2027, con los primeros recortes ya a partir de entonces. Hay división de opiniones sobre si el BCE debería seguir apretando o quedarse donde está, en el nivel que sus propios economistas consideran «neutral». Pero conviene no perder de vista un matiz importante: buena parte del problema actual es una inflación de oferta, provocada por un shock energético puntual, no una inflación de demanda desbocada. Subir tipos para atajar una crisis derivada de un conflicto en Oriente Próximo tiene un efecto colateral evidente: encarece el crédito a familias y pymes sin necesariamente frenar el consumo de energía, porque la gente va a seguir usando el coche y encendiendo la calefacción cueste lo que cueste el petróleo. Es una medicina que puede curar la fiebre general a costa de dejar tocado el paciente concreto: el mercado de la vivienda.

Nuevo impulso para el euríbor que ya está en el 3,10%

El indicador que de verdad importa para los bolsillos ya se había adelantado a la decisión oficial. El euríbor a 12 meses, el índice que marca la revisión de la mayoría de hipotecas variables en España, llevaba semanas cotizando por encima del 3%, y su media provisional de septiembre se sitúa ya en el 3,10%, el nivel más alto desde agosto de 2024. La media oficial de agosto, la que se aplicó en las últimas revisiones antes de esta subida, cerró en el 2,952%. La tendencia es clara y no apunta a corregirse pronto: no se espera un cambio de ciclo antes de 2027. Para quienes tengan una revisión semestral o anual próxima, el mensaje es simple: la cuota va a subir, y conviene ir revisando condiciones con la entidad antes de que llegue la notificación.

La subida de los tipos también afectará a la construcción de obra nueva

El daño no se queda en el comprador particular. La promoción y construcción de vivienda es una actividad intensiva en crédito, y un encarecimiento de la financiación golpea directamente la capacidad de los promotores para levantar nueva oferta. El resultado previsible es una reducción de las viviendas iniciadas justo cuando el país arrastra una insuficiencia de oferta crónica, lo que a su vez presiona todavía más el mercado del alquiler, ya tensionado en buena parte del territorio. La paradoja es cruel: los precios de la vivienda libre probablemente moderarán su ritmo de subida, pero no van a bajar. Los últimos datos del INE reflejan un repunte del 12,2% interanual en el segundo trimestre, encadenando ya 49 trimestres consecutivos de alzas. Menos oferta, menos crédito y una demanda que no desaparece —solo cambia de manos hacia quien puede permitírselo— no es una receta para el abaratamiento de la vivienda, sino para su concentración en menos compradores solventes.

¿En cuánto puede subir mi hipoteca?

Aquí está la cuenta que de verdad preocupa. La subida ya es oficial, pero no cambia automáticamente la cuota que se paga hoy: en una hipoteca variable el banco aplica el euríbor a 12 meses más el diferencial fijo de la escritura, y la revisión suele ser semestral o anual, no inmediata. Como referencia, cada 0,25 puntos de subida del euríbor se traduce en un incremento de entre 15 y 50 euros mensuales según el capital pendiente y el plazo, mientras que quienes tengan revisión en estos momentos, con una hipoteca media, podrían ver su cuota encarecerse hasta 74 euros al mes. Con cerca de 3,2 millones de hipotecas a tipo variable en España, el impacto agregado es considerable. Para quien esté a punto de comprar, la recomendación de los expertos es comparar ofertas y valorar hipotecas fijas o mixtas, que dan más tranquilidad ante un ciclo de tipos que, con el 3% cada vez más cerca, no parece haber tocado techo todavía. Promotores, compradores y agencias inmobiliarias comparten hoy el mismo diagnóstico: Lagarde ha vuelto a mover ficha, y el mercado de la vivienda, una vez más, es quien paga la factura.