La Asociación Hipotecaria Española (AHE) confirma lo que muchos hipotecados ya intuían: las hipotecas mixtas vuelven a ganar terreno entre quienes buscan financiación para comprar una vivienda. Después de que las hipotecas mixtas en 2023 alcanzaran máximos históricos para luego perder fuelle, esta modalidad está recuperando protagonismo en un escenario marcado por la subida de tipos y el encarecimiento de las hipotecas fijas. La tendencia ya se venía detectando desde el primer trimestre del año, cuando las mixtas empezaron a arañar cuota a las fijas, sobre todo aquellas que ofrecen un tramo inicial a tipo fijo de entre cinco y diez años.

Los últimos datos de la AHE muestran que las hipotecas mixtas representaron el 15% de las operaciones intermediadas en julio, su mayor peso en los últimos diez meses y prácticamente el triple que a comienzos de año. No es casualidad ni moda pasajera: este comportamiento va de la mano de la evolución del euríbor. Cuando suben los tipos, las mixtas ganan atractivo; cuando bajan, vuelve el turno de las fijas. Y ahora mismo, el indicador está apretando de lo lindo.

 El BCE acelera la tendencia hacia las hipotecas mixtas

El euríbor de mayo a 12 meses, tras tocar el 2,85%, ha llegado a superar el 3% en algunos momentos de agosto y registra una media mensual provisional cercana al 2,94%, presionando con fuerza las cuotas de los préstamos variables. Para ponerlo en contexto: la media histórica del indicador ronda el 1,92%, aunque desde el fin de la etapa de tipos negativos el promedio se sitúa ya en torno al 2,89%. Con este telón de fondo, muchos compradores prefieren no jugársela a una variable pura ni a una fija carísima, y optan por asegurar una cuota estable durante los primeros años antes de afrontar un eventual tramo variable. Es una apuesta a que los tipos actuales sean, más pronto que tarde, un episodio transitorio.

Las hipotecas fijas pierden atractivo frente a las mixtas

El encarecimiento de la financiación también está reconfigurando la oferta bancaria. Las hipotecas fijas han perdido competitividad porque su precio depende de expectativas de tipos a largo plazo, mientras que el tramo fijo inicial de una mixta —normalmente entre tres y diez años— se referencia con una curva mucho más corta y, hoy por hoy, más barata. A eso se suma que la banca cuenta con un volumen considerable de depósitos sin remunerar, lo que le permite ser especialmente agresiva en esos primeros años. El resultado es que el tramo fijo de una mixta puede ofrecer mejores condiciones que una hipoteca fija a 30 años completa, y con una cuota inicial más baja justo cuando el capital pendiente es mayor.纯 números, no ideología: la banca coloca lo que le compensa colocar.

¿Qué ofrece la banca en este momento?

Actualmente pueden encontrarse hipotecas mixtas con tipos fijos iniciales de entre el 1,80% y el 1,99% aplicando las máximas bonificaciones y con plazos iniciales cortos, de tres o cuatro años, con una TAE que arranca aproximadamente en el 3,3%. Para tramos fijos más largos —cinco o diez años— los tipos nominales suelen moverse entre el 2% y el 3%, con una TAE cercana al 4%. Las hipotecas fijas, mientras tanto, rondan de forma habitual el 3%, aunque según perfil y negociación algunas operaciones bajan del 2,5%. En variable, los diferenciales bonificados se mueven en torno al 0,5%, y algunas entidades añaden incluso un tramo inicial a tipo fijo durante los primeros meses. Vamos, que la banca ha aprendido a maquillar la variable con un anzuelo fijo al principio.

Cómo podría evolucionar el mercado hipotecario

La gran incógnita de toda hipoteca mixta llega cuando termina el periodo fijo y el préstamo pasa a depender del euríbor. Por eso, antes de firmar conviene calcular qué pasaría con la cuota si el índice se mantuviera en los niveles actuales o volviera a subir: un escenario del 3,5%-4% dispararía de forma notable el coste mensual. Quien no pueda asumir ese golpe quizá duerma más tranquilo con una fija, aunque salga más cara desde el primer día. En cambio, los tramos fijos de cinco a diez años resultan especialmente interesantes para quienes esperan mejorar ingresos, amortizar parte del capital o vender antes de que acabe el periodo fijo.

Hasta dónde pueden llegar los tipos: hay que hacer números

La recuperación de las hipotecas mixtas responde a una combinación muy concreta de factores: el repunte del euríbor, el encarecimiento de las fijas y unas condiciones iniciales más competitivas. Pero no existe la hipoteca perfecta ni universal, por mucho que algunos comerciales bancarios lo vendan así. La elección depende de hacia dónde crean los compradores que van los tipos, de su capacidad económica real y de cuánto tiempo piensen mantener el préstamo. Antes de firmar nada, conviene comparar varias ofertas y simular distintos escenarios de tipos de interés, prestando especial atención al momento en que la hipoteca mixta abandone su tramo fijo y quede a merced del euríbor. Porque ahí, precisamente ahí, es donde se gana o se pierde la partida.