Hay propietarios que conciben el contrato de alquiler como una especie de constitución privada donde cabe absolutamente todo, incluso lo que la ley prohíbe, siempre que el inquilino firme al pie. La Audiencia Provincial de Madrid acaba de recordarles que no funciona así: la prórroga legal de un contrato de alquiler no puede suprimirse, ni siquiera con la firma voluntaria, consciente y hasta resignada del arrendatario. Y menos aún para dejar el piso libre de ocupantes ante una futura venta.

El caso en concreto

Los hechos son de manual. Una propietaria de un inmueble en Fuenlabrada firmó con su inquilina un contrato con una cláusula de lo más previsora: los dueños avisaban de que, pasado el primer año, la vivienda se pondría a la venta por necesidad, y la inquilina aceptaba marcharse en cuanto se materializase la operación, sin indemnización y renunciando a la prórroga legal. Todo muy claro y muy firmado.

Llegado el momento, la propietaria acudió a los tribunales para que se declarase resuelto el contrato, amparándose en esa cláusula que ambas partes habían suscrito con pleno conocimiento. La arrendataria se opuso y recordó que el Real Decreto-ley 7/2019 consolidó el plazo mínimo de cinco años cuando el arrendador es persona física. A su juicio, el contrato no podía extinguirse por arte de magia al cumplirse los doce meses. Tenía razón.

Argumentación de la Audiencia

El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuenlabrada ya había desestimado la demanda. Entendió que la cláusula vulneraba de forma frontal los artículos 4.1, 6 y 9 de la LAU, que sancionan con la nulidad, y tienen por no puestas, las estipulaciones que perjudiquen al inquilino sin autorización expresa de la ley.

La Audiencia Provincial recorre el mismo camino con más detalle. Recuerda que el artículo 6 declara nulas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las reglas del Título II, y que la prórroga del artículo 9 es forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario, con un horizonte mínimo de cinco años cuando el propietario es una persona física.

Los magistrados subrayan además una distinción que a muchos les conviene no entender. Una cosa es excluir la prórroga cuando llega el vencimiento, mediante el preaviso que permite el artículo 10 para la prórroga tácita, y otra muy distinta es pactar por adelantado su eliminación. Esa renuncia ab initio choca con una norma de derecho necesario y no puede ser válida.

Una cláusula abusiva

Se puede llamar abusiva, y lo es en el sentido más coloquial del término: se aprovecha de la posición de quien necesita un techo y, ante la disyuntiva de firmar o quedarse en la calle, firma. Pero jurídicamente el problema es más serio todavía. La cláusula es nula y se tiene por no puesta, como si nunca hubiera existido.

El argumento del «pero si ella aceptó» no sirve de nada. Que la inquilina conociera la cláusula y la firmase no la salva, porque la LAU no protege al arrendatario de sus propios errores de cálculo, sino de un desequilibrio estructural. Admitir esa renuncia previa, dice la Audiencia, vaciaría de contenido el carácter tuitivo de la legislación arrendaticia. Si bastara con incluir una línea en el contrato, las garantías temporales durarían lo que tarda un casero en imprimir el modelo.

Recurso desestimado

Disconforme con la sentencia de instancia, la propietaria recurrió en apelación. Insistió en que el pacto de no prorrogar pasados los 12 meses se había suscrito de mutuo acuerdo, con conocimiento de las partes y aceptación voluntaria de la inquilina, y volvió a subrayar su necesidad de vender.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid ha desestimado el recurso y ha confirmado íntegramente la sentencia recurrida. La necesidad de vender, sea real o no, es un problema del propietario, no una llave maestra para saltarse la ley. Un derecho irrenunciable no se convierte en renunciable porque al arrendador le urja el dinero.

La LAU está por encima de los contratos privados

La moraleja es casi tan vieja como el Derecho: la LAU está por encima de los contratos privados, y la autonomía de la voluntad termina donde empieza la norma imperativa. Puedes pactar la renta, la fianza o quién paga la comunidad, pero no puedes pactar que la ley no se aplique.

Al propietario que quiera vender le quedan vías perfectamente legales: vender con el inquilino dentro, respetar los plazos, negociar una salida con compensación o esperar al vencimiento. Lo que no le queda es la vía del atajo contractual, que los tribunales llevan años cerrando con idéntico resultado. En un mercado donde el alquiler ya es un deporte de riesgo, esta sentencia sirve de recordatorio: firmar una cláusula nula no obliga a nadie. Y el que redacta un contrato pensando que la ley es un mero consejo acaba pagando las costas.