Euskadi busca 2.000 millones de euros para vivienda asequible y lo hace con un mensaje poco habitual en una administración: no pide caridad, ofrece negocio. El Gobierno Vasco presentó este lunes en el Palacio Euskalduna de Bilbao el Fondo Social por la Vivienda (FSV), ante el lehendakari Imanol Pradales y el consejero de Hacienda y Finanzas, Noël D’Anjou. Quien dio la cara fue el consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, que se dirigió a entidades financieras, EPSV, fundaciones e inversores institucionales sin rodeos: “Hoy Euskadi convoca una alianza público-privada para reunir 2.000 millones de euros en diez años y dar un salto de escala en la producción de vivienda asequible”.
¿Qué es y qué pretende el FSV?
El FSV, impulsado por los departamentos de Vivienda y Agenda Urbana y de Hacienda y Finanzas, es un instrumento concebido para movilizar capital privado y duplicar el ritmo de producción de vivienda protegida. Aspira a promover 10.000 viviendas asequibles en alquiler en dos legislaturas, adicionales a las cerca de 7.000 por legislatura que ya producen el Departamento y Visesa. Se dirigen a hogares inscritos en Etxebide con ingresos de entre 25.000 y 65.000 euros, un tramo que supone alrededor del 45% de los hogares vascos. Y aquí está lo más interesante del diagnóstico de Itxaso: el problema ha dejado de ser cosa de los más vulnerables. “Hoy nuestras ciudades expulsan también a quienes tienen trabajo, formación y dos nóminas”, afirmó, para rematar que ya no es solo un problema social, sino “un problema de país”. Los datos le dan la razón: el 65% de la ciudadanía vasca vive en municipios tensionados, Etxebide suma más de 100.000 demandantes y el INE prevé 100.000 nuevos hogares en la CAPV en los próximos doce años.
Las características del proyecto en suelo financiación y participación privada
El FSV es un instrumento de naturaleza privada, con mayoría de capital privado y participación pública minoritaria, diseñado para que su deuda no consolide como deuda pública según la normativa europea SEC2010 y no quede limitado por la regla de gasto. Así suma recursos sin sustituir la promoción pública directa, un matiz importante. El suelo público se cederá en derecho de superficie durante 75 años, tras los cuales revierte a la Administración, y las condiciones de la cesión regulan rentas y requisitos de acceso. La estructura financiera será de un 30% de capital y un 70% de deuda, con el Banco Europeo de Inversiones y el ICO, que ya han comprometido públicamente su participación, en la financiación a largo plazo. La promoción se licitará de forma competitiva con estándares de Visesa, la gestión seguirá los de Alokabide, estará abierta a operadores públicos, privados y del tercer sector, y los excedentes se reinvertirán en nuevos proyectos.
Una propuesta de inversión lanzada desde el Gobierno Vasco
Itxaso apeló directamente a las fundaciones bancarias, a las EPSV y a los capitales locales para que se comprometan con “la principal causa de país”, porque “Euskadi les necesita”. Pero enseguida dejó claro el enfoque: “no hemos venido a pedirles un gesto. Hemos venido a proponerles una inversión”. Su argumento recurre a la memoria económica del país: “Este país construyó su prosperidad uniendo el ahorro local con la ambición colectiva”, recordó, citando las cajas, las cooperativas y la industria. Su fórmula, “capital paciente para un problema urgente”, resume bien el pitch, y en nuestra opinión es un acierto: combina la llamada a la responsabilidad colectiva con un lenguaje que un inversor entiende. Queda por ver si el capital local responde con la misma claridad con la que se le pide.
La pieza que faltaba en el rompecabezas de la vivienda
El Gobierno Vasco ya había movido otras fichas: la reserva estratégica de suelo creada por la Ley de Medidas Urgentes, la reducción de hasta un 50% de los plazos urbanísticos mediante los proyectos de actuación prioritaria, la industrialización de la construcción impulsada por Eraiki Hub, junto a Build:INN y Tecnalia, y la declaración de zonas tensionadas junto a los ayuntamientos. Faltaba el dinero. “Faltaba un eslabón: una financiación a la altura del reto. Ese eslabón es el Fondo Social por la Vivienda”, sentenció el consejero. Sobre el papel, la secuencia de suelo, plazos, industrialización y financiación resulta coherente. Otra cosa es que la demanda, admitió el propio Itxaso, “nos ha superado y, con las herramientas de siempre, no llegamos”, pese a las 110.000 viviendas protegidas levantadas desde 1981, una de cada tres construidas.
Viviendas de alquiler protegido
Las viviendas se ofrecerán en alquiler protegido con rentas de entre 8 y 10 euros por metro cuadrado, calculadas a partir del coste real y sin subvenciones. Según los cálculos orientativos del Gobierno, que no incluyen los anejos, un piso de 70 m² útiles costaría 634 euros al mes para un hogar con 27.000 euros de ingresos anuales, un esfuerzo del 28%, y 680 euros para los hogares de entre 35.000 y 65.000 euros, con un esfuerzo que baja del 23% al 13%. En todos los escenarios queda por debajo del umbral del 30%, aunque el hogar del extremo inferior roza el límite, y ahí está la letra pequeña de la asequibilidad. La primera cartera de suelos ya está identificada: 2.065 viviendas en nueve municipios y una inversión estimada de 452 millones de euros. Vitoria-Gasteiz (653), Bilbao (540), Sestao (400) y Oiartzun (200) concentran la mayor parte, seguidas de Azkoitia (111), Bermeo (52), Errenteria (45), Portugalete (32) y Santurtzi (32). Es apenas una quinta parte del objetivo total, pero es un comienzo tangible.
Una iniciativa que genera interés en Europa
El FSV será uno de los primeros vehículos de este tipo en la Unión Europea, y ya despierta curiosidad fuera. Itxaso se reunió la semana pasada en Roma con el concejal de Vivienda del Ayuntamiento, que mostró gran interés por conocer el modelo, algo que también ha trasladado la Generalitat de Cataluña. El Gobierno Vasco lanzará en diciembre la licitación pública para incorporar a los socios del Fondo y, hasta entonces, el Departamento mantendrá reuniones bilaterales con las entidades interesadas. El diseño es ambicioso y el discurso, convincente. Será en diciembre cuando se vea si el “capital paciente” de Euskadi está dispuesto a serlo también en vivienda.
