El suelo urbano no se toma vacaciones. Según la última estadística del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), el precio medio del metro cuadrado alcanzó los 207,8 euros en el segundo trimestre de 2026, un 15,3% más que hace un año y un 10,6% por encima del primer trimestre. Para encontrar un precio más alto hay que remontarse al segundo trimestre de 2011, cuando llegó a 213,9 euros. Quince años: más o menos lo que ha tardado el mercado en olvidar lo que pasó la última vez.

La secuencia no deja mucho margen para la interpretación. 171 euros al cierre de 2025, 187,8 en marzo y 207,8 en junio. Es una escalera sin rellano. Y la actividad acompaña: entre abril y junio se formalizaron 7.879 transacciones, un 5,9% más que un año antes, por un valor conjunto de 1.521 millones de euros, un 28,8% más. La superficie transmitida creció un 15,2%, hasta 10,2 millones de metros cuadrados. Traducido: el dinero crece mucho más deprisa que las operaciones, porque cada metro se paga más caro y porque el peso de la actividad se desplaza hacia los mercados más tensionados.

Cuanto más grande es el municipio, más caro es el suelo

La presión tiene dirección y tiene código postal. En las localidades de más de 50.000 habitantes, el metro cuadrado se situó en 430,6 euros, tras dispararse un 32,9% interanual y un 19,4% trimestral. Y lo hizo con menos compraventas: 1.303 operaciones, un 8,3% menos que un año antes. Menos transacciones y precios desbocados es la definición de escasez de manual: hay compradores de sobra y solares de menos.

El contagio ya se nota en la periferia. Los municipios de entre 5.000 y 10.000 habitantes registraron la mayor subida de todas, un 34,5%, hasta 173,5 euros, señal de que la demanda que no cabe en la ciudad busca suelo en su corona metropolitana. Los de entre 10.000 y 50.000 habitantes subieron un 12%, hasta 232,7 euros.

En el otro extremo, casi nada se mueve. Las localidades de menos de 1.000 habitantes apenas avanzaron un 1,9% (82 euros) y las de entre 1.000 y 5.000, un 2% (105,1 euros). El resultado es una brecha que ya supera las cinco veces entre el suelo de las grandes ciudades y el de los pueblos más pequeños. La España vaciada tiene suelo barato y nadie que lo pida; la España llena tiene toda la demanda y ningún suelo que ofrecer.

Baleares, Madrid y País Vasco encabezan los precios

Por comunidades, Baleares vuelve a liderar con 567,6 euros/m², seguida de la Comunidad de Madrid (420,6 euros) y el País Vasco (397,3 euros). Completan la parte alta Canarias (327,7) y la Comunidad Valenciana (281). En el sótano de la tabla, Castilla y León, la única comunidad donde el precio bajó (-2,9%), hasta 78,3 euros, el más bajo del país.

Las subidas más llamativas corresponden a Navarra, donde el precio se ha más que duplicado (+133,5%, hasta 233,6 euros), el País Vasco (+59,7%) y Galicia (+51,9%). Conviene leer estas cifras con cautela: en territorios con pocas operaciones, un puñado de ventas en zonas caras basta para provocar saltos espectaculares. Pero ni siquiera el efecto estadístico explica una tendencia que se repite trimestre tras trimestre. En volumen, Andalucía lidera las operaciones (1.604), seguida de Cataluña (1.438) y Castilla-La Mancha (1.005).

Un encarecimiento que acaba en el precio de la vivienda

El suelo es el primer eslabón de la cadena y, como todos los costes, termina en la factura del comprador. Un solar cuesta lo mismo se construya en él un ático de lujo o una vivienda asequible, y ahí está el problema. La promoción de alto standing absorbe el sobrecoste sin despeinarse; la vivienda protegida, con precios de venta tasados, no tiene de dónde sacarlo. El resultado es previsible: los promotores miran hacia arriba y la vivienda asequible se queda sin viabilidad económica.

Resulta casi irónico que, mientras administraciones de todo color prometen miles de viviendas asequibles, la materia prima imprescindible para construirlas se encarezca a doble dígito. Y hay que recordar el desfase temporal: el precio de la obra nueva de 2028 o 2029 se está fijando hoy, en cada compraventa de suelo que se firma.

Del pico de la burbuja al mínimo de la pandemia: un cuarto de siglo de vaivenes

La estadística del Ministerio arranca en 2004, en plena euforia. Entre 2005 y 2008 se registraron los precios más altos de la serie, con un máximo trimestral de 285 euros/m² en el tercer trimestre de 2007 y una media anual de 278 euros ese mismo año. Después llegó el pinchazo: el suelo se desplomó hasta el mínimo anual de 146,5 euros en 2015.

Curiosamente, el fondo del pozo no lo marcó la crisis inmobiliaria, sino la pandemia: el primer trimestre de 2021 dejó el mínimo absoluto de la serie, con 136,4 euros. Desde entonces, la recuperación ha sido constante, hasta los 171 euros de 2025 y los 207,8 actuales. El dato sigue un 27,1% por debajo del récord de 2007, unos 77 euros por metro. Es un consuelo, aunque cada vez más modesto.

¿Qué cabe esperar a final de año?

No hay previsiones oficiales, pero la inercia habla sola. Con subidas trimestrales en torno al 10%, lo razonable es que 2026 cierre con un precio medio muy por encima de los 171 euros de 2025, y que los 213,9 euros de 2011, a apenas seis euros de distancia, caigan antes de Navidad. La volatilidad trimestral puede dar algún respiro puntual, sobre todo en las comunidades con pocas operaciones, pero la tendencia de fondo no va a cambiar mientras el suelo finalista siga llegando al mercado con cuentagotas.

Porque ese es el nudo del asunto. Se pueden aprobar planes estatales, decretos y bonos, pero si el planeamiento tarda una década en convertir un terreno en solar edificable, el precio lo seguirá marcando la escasez. Y la escasez, como el suelo, no se abarata sola.