Todo propietario que pone su piso a la venta lleva dentro un pequeño promotor de lujo. Da igual que el ascensor suene a ultratumba o que la cocina sea de 1987: su casa es un palacio y, como tal, tiene precio de palacio. El problema es que el comprador no opina lo mismo, y el notario, que no opina pero sí escritura, tampoco. Las diferencias entre el precio que se pide y el precio que finalmente se paga han alcanzado niveles que no se veían en años: los pisos anunciados en portales como Idealista y Fotocasa muestran precios hasta un 44% superiores a los valores medios declarados ante notario, cuando en 2021 esa distancia era del 12%.
Y el momento no es casual. Con la vivienda desbocada y muchos compradores con la economía al límite, las operaciones empiezan a alargarse más que hace unos meses y el ajuste entre lo que pide el vendedor y lo que acaba pagando el comprador es cada vez mayor.
Portales diferentes con realidades opuestas
En una esquina del ring está Idealista, el gran escaparate donde se anuncian prácticamente todas las inmobiliarias del país con el precio que les traslada el propietario. Y ese precio se fija, casi siempre, mirando al vecino. Si el del tercero pide 300.000 euros, el del cuarto pedirá 315.000, que para eso tiene la terraza cerrada. Como todos inflan en la misma proporción, nadie parece estar inflando nada. Un mecanismo perfecto para alimentar la burbuja sin que se note.
En la otra esquina está el Portal Estadístico del Notariado, que recoge lo que realmente se firma en las escrituras. Sin fotos con gran angular ni adjetivos como «luminoso» o «para entrar a vivir». Solo la cifra final. Es cierto que aún tienen pocos inmuebles en algunas zonas, pero están aumentando rápidamnte.
Un comprador que llevaba meses tanteando su ciudad lo resumía con números: 2.000 euros/m² según los notarios frente a unos 3.000 euros/m² en Idealista para pisos de segunda mano, y en las zonas más cotizadas, unos 2.750 euros reales frente a casi 4.000 anunciados. Sus ofertas, cercanas a los valores notariales, fueron recibidas con un portazo. Eso sí, los pisos siguen ahí, al mismo precio, esperando al comprador que nunca llega.
Hay que hacer una salvedad honesta: el dinero negro sigue circulando en la compraventa de inmuebles, y ese dinero B, por definición, no aparece en la escritura. Explica una parte de la brecha, pero nadie puede cuantificar cuánta. Lo que sí puede afirmarse es que no explica un desfase de estas dimensiones.
Una brecha que supera el 30%
Los datos varían según quién mida, pero todos apuntan en la misma dirección. La diferencia entre los precios de Fotocasa y los registrados ha pasado del 8% en 2021 a más del 32% en 2025. Otro análisis que cruza los anuncios de Idealista con las escrituras sitúa la brecha en el 29%, la mayor en veinte años. Un ejemplo lo resume todo: un apartamento vendido por 370.000 euros en una zona donde la media anunciada rondaba los 450.000.
Parte del desfase es metodológico. Los portales ponderan según el número de anuncios, no por zonas, lo que da más peso a las provincias caras, donde la oferta ha crecido más. Mientras, las compraventas han aumentado con más fuerza en las provincias asequibles, lo que rebaja el precio medio que registran notarios y registradores. Pero la metodología no lo explica todo: los anuncios han subido mucho más rápido que los cierres.
Y conviene no confundirse. La brecha no significa que los precios estén bajando un 30%. Los precios de cierre siguen subiendo: el metro cuadrado se situó en junio en 2.114 euros, un 8,8% más que hace un año. Lo que ocurre es que las expectativas del vendedor corren bastante más que la cartera del comprador.
Pisos más pequeños con precios más elevados por m2
El índice del INE elaborado con datos notariales refleja una subida del 39,39% en el precio por metro cuadrado desde 2021. Sin embargo, el precio medio de las viviendas compradas crece a un ritmo más contenido, entre el 30% y el 35%. ¿Magia? No: los compradores se están conformando con pisos más pequeños porque no llegan a más. Pagan más por cada metro y compran menos metros. El sueño de la habitación de invitados se ha convertido en el sueño de un armario empotrado con dos puertas.
¿De qué valoraciones nos debemos guiar?
Si el anuncio infla y la escritura puede quedarse corta por el dinero B, ¿a quién creemos? El estudio lo tiene claro: el índice del INE basado en datos notariales es el que mejor refleja la evolución real del mercado. Las tasaciones han crecido un 31% y el importe medio de las hipotecas entre un 17% y un 20%, muy lejos de las alegrías de los portales.
La recomendación práctica es usar ambas herramientas: Idealista para ver qué hay en el mercado y el Portal del Notariado para comprobar si lo que se pide tiene algún contacto con la realidad. El precio del anuncio es, como dicen muchos profesionales con sorna, el precio al que no se vende una vivienda.
Y la macro no tranquiliza. Entre el segundo trimestre de 2024 y el de 2025, los precios unitarios subieron un 12,7% mientras el PIB nominal lo hizo solo un 5,8%. No es todavía una burbuja declarada, pero sí una tensión que podría desembocar en ella en dos o tres años si el ritmo se mantiene.
Las negociaciones se dilatan y lo harán más
La señal más clara de que el palacio empieza a parecer un piso normal está en las rebajas. El 14% de los anuncios rebajó su precio en el primer trimestre de 2026, tres puntos más que un año antes, con un descuento medio de 29.390 euros, un 7% sobre el precio inicial. Y los plazos de venta se alargan en los segmentos más sobrevalorados.
La explicación es sencilla. El propietario lee que la vivienda sube un 12% y concluye que su piso vale un 12% más, sin pensar que el comprador de hace un año firmaba hipotecas fijas al 2,5% y el de hoy calcula con un 4,5% o con el euríbor en el 3,31%.
Para el comprador, es el mejor momento en años para negociar. Para el vendedor, la lección es incómoda: salir con un precio realista desde el principio es más eficiente que salir alto y bajar después. Esperar a que aparezca el comprador que valore la terraza cerrada puede salir muy caro. Porque el mercado, tarde o temprano, siempre pasa por la notaría.
