Las capitales ya no saben cuando tocará techo el precio de la vivienda

Hay informes que confirman lo que todos intuimos y otros que, además, le ponen número a la resignación. El nuevo Barómetro Inmobiliario del Mercado Residencial de GLOVAL Analytics, centrado en las 52 capitales de provincia, pertenece a la segunda categoría: el precio de la vivienda sube un 12,1% en el segundo trimestre, y lo hace en un mercado con menos pisos, menos compraventas y más gente mirando escaparates sin poder entrar en la tienda.

El mercado inmobiliario y su situación

El contexto macroeconómico, sobre el papel, acompaña. La economía española creció un 2,7% interanual en el segundo trimestre de 2026, la misma cifra que en los tres trimestres anteriores, lo que dibuja una estabilidad casi aburrida tras la desaceleración de 2025. El empleo también mejora: la tasa de paro se sitúa en el 9,87% en el conjunto del país, en el 7,51% en el Área Metropolitana de Madrid y en el 8,25% en la de Barcelona, con descensos de entre cuatro y cinco décimas en el último año.

El problema es que esa bonanza no se traslada al bolsillo de quien quiere comprar casa. En marzo, la relación entre el precio de la vivienda y la renta bruta por hogar escaló de 7,38 a 8,03 años. Traducido: una familia necesita ya más de ocho años de sueldo íntegro, sin comer ni pagar la luz, para hacerse con una vivienda. El esfuerzo teórico anual subió al 36,07%, más de dos puntos por encima del año anterior, cruzando con holgura ese umbral del 30-35% que los manuales consideran razonable. Ni siquiera el inversor sale ganando: la rentabilidad bruta por alquiler cae del 3,26% al 2,97%. Caro para vivir y poco rentable para alquilar. Un logro colectivo.

Las operaciones de compraventa

Aquí aparece la paradoja más elocuente del barómetro. El interés crece, pero las firmas se desploman. Según los datos del primer trimestre, las compraventas en las capitales cayeron un 13,2%, hasta las 45.417 operaciones, frente a las 52.331 de un año antes. Los mayores retrocesos se concentraron en Almería (-37,1%), Castellón de la Plana (-34,3%) y Córdoba (-28,2%), mientras que algunas plazas nadaron a contracorriente, como Albacete (+31,9%), Girona (+18%), Las Palmas de Gran Canaria (+8,8%) y Vitoria-Gasteiz (+7%).

Curiosamente, las hipotecas constituidas aumentaron un 9,7% en ese mismo periodo, con un tipo de interés medio del 2,94% en junio, algo por encima del 2,78% de hace un año. Menos operaciones, pero más financiadas: quien compra lo hace cada vez más tirando del banco, porque los ahorros ya no llegan ni para la entrada.

Una menor oferta de inmuebles

La raíz del problema sigue siendo la de siempre: no hay casas. La oferta estimada en portales inmobiliarios se quedó en 103.904 viviendas en el segundo trimestre, alrededor de un 1,5% menos que un año antes. En términos relativos, la tasa bajó a 12,34 ofertas por cada 1.000 viviendas, 1,66 puntos menos que en 2025.

El mapa, eso sí, es desigual. Valencia (+27,4%), Madrid (+21%) y Barcelona (+9,1%) ganan producto disponible, aunque conviene no lanzar cohetes: más anuncios no significa pisos asequibles, y en esas tres ciudades lo que aflora suele tener precio de capricho. En el otro extremo, Ourense (-38,2%), Salamanca (-37,8%) y Zamora (-37,6%) ven cómo su oferta se evapora a un ritmo que debería preocupar a más de un ayuntamiento.

Los precios continúan al alza

Con menos oferta y una demanda que no se rinde, el resultado es de manual. El indicador de interés, medido en contactos por cada 1.000 visitas a portales, pasó de 4,54 a 4,83, un avance cercano al 6,4%. Hay más gente preguntando, llamando y visitando, pero cada vez menos gente firmando. Es el retrato de un mercado tensionado en el que los precios suben no porque se venda mucho, sino porque se vende poco y lo poco que hay se disputa a codazos.

El 12,1% de subida trimestral no es una anomalía estadística, es la consecuencia lógica de años de producción insuficiente, políticas de vivienda más anunciadas que ejecutadas y una demanda embalsada que no encuentra salida.

Las previsiones en un contexto económico complejo

Mirando al futuro, el Banco de España proyecta en junio una moderación progresiva: el PIB crecería un 2,3% en 2026 y un 1,7% en 2027, tras el 2,8% de 2025. El paro seguiría bajando, del 10,5% en 2025 al 10% en 2026 y al 9,8% en 2027. Un escenario que sostendría la demanda, aunque con menos alegría económica.

Y ahí está el nudo. Si la economía se enfría y los precios siguen desbocados, la brecha entre lo que cuesta una vivienda y lo que gana un hogar solo puede ensancharse. Ni la estabilidad del PIB ni la mejora del empleo bastan cuando el ladrillo corre a una velocidad que ningún salario puede seguir. El barómetro de GLOVAL no anuncia un cambio de ciclo; confirma que seguimos atrapados en el mismo, solo que un poco más caro cada trimestre.