Cuidadín al comprar hipotecas morosas que no todo es beneficio

Con la crisis que atravesó España tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 aprendimos un vocabulario que nunca habíamos oído. Prima de riesgo, rescate bancario, dación en pago, banco malo… Y a partir de 2012, con la llegada de los llamados fondos buitre, que aterrizaron como quien pisa terreno conquistado, también aprendimos que las viviendas de miles de familias podían llamarse activos tóxicos. Así, con ese eufemismo, se vendieron carteras enteras de créditos de cobro dudoso. Salían del balance del banco y acababan en manos de fondos dispuestos a exprimir hasta el último euro para sus partícipes.

Vimos desahucios a millares. Vimos cómo los ahorros de toda una vida, convertidos en cuatro paredes de ladrillo, se evaporaban hasta dejar solo deudas y pisos vacíos que engordaban la cuenta de resultados de otros. Y vimos también, porque siempre pasa, a quienes aprovecharon para comprar pisos a mitad de precio. Aquello de que con el ladrillo nunca se pierde resultó ser verdad, pero solo para algunos.

Los bancos aprendieron la lección. No la ética, que esa no venía en el temario, sino la contable: no hay que engordar carteras de morosos. Y ahora han dado un paso más. Ya no venden solo a fondos en paquetes opacos, donde nadie sabe cuánto se pagó por cada piso. Ahora le ofrecen la hipoteca impagada del vecino del tercero a cualquier particular con ahorros y ganas de “invertir”. 🏠💸

Los bancos están comercializando 4.300 hipotecas morosas a particulares

El dato es elocuente. Los servicer de Santander, Blackstone y Pollen Street, es decir, Diglo, Aliseda e Hipoges, tienen a la venta más de 4.300 préstamos impagados a través de plataformas digitales abiertas a cualquiera. Lo que antes era un circuito cerrado de abogados avispados y perfiles muy especializados se ha convertido en un escaparate online, con su buscador, su ficha y su botón de “me interesa”. Casi como elegir unas zapatillas, pero con una familia dentro.

En el sector lo llaman democratizar el acceso a este activo. Bonita frase para algo tan feo. Porque lo que se democratiza no es el derecho a la vivienda, sino la posibilidad de quedarse con la de otro. Eso sí, conviene no exagerar el fenómeno: el grueso del negocio sigue estando en los inversores profesionales, y en algunas gestoras las ventas por la plataforma digital no llegan al 15%. Pero la tendencia está ahí y se promociona con entusiasmo de feria.

 ¿Cómo es el sistema de compra de estas hipotecas a los bancos?

El procedimiento parece sencillo. El interesado consulta los créditos disponibles en la web, manifiesta su interés y un gestor le contacta, previa firma de un acuerdo de confidencialidad, para darle documentación y resolver dudas. Si el titular del crédito acepta la oferta, la compraventa se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe la garantía hipotecaria a nombre del nuevo acreedor en el Registro de la Propiedad, como exige el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Sin esa inscripción, el comprador es poco más que el dueño de un papel.

Hay un detalle que pocos leen: los propios servicer advierten en su aviso legal de la “complejidad y riesgos” del producto y recomiendan asesoramiento legal, financiero y fiscal. Incluso mencionan un test de idoneidad, que suena a protección del consumidor y que, según matizan algunos de ellos, en realidad está pensado para cumplir con la normativa contra el blanqueo de capitales. Es decir, no comprueba si usted sabe dónde se mete, sino de dónde viene su dinero. 🙃

Las ventajas de adquirir créditos impagados y sus gastos

Vamos con el reclamo. El crédito se compra por debajo de la deuda pendiente, con descuentos que suelen moverse en torno al 25-35% sobre el capital adeudado. El observatorio de InversionNPL, que analiza más de 41.000 activos, sitúa el descuento mediano en el 30,8% frente al valor del inmueble que garantiza el préstamo. Si el deudor vuelve a pagar, se cobran las cuotas y a unos años vista hay rentabilidad. Si no paga, están los intereses de demora. Y si todo se tuerce para el deudor, queda el premio gordo: ejecución hipotecaria, subasta y, con suerte, la vivienda.

Pero ese premio viene con factura. Notaría e inscripción de la cesión, abogado y procurador para la ejecución, tasaciones, cuotas de comunidad pendientes (el comprador responde de la anualidad en curso y de los tres años anteriores), IBI con afección real sobre el inmueble, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando por fin se adjudica la vivienda y, casi siempre, una reforma, porque nadie deja impecable la casa de la que le echan. Todo eso con el capital inmovilizado durante años, sin salida anticipada posible.

Por supuesto también hay riesgos que no te cuentan

Los intereses de demora ya no son lo que eran. Antes de la Ley 1/2013 podían alcanzar el 20% o el 25%, y un pleito de tres años casi duplicaba la deuda. Aquello sí era un negocio, por obsceno que fuera. Hoy, con la Ley 5/2019, el interés moratorio no puede superar en más de tres puntos al ordinario. Y en vivienda habitual las costas exigibles al deudor no pueden pasar del 5% de lo reclamado. El margen que antes se fabricaba en el juzgado ha encogido.

Además, el vencimiento anticipado ya no se activa con una cuota impagada: hacen falta 12 o 15 mensualidades según la fase del préstamo, más un requerimiento previo. Si la hipoteca que compra tiene cláusulas que un juez considere abusivas, se caen y se queda con los intereses ordinarios, y con años de retraso. Y está la enervación: que el deudor se ponga al día y usted, que soñaba con un piso barato, acabe siendo acreedor de un préstamo a 25 años al 2%. Enhorabuena, se ha convertido en un banco pequeñito y sin oficina. 🏦

Por no hablar de la ocupación, de las cargas que aparecen tarde y del juzgado saturado, donde los plazos se cuentan en años, no en meses.

Atención que no estás comprando una casa

Esto es lo más importante y lo que los comerciales, curiosamente, olvidan explicar. Le hablarán de la ubicación, de los metros, de lo bien que queda la terraza. Pero comprar un NPL no es comprar una vivienda: es comprar un derecho de cobro con una garantía hipotecaria. La casa sigue siendo del deudor hasta que un juzgado dicte el decreto de adjudicación. Las propias gestoras lo reconocen por escrito: comprar el préstamo no asegura que el comprador se quede con el inmueble al final del procedimiento.

Y aquí viene la sorpresa que muchos no esperan. Aunque el deudor deje de pagar y se llegue a la ejecución, la vivienda sale a subasta en el Portal del BOE, abierta a cualquier postor. Si alguien puja más, la casa es suya, no de usted. Usted cobrará su crédito, sí, pero el piso que ya tenía amueblado en la cabeza se lo lleva otro. Puede compensarle económicamente, pero entonces no ha comprado una casa barata: ha financiado la casa barata de un subastero.

Por qué ahora venden los bancos a particulares

La explicación oficial habla de interés creciente de los inversores, de tecnología y de nuevos canales. Todo cierto. Pero hay otra lectura menos amable. Los bancos están acostumbrados a ejecutar, saben hacerlo y lo han hecho a escala industrial. Si ahora prefieren soltar estos expedientes es porque recuperan liquidez rápido, se quitan los casos más lentos y difíciles y, sobre todo, se libran del coste social y reputacional de poner a una familia en la calle.

Un desahucio firmado por una gran entidad sale en los telediarios. Un desahucio promovido por un inversor particular o un prestamista apenas se nota. El banco no se mancha y el trabajo sucio lo hace otro, a ser posible alguien que lo vea como una oportunidad. Cuando ni la banca, que no es precisamente una ONG, quiere seguir haciendo algo que parece rentable, quizá deberíamos preguntarnos por qué.

Y aquí cabe una reflexión incómoda. Vivimos en una sociedad capitalista, nadie lo discute, y el derecho a la propiedad y a obtener beneficios es legítimo. Pero el “todo por la pasta” nos está llevando a un lugar desquiciado, donde el Shylock de Shakespeare, el que exigía su libra de carne, se sentiría como en casa. Muchos de quienes compran estos créditos irán a misa, celebrarán la Navidad y sacarán el paso en Semana Santa. Y al mismo tiempo estarán dispuestos a echar a una familia de su casa para embolsarse un buen margen. Presumimos de sociedad cristiana mientras nos alejamos a toda prisa de lo que predicó el Nazareno, que, por cierto, no tuvo muy buenas palabras para los mercaderes.

Distintas figuras jurídicas que protegen al deudor

Por fortuna, el deudor no está tan indefenso como venden. El artículo 1535 del Código Civil le permite, si el crédito es litigioso, extinguir la deuda pagando al comprador lo mismo que este pagó, más costas e intereses, en un plazo de nueve días desde que se le reclama. Si usted compró por 70.000 euros un crédito de 140.000, el deudor puede saldarlo con esos 70.000 y su margen desaparece. Su aplicación en ejecuciones hipotecarias se interpreta de forma restrictiva y no opera en carteras vendidas en bloque, pero en la compra de un crédito suelto, que es justo lo que se ofrece a particulares, es un riesgo muy real.

Está también el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, la Ley de Segunda Oportunidad, las suspensiones de lanzamiento para familias vulnerables y el control judicial de cláusulas abusivas. Y la gran novedad: el Real Decreto-ley 26/2026 introduce un nuevo artículo 25 bis en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Si se cede un crédito hipotecario vencido sobre vivienda habitual, el deudor tiene seis meses desde que se le comunica la operación para acreditar que cumple los requisitos del Código de Buenas Prácticas. Si lo logra, el cedente debe readquirir el préstamo por el mismo precio. Traducido: su inversión puede volver al vendedor y usted quedarse con su dinero, sus gastos y su tiempo perdido. Y como la norma habla de “cedente” y no de banco, si usted revende el crédito también podría tener que recomprarlo.

 ¿Dónde está el negocio de comprar una hipoteca fallida?

Existe, no lo negaremos. Está en el negocio financiero de quien compra barato y cobra en subasta por encima de lo pagado. Está en la negociación con el deudor, una dación en pago o una quita que evite el pleito y, de paso, el drama. Y está, en contadas ocasiones, en adjudicarse la vivienda a buen precio. Pero exige dominar la Ley de Enjuiciamiento Civil, entender la diferencia entre valor de subasta, el 70% de ese valor y la deuda reclamada, calcular impuestos, prever ocupaciones y tener estómago. Es un nicho para inversores muy especializados y con callo, no para el ahorrador que ha visto un vídeo en redes que promete rentabilidades de dos cifras.

El descuento no es un regalo. Es el precio del riesgo que el vendedor le traspasa, y el vendedor lleva años con ese expediente y sabe perfectamente lo que le está vendiendo. Usted, probablemente, no.

Consejo final: deja a los bancos con sus ejecuciones que tienen mucha práctica

Si lo que busca es una vivienda, el mercado ordinario sigue siendo el camino sensato: una compra bien negociada, comprobada en el Registro y sin nadie a quien desalojar. Si lo que busca es rentabilidad, hay productos menos arriesgados y bastante más dignos. Y si está pensando en comprar la hipoteca de una familia que lo está pasando mal para quedarse con su casa, piénselo dos veces. No solo porque el derecho a la vivienda está cada vez más protegido y la ley le puede dar un disgusto, sino porque hay negocios que, aunque sean legales, no deberían hacernos sentir orgullosos. Que los bancos se queden con sus ejecuciones. Tienen mucha práctica y, al parecer, hasta ellos se han cansado. 🔑