La demanda extranjera de vivienda alcanza su máximo histórico 

El mercado inmobiliario español empieza a mostrar una curiosa doble cara: cada vez se venden menos viviendas, pero cada vez son más caras y una porción creciente acaba en manos de compradores de fuera. Es la foto que deja la Estadística Registral Inmobiliaria del tercer trimestre de 2026 presentada por el Colegio de Registradores, en la que el dato que más llama la atención no es la caída de operaciones, sino el peso récord de los extranjeros. El 16,05 % de las compras de vivienda realizadas entre julio y septiembre tuvo un comprador foráneo, la cifra más alta de toda la serie histórica, con algo más de 26.300 operaciones. En un mercado que se enfría para el comprador local, el extranjero mantiene el pulso y gana terreno.

Tercer descenso trimestral consecutivo en compraventas

Las compraventas de vivienda han sumado su tercer retroceso trimestral seguido, con una bajada del 2,3 % que las deja en 164.148 operaciones, el nivel más bajo de los últimos nueve trimestres. En comparación con el mismo periodo de 2025, la caída llega al 5,9 %. Ya no se puede hablar de un tropiezo puntual: el mercado lleva nueve meses perdiendo fuelle, y lo hace en un contexto de precios que no dejan de subir.

La vivienda usada, que sigue siendo el grueso del mercado, es la que más acusa el frenazo, con 129.537 compraventas y un descenso del 2,6 % trimestral. La obra nueva aguanta algo mejor, con 34.611 operaciones y una caída del 0,9 %, aunque más por la escasez crónica de producto que por una demanda boyante. Que la vivienda nueva caiga menos no es una buena noticia en sí misma: simplemente hay tan poca que apenas tiene margen para desplomarse.

La situación en las comunidades autónomas

El retroceso no es uniforme, pero sí bastante extendido. Diez comunidades autónomas y veintisiete provincias registraron descensos trimestrales en el número de compraventas, lo que confirma que el enfriamiento no responde a un problema localizado, sino a una tendencia de fondo. Al mismo tiempo, trece comunidades y treinta y dos provincias vieron subir sus precios en el trimestre, una combinación que resume bien el momento: menos operaciones, más caras, en buena parte del territorio.

La lectura parece evidente. Una parte de la demanda nacional se está quedando fuera del mercado, no porque haya perdido el interés en comprar, sino porque los números ya no le salen.

Las operaciones realizadas por extranjeros

Mientras tanto, el comprador extranjero mantiene estable su peso relativo y marca un nuevo récord. De las más de 26.300 compras realizadas por extranjeros, el 54,7 % procede de la Unión Europea y el 17,8 % del resto de Europa. Por nacionalidades, los británicos (7,5 %) siguen a la cabeza, seguidos de marroquíes (6,4 %) y neerlandeses (5,8 %).

La concentración geográfica es muy marcada. En Illes Balears, el 37,2 % de las compras las firma un extranjero, y en la Comunitat Valenciana el porcentaje alcanza el 30,4 %. El resto de comunidades se quedan por debajo del 30 %. En estos territorios, el debate sobre el acceso a la vivienda de la población residente tiene poco de teórico: compiten con compradores con mayor capacidad de pago que tensionan unos precios que ya estaban en niveles difíciles de asumir con salarios locales.

El Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas

El Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR), que mide la evolución del precio de una misma vivienda cuando vuelve a venderse, ha marcado un nuevo máximo histórico. Crece un 5,2 % trimestral y un 15,8 % interanual, y se sitúa ya un 135,9 % por encima de los mínimos de finales de 2014. Registradores habla de una moderación de su intensidad, pero conviene no perder la perspectiva: una subida interanual de casi el 16 % no tiene nada de moderada para quien intenta comprar con un sueldo que no ha crecido ni remotamente a ese ritmo.

Los precios medios y la situación por regiones

La metodología de precios medios ofrece una subida más contenida, del 1 % trimestral y del 9,3 % interanual, pero también firma récord: el precio medio alcanza los 2.512 €/m². La vivienda usada se sitúa en 2.462 €/m² (+0,6 %) y la nueva en 2.701 €/m² (+2,5 %).

Por comunidades, la Comunidad de Madrid (4.565 €/m²) encabeza la clasificación, muy cerca de Illes Balears (4.502 €/m²), seguidas de País Vasco (3.693 €/m²), Cataluña (2.989 €/m²) y Canarias (2.850 €/m²). Entre las provincias destacan Madrid, Baleares, Gipuzkoa (4.372 €/m²), Bizkaia (3.526 €/m²) y Málaga (3.400 €/m²). En las capitales, San Sebastián sigue en otra liga con 6.662 €/m², por delante de Madrid (5.597 €/m²), Barcelona (5.124 €/m²), Palma (4.408 €/m²) y Bilbao (3.877 €/m²). No es casualidad que varias de estas zonas coincidan con las de mayor presencia de compradores extranjeros.

Los resultados del mercado hipotecario

La financiación también se resiente. Se registraron 124.145 hipotecas sobre vivienda, un 3,9 % menos que el trimestre anterior, lo que supone que el 75,6 % de las compraventas se apoyaron en un préstamo, 1,3 puntos menos. En el acumulado de los últimos doce meses, sin embargo, se constituyeron 519.388 hipotecas, un 6 % más. Once comunidades registraron descensos trimestrales, y las mayores cifras se dieron en Andalucía (23.635), Cataluña (23.268), Comunidad de Madrid (18.240) y Comunitat Valenciana (15.692).

Lo más revelador es el endeudamiento. El importe medio por metro cuadrado suma su decimocuarto incremento trimestral consecutivo, con un 2,1 % más, hasta los 1.900 €/m², con subidas en todas las comunidades. Madrid (3.158 €/m²) y Baleares (2.987 €/m²) lideran, frente a Extremadura (920 €/m²), Castilla-La Mancha (1.092 €/m²) y Murcia (1.174 €/m²). Por vivienda, la deuda media alcanza los 179.466 €, máximo histórico tras diez subidas trimestrales seguidas.

El resumen es tan sencillo como preocupante: hay menos compradores, piden más dinero prestado y pagan precios récord, mientras el extranjero con mayor músculo financiero ocupa un espacio cada vez mayor. Un mercado que no se hunde, pero que se aleja, trimestre a trimestre, de quienes necesitan vivir en él.