Un día después de la huelga general y en la víspera del arranque de la campaña del 29N. Difícil encontrar un calendario más cargado de intención. La Diputación Permanente del Congreso votará el próximo jueves 12 de noviembre los dos reales decretos de vivienda que el Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre, apenas unos días después de que el Pleno tumbara sus predecesores, aquella derrota del 2 de octubre que acabó precipitando el adelanto electoral.

Moncloa ha apurado hasta el último día los 30 días hábiles que la ley le da para convalidar sus decretos-leyes, y no es por despiste. La votación llega cuando la vivienda está en el centro del debate y con un órgano, la Diputación Permanente, donde la aritmética le sale mucho más barata que en el disuelto Pleno. Es perfectamente legal, pero varios expertos ya han advertido de que este atajo solo se justifica ante medidas urgentes de verdad. Aprobar dos veces casi el mismo texto, con retoques leves para esquivar el fraude de ley, tiene algo de partida de mus jugada con las cartas boca arriba.

El contenido del primer real decreto que previsiblemente será aprobado

El RDL 29/2026 es el que concentra casi todas las medidas y el que tiene la convalidación prácticamente asegurada. Está en vigor desde el 8 de octubre e incluye la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler durante dos años, incentivos fiscales para pequeños propietarios, una moratoria antidesahucios hasta 2030, límites a la actualización de rentas y una regulación más estricta de los alquileres de temporada y por habitaciones. La clave la ha puesto el PNV: su portavoz, Maribel Vaquero, ha anunciado el voto favorable. En una Diputación de 69 miembros, con 27 del PP, 25 del PSOE contando a Francina Armengol, seis de Vox, seis de Sumar y un representante por cada uno de ERC, Junts, EH Bildu, PNV y el Grupo Mixto, el escaño vasco vale su peso en oro. Esta vez Junts no decide nada.

El segundo decreto no contará con mayoría suficiente

Distinta suerte correrá el RDL 28/2026, el de los contratos de alquiler indefinidos. El mismo PNV que salva el primero ha confirmado que rechaza este, y con él la mayoría de los grupos. Tiene además una curiosidad casi poética: su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre, tres días después de la votación. Si cae, como da por hecho casi todo el mundo, será una norma publicada en el BOE que no habrá estado vigente ni un solo día.

¿Qué ganan los propietarios?

Algo ganan, aunque sin tirar cohetes. Hasta ahora, cuando se suspendía un desahucio de una persona vulnerable, la compensación al propietario cubría la renta no cobrada y los suministros impagados. Ahora se suman las costas procesales. Ocurre lo mismo con la enervación extraordinaria: la Administración tiene dos meses para ofrecer alternativa habitacional o pagar la deuda, y si paga, debe abonar también las costas del demandante. Si se retrasa, se aplican intereses legales. Este mecanismo queda limitado a los desahucios por falta de pago. A esto se suman reducciones en el IRPF de hasta el 100% para los caseros que bajen la renta y cumplan los requisitos. Es un consuelo relativo: la suspensión puede durar hasta tres años, y tres años son mucho tiempo esperando a que la Administración se acuerde de uno.

Las novedades para los inquilinos

El arrendatario sale claramente reforzado. Podrá pedir una prórroga de hasta dos años, con las mismas condiciones, en los contratos de vivienda habitual cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028. Podrá desistir sin indemnización a partir de los seis meses, con 30 días de preaviso. Además, hasta finales de 2027 la actualización anual queda limitada al 2%, y se congela si la renta supera el índice de referencia. Se crea también una deducción del 10% en el IRPF para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros, y se pone freno a los alquileres de temporada sin causa real, que pasarán a considerarse vivienda habitual.

Otras cuestiones que no aparecían en las anteriores propuestas

Los “cambios leves” no son tan leves en algunos puntos. La prohibición a los fondos de inversión de comprar vivienda se amplía de 2028 al 31 de diciembre de 2030 y ahora alcanza también a los grandes tenedores que sean personas jurídicas. Queda prohibido adquirir una vivienda por menos del 70% de su valor de mercado según tasación homologada, salvo que vaya a destinarse a alquiler asequible o social. Los anuncios de alquiler tendrán que incluir el índice de referencia en zona tensionada, el límite de renta aplicable y la condición de gran tenedor del arrendador. Y el programa ‘Tu Casa’, con préstamos a interés cero para la primera vivienda, amplía el plazo de devolución de 10 a 30 años, elimina el límite de edad y recibe una dotación de 10.000 millones de euros, además de otros 400 millones para un fondo que antes se creaba sin cifra.

Los contratos indefinidos y la indemnización al inquilino

Aquí está el núcleo del decreto que no saldrá. El contrato se prorrogaría automáticamente por periodos de cinco años, o siete si el casero es persona jurídica, salvo que el propietario avise con seis meses de antelación. En ese caso tendría que indemnizar al inquilino con la cantidad mayor entre doce mensualidades y una por año de residencia, calculada sobre el valor máximo del rango del sistema estatal de referencia. Desaparece incluso la excepción para el propietario vulnerable, y solo se libra de pagar quien necesite la vivienda para sí o para su familia. Si el Gobierno buscaba un texto para negociar, ha redactado otro para perder la votación. En el fondo parece más un mensaje de campaña que una propuesta legislativa.

¿Hasta cuándo estarán vigentes estos decretos?

Si el primero se convalida, se queda con sus propios plazos: la moratoria antidesahucios y el veto a los fondos llegan hasta 2030, el tope del 2% hasta finales de 2027 y la prórroga extraordinaria alcanza a los contratos que venzan antes de 2028. Todo eso, claro, mientras el Parlamento que salga de las urnas del 29N no diga otra cosa. El segundo, si cae el jueves, no habrá vivido nunca. La vivienda, mientras tanto, sigue esperando algo que ningún decreto ha traído todavía: más oferta.