Con crecimientos constantes de dos dígitos en las compraventas inmobiliarias e incrementos de precios, que en algunas localizaciones avanzaban a la misma velocidad, los rumores sobre una previsible estabilización comenzaron a  menudear en el último trimestre del pasado año. Y ya está aquí.

La compraventa de casas se está desacelerando y no se espera que este año experimente incrementos superiores al 5%, lo que puede dejar la cifra final de ventas del año en apenas las 615.000 operaciones. En paralelo también los precios están deshinchándose y no se confía en que sobrepasen el 3% de incremento para este año.

Da la impresión de que la mayor parte de la demanda embalsada ya se ha satisfecho y que se seguirá manteniendo una cierta reposición que no se incrementará con demanda por creación de nuevos hogares. La precariedad, los bajos salarios, la falta de ahorros y una cierta cautela ante los rumores de enfriamiento económico, empujan a estas nuevas familias hacia el mercado del alquiler. Aunque les salga más caro que la compra.

Las estadísticas del INE nos indican que el 52% de estos nuevos hogares optan –obligadamente en la mayor parte de los casos- por el alquiler de vivienda frente a un 38% que pueden permitirse la compra. Y todo ello a pesar de los precios del alquiler y la insuficiente oferta de viviendas de calidad en el mercado. Por esto muchos de los visados de construcción  – más de 100.000 concedidos en el 2018- se dedicarán al mercado del alquiler a través de SOCIMIs que ya están interesándose en esta opción de alta rentabilidad; al menos si se mantienen los precios actuales y no se entra a regular el mercado.

Muy atentos a esta nueva situación, distintos bancos  y entidades financieras han salido en las últimas semanas con interesantes ofertas de vivienda, ubicadas sobre todo en ciudades medianas y pequeñas capitales de provincia, a precios muy competitivos. Precios que las jóvenes parejas pueden asumir, pues no superan en la mayoría de las ofertas lanzadas estas últimas semanas los 70.000 euros. Y cuando los bancos comienzan a rascar el fondo del ladrillo que aún mantienen, es porque no ven que sea rentable continuar disponiendo de esas viviendas en su poder, esperando que se revaloricen aún más en un mercado que se estabiliza y que podría dar algún pequeño susto en los dos próximos años.

Han sido en concreto Bankia, Liberbank y Cajamar, tres de las entidades con más cantidad de ladrillo en sus carteras, las que han sacado las ofertas más agresivas y que llevan aparejados descuentos de hasta el 50% en las más de 6.000 propiedades que han puesto a la venta. No es una cantidad de viviendas que pueda alterar el mercado, pero sí que puede ser un indicador de la situación en la que estamos.

Liberbank fue la primera en mover ficha, con la denominada “Campaña Primavera” dotada de 2.000 inmuebles, de los que 750 son viviendas,  con descuentos de hasta el 50%  y ubicados sobre todo en Castilla La Mancha.  Le siguió Bankia con su “Huracán de descuentos”, campaña que vencerá el próximo 15 de julio y que está dotada con 2.400 inmuebles de los que 1.200 son viviendas procedentes de promotores en quiebra o propietarios que no pudieron pagar su hipoteca. El tercero en ponerse de rebajas ha sido Cajamar  que de la mano de Haya, al igual que Bankia y Liberbank, anunció ayer que inicia una campaña con más de 3.800 inmuebles entre viviendas, locales naves,,,tanto en obra nueva como de segunda mano. Eso sí, también con descuentos que llegan al 50%,

No se descarta que en las próximas semanas, para aprovechar la campaña veraniega, nuevas ofertas de entidades financieras se unan a las ya en marcha, lo que pone de manifiesto que no esperan que los precios suban ya mucho más.  En la mayor parte de los casos las viviendas ofertadas están situadas en el interior y fuera de las grandes ciudades, pero también en Murcia, Andalucía y la Comunidad Valenciana.

Ante la iniciativa de las entidades financieras, que se espera se extienda a otras campañas de segunda vivienda situadas en la costa, muchos inversores financieros pueden comenzar a ver que es un buen momento para desinvertir y recoger beneficios. Lo que incrementará la oferta y contribuirá a la contención o ligera bajada de precios, como ya ha documentado Tinsa, que aunque refleja un incremento interanual en los precios el mes de abril del 2,9%, también habla de una ligera contracción del 1,1% estos tres últimos meses.

Este cambio en la situación que se venía viviendo los últimos cinco años, en lo que parece anunciar un nuevo ciclo, trae también aparejados unos nuevos comportamientos en los actores del sector. Los vendedores particulares ya no van a encontrar tantas facilidades para deshacerse de sus casas, de hecho el tiempo de venta de una propiedad está volviendo a subir, y tampoco van a poder recuperar todo el dinero que invirtieron en la misma si lo hicieron en los momentos álgidos de la burbuja. Los precios se han quedado a un 28%  de los máximos que alcanzaron en las zonas más calientes y a algo más de un 50% en las que han ido a la cola. Por ello deberán tener más paciencia a la hora de vender y también más cintura, pues los compradores saben la situación y seguro que vuelven a endurecerse los regateos. Tampoco sería mala cosa que comenzaran a mirar a su alrededor para buscar un profesional de confianza que les pueda ayudar con su venta.

Para los profesionales del sector, las agencias inmobiliarias, la situación también es diferente. Hay mucho trabajo pero se cierran menos operaciones en cada agencia. Los compradores miran más, sobre todo en Google, están más informados y ante el incremento de precios tardan más en tomar una decisión. Y en cuanto a los vendedores que buscan un profesional, lo hacen con conocimiento, es decir, quieren una empresa de confianza, que tenga una buena reputación en la zona y que les ofrezca garantías de que la venta llegará a buen puerto; son los ahorros de toda su vida lo que están en juego. Por eso la captación está tan complicada.

Y por supuesto que hay una nueva cuestión sobre el tapete, el INE avanza en sus estadísticas que los profesionales del sector han crecido un 30% desde el 2014. Esos los legalmente establecidos y registrados, porque de los otros la cifra es inmensa. Al calor del dinero y de las informaciones favorables de precios y operaciones, han surgido miles de nuevas empresas e intermediarios más o menos opacos, que si la media del Estado es de un 30%, la incidencia en algunas zonas puede superar perfectamente el 60%. Y eso es mucho incremento a la hora de repartir un pastel que tiene las porciones contadas y no se va a estirar más.

Por eso, con la implantación de toda esta competencia y la estabilidad de ventas y precios que ya ha llegado, ahora más que nunca se hace necesario diferenciarse y destacar, mejorando la presencia en Google y la reputación online.

En ese sentido las agencias inmobiliarias que quieran mantener la buena racha tienen que llevar adelante determinadas actuaciones para atraer a clientes que cada vez son más activos y eficaces en Google y redes sociales y que les elijan antes que a su competencia. Y no es en la venta únicamente, que la captación es en verdad el caballo de batalla que hay que potenciar y mejorar.

Para ello es necesario disponer de contenidos de valor en Google, posicionamiento SEM y SEO, visibilidad en redes sociales y un incremento de la reputación online para atraer a más clientes y generar más negocio. En suma, generar imagen de marca a disposición de los usuarios que van a buscar en internet antes de tomar una decisión. Por ello una buena web con criterios SEO, posicionamiento en Google y presencia en redes sociales, con una buena reputación online, son fundamentales para mantener o hacerse con el liderazgo en cada zona de actividad. Y la carrera ya ha comenzado.

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET