El Consejo de Ministros ha aprobado esta semana una medida largamente esperada por quienes reclaman una mayor implicación del Estado en la política de vivienda. Con el visto bueno a los criterios para la incorporación de activos de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) al SEPES, la llamada “banca mala” da un giro de 180 grados en su trayectoria: 40.000 viviendas de Sareb irán a parar al SEPES, con el objetivo de destinarlas al alquiler asequible y recuperar parte del daño infligido a miles de familias durante la crisis financiera.

También se traspasan 2.400 suelos con potencial para 55.000 viviendas

Además del traspaso de las viviendas, el Gobierno ha incluido en esta operación unos 2.400 suelos propiedad de Sareb, con capacidad para desarrollar cerca de 55.000 nuevas viviendas. De este modo, se sientan las bases para una intervención pública de gran calado en el mercado inmobiliario, en respuesta a una problemática que ha escalado notablemente en los últimos años: la dificultad de acceso a una vivienda digna por parte de amplias capas de la población. Esta medida forma parte de un paquete más amplio que incluye la creación de una nueva empresa estatal de vivienda, desarrollada a partir del SEPES, la entidad pública de suelo que ya viene gestionando operaciones estratégicas en todo el territorio nacional.

Las viviendas se pondrán a disposición de la ciudadanía a medida que estén disponibles para ser habitadas

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha remarcado que la finalidad es clara: poner a disposición de la ciudadanía estas viviendas en cuanto se encuentren listas para habitar. Para ello se ha seguido un riguroso proceso de evaluación técnica, jurídica y económica de los activos. Se han excluido aquellos con patologías estructurales, problemas legales o deficiencias urbanísticas, priorizando los que ya están en condiciones o pueden estarlo en poco tiempo. Las viviendas con contratos de alquiler social en vigor serán incorporadas automáticamente al programa, sin necesidad de cumplir requisitos adicionales.

Las viviendas están situadas en municipios de las áreas metropolitanas e islas, así como en municipios con población superior a 5.000 habitantes

El criterio geográfico del plan contempla inmuebles en las grandes áreas metropolitanas, islas y municipios con más de 5.000 habitantes, así como otras localidades más pequeñas —desde los 1.000 habitantes— que hayan registrado un crecimiento demográfico superior al 5% en la última década. El objetivo es atender tanto a zonas urbanas en tensión como a núcleos rurales en expansión. Además, en municipios fuera de los grandes centros urbanos se exigirá una concentración mínima de 10 viviendas para optimizar su gestión.

Desde el punto de vista económico, se incluyen viviendas de hasta 85 m² útiles sin límite de tasación y otras de hasta 150 m² cuyo valor no supere en un 40% el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre en su provincia o municipio.

Se ha procedido a la compra del 35% de los solares disponibles en Defensa

Pero no solo Sareb está involucrada en esta nueva estrategia de vivienda pública. También se han activado recursos provenientes del Ministerio de Defensa. Se ha cerrado la compra del 35% de los solares disponibles y se negocia la adquisición de cuatro más. Estos terrenos serán empleados para levantar viviendas asequibles en el marco del mismo plan.

La suma de estos activos permitirá a la nueva empresa estatal de vivienda —aún sin nombre definitivo, pero gestionada desde SEPES— contar con una cartera inicial de 593 millones de euros, destinados a completar compras, urbanizar suelos, rehabilitar inmuebles procedentes del Patrimonio del Estado y ampliar la oferta de vivienda asequible mediante nuevas adquisiciones.

Volver a las familias lo que se usó para rescatar a los bancos

En la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, puso en palabras el mensaje político de la medida: “Se trata de enviar aquello que un día sirvió para rescatar a los bancos, hoy a rescatar a las familias”.

Durante la anterior crisis financiera, miles de familias fueron desahuciadas por no poder afrontar el pago de sus hipotecas. Muchas de esas viviendas acabaron en manos de Sareb, la sociedad creada para absorber los activos tóxicos del sector bancario tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Lo que entonces fue una transferencia forzosa del ámbito privado al público sin contrapartida social, hoy, más de una década después, comienza a revertirse. “Reparamos las secuelas derivadas de aquella crisis”, afirmó Rodríguez, al tiempo que subrayó la voluntad de este Gobierno de “proteger a las familias por encima de los intereses financieros”.

Una nueva etapa para el SEPES

La empresa pública SEPES, tradicionalmente centrada en la gestión y promoción de suelo industrial y residencial, será la responsable de gestionar este volumen ingente de activos, en coordinación con administraciones autonómicas y locales. El reto logístico y organizativo es mayúsculo: solo la gestión de más de 40.000 viviendas implica un cambio de escala en las capacidades del sector público estatal en materia de vivienda.

Además de gestionar directamente los activos, SEPES tendrá la posibilidad de ceder su uso a otras entidades públicas o concertar su desarrollo con cooperativas, promotores o fundaciones, en función de la situación de cada inmueble o solar. El objetivo final es claro: crear un parque público de alquiler asequible que sea estructural, no coyuntural.

Un paso, pero no una solución definitiva

Pese a la magnitud de la medida, conviene contextualizarla. La cifra de 40.000 viviendas más 55.000 potenciales es significativa, pero insuficiente si se compara con el déficit estructural de vivienda asequible en España. Según los últimos estudios, serían necesarias al menos 1,5 millones de viviendas de alquiler público o protegido para equipararnos con la media europea. Por tanto, estamos ante un paso importante, pero no ante una solución definitiva.

Tampoco deben olvidarse las complejidades de ejecución: muchas de las viviendas de Sareb se encuentran en zonas donde la demanda actual es baja o muy localizada. De ahí que el plan haya puesto tanto énfasis en la viabilidad de los activos antes de integrarlos en el perímetro de actuación.

Una oportunidad política y social

La incorporación de los activos de Sareb y Defensa a la política pública de vivienda supone un giro simbólico y operativo. Simbólico, porque se trata de corregir errores pasados con instrumentos del presente. Operativo, porque pone a trabajar de forma más eficiente los recursos acumulados en el sector público tras la crisis financiera.

Si se gestiona correctamente, el resultado puede ser una expansión real del parque de alquiler asequible que beneficie tanto a los jóvenes que no pueden emanciparse como a las familias trabajadoras que no pueden asumir los precios actuales de mercado. También puede convertirse en un motor de empleo y reactivación del sector de la construcción en términos sostenibles.

El desafío es enorme, pero la dirección es clara. Y sobre todo, marca una diferencia de enfoque: frente a los rescates bancarios sin retorno social del pasado, hoy se abre la posibilidad de un rescate ciudadano desde lo público.

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