Transparencia, competencia leal y protección de los consumidores. Tres conceptos que, según Sumar, se han vuelto imprescindibles para entender qué está ocurriendo en el mercado inmobiliario digital y por qué miles de familias españolas se enfrentan a precios cada vez más inaccesibles. Por ello, el grupo plurinacional ha solicitado oficialmente en el Congreso la comparecencia de directivos de Idealista y Fotocasa, los dos grandes portales inmobiliarios del país, con el fin de aclarar cómo funcionan sus algoritmos y cuál es su impacto real en los anuncios, los precios y las posibilidades de acceso a la vivienda. Una petición que pone de nuevo en el centro del debate político la relación entre datos, mercado y derechos ciudadanos.

Conocer la influencia de los algoritmos en los precios

La iniciativa, registrada en la Comisión de Economía, Comercio y Transformación Digital, busca arrojar luz sobre un aspecto cada vez más señalado por expertos, organismos públicos y colectivos sociales: la influencia directa de los algoritmos en la visibilidad de los anuncios y, por tanto, en la evolución de los precios del mercado inmobiliario. La diputada Tesh Sidi (Más Madrid) y su compañera Alda Recas subrayan en la solicitud la “opacidad” de estas plataformas respecto al funcionamiento interno de sus modelos de recomendación, selección y priorización.

Según Sumar, Idealista y Fotocasa no solo actúan como escaparates digitales, sino como actores determinantes en la configuración del mercado, capaces de alterar tendencias, condicionar la percepción del usuario y favorecer a quienes pueden pagar por aparecer mejor posicionados. Una dinámica que podría provocar, de facto, una burbuja en los precios de los anuncios, muy alejada del valor real de compraventa registrado posteriormente ante notario.

La preocupación no es nueva: expertos como Esther Paniagua, investigadora en gobernanza digital, llevan tiempo alertando de que pagar por subir posiciones en los listados, contratar tasaciones digitales o pagar por mejorar fotografías puede distorsionar la competencia y favorecer a los grandes inversores frente al pequeño propietario. En definitiva, un sistema de visibilidad que, sin controles independientes, podría estar impulsando los precios artificialmente.

Transparencia, competencia leal y protección de los consumidores como objetivo

La solicitud de Sumar también apunta al cumplimiento de la normativa vigente. Tanto la legislación española como la europea —con especial referencia a la Ley de Servicios Digitales (DSA)— obligan a las grandes plataformas a garantizar transparencia en el funcionamiento de sus algoritmos, evitar prácticas discriminatorias y asegurar una competencia justa. Y sin embargo, según los expertos consultados por Aquimicasa, la supervisión pública sigue siendo insuficiente.

El jurista y especialista en comunicación digital Borja Adsuara recuerda que, si los algoritmos priorizan contenidos según criterios económicos o comerciales ocultos, estaríamos ante una manipulación del consumidor, algo ya prohibido por la Ley de Competencia Desleal y la Ley General de Publicidad. Además, Adsuara señala que la falta de adaptación del Gobierno español al reglamento europeo podría derivar en sanciones graves para el país. “En vez de multar a las plataformas, la UE podría terminar multando a España por no aplicar la legislación”, advierte.

La burbuja de los precios en los anuncios inmobiliarios

El debate sobre la transparencia se alimenta también de los datos. Según un estudio reciente de UVE Valoraciones, la diferencia entre los precios anunciados en Idealista y Fotocasa y los precios reales de compraventa se ha disparado hasta el 44%. Una brecha que hace apenas cinco años era del 12%. ¿Significa esto que los algoritmos influyen en el alza artificial de los precios? No hay pruebas concluyentes aún, pero los expertos consideran razonable la hipótesis. Lo que sí parece claro es que la visibilidad digital condiciona la percepción y el comportamiento del mercado, generando efectos sistémicos que afectan tanto a compradores como a vendedores.

 ¿Manipulan las plataformas de anuncios el mercado inmobiliario?

Para Sumar y Más Madrid, la prioridad es hacer pública la información necesaria para despejar esta gran incógnita. Por ello, la comparecencia solicitada pretende que tanto Pablo Álvarez-Cascos (Idealista) como María Matos (Fotocasa) expliquen qué parámetros utilizan sus algoritmos, si existe segmentación discriminatoria de usuarios, si se favorece a anunciantes que pagan por servicios extra y qué mecanismos de supervisión interna aplican para evitar abusos.

Una cuestión clave es la segmentación de usuarios, que puede generar desigualdad en el acceso a los anuncios según criterios como ubicación geográfica, comportamiento digital, capacidad económica o incluso origen nacional. Una práctica que, si se realiza sin transparencia, podría vulnerar normativas europeas y derechos básicos de los consumidores.

Las plataformas inmobiliarias discriminan por medio de la segmentación de usuarios

La segmentación, tal y como recuerdan los expertos, puede producirse tanto porque el anunciante la solicite como porque el propio algoritmo del portal la aplique automáticamente. De un modo u otro, el resultado es el mismo: un mercado donde no todos los usuarios ven lo mismo ni en las mismas condiciones, y donde quien paga más obtiene más exposición, moldeando artificialmente lo que se percibe como “precio de mercado”.