Activos inmobiliarios Alquileres Artículo de opinión consumidores Desahucio Economía usuarios Vivienda

Dar derechos al inquilino no es demonizar al propietario

El refranero español nos deja muchas sentencias que son verdades como puños y entre ellas la de “Nunca llueve a gusto de todos” merece estar en lugar destacado. Viene al caso de la legislación sobre vivienda, que parece ya definitiva, promulgada por el Gobierno de Sánchez para regular el sector. Lo intentó hace apenas dos meses con la norma que Podemos tumbó en el congreso en enero y lo acaba de volver a repetir con un nuevo decreto que presenta importantes novedades, no solo frente a la legislación vigente, sino también en relación al fallido decreto anterior.

El nuevo decreto de alquileres, aprobado el pasado día 1 de marzo por el Consejo de Ministros, entró en vigor hace una semana, después de haber sido publicado el martes 6 de marzo en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Entre los principales cambios de esta nueva regulación encontramos que el contrato se eleva a cinco años si el arrendador es una persona física, y a siete si es jurídica. Además, el arrendador físico sólo podrá recuperar la vivienda para sí mismo o su familia si esta circunstancia queda recogida en el contrato. Por su parte, la prórroga tácita, que es la que se produce después de la obligatoria, se amplía a tres años. En este caso, el periodo de preaviso por parte del arrendador será de cuatro meses.

Como el decreto carece de efectos retroactivos, para los contratos anteriores se mantienen los criterios existentes hasta el momento, con la salvedad de los acuerdos firmados entre el 19 de diciembre y el 23 de enero, fechas en las que estuvo vigente el fallido decreto anterior.

A pesar de todo lo dicho en su gestación, el decreto no contempla un control de precios, pero si en la evolución de los mismos, al no poderse incrementar una cantidad mayor que el IPC, tal y como estaban antes de la reforma de Rajoy. Lo que sí asegura el Gobierno es que se impulsará, en el plazo de ocho meses – parece que tienen previsto seguir en Moncloa- un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler, aunque únicamente para aportar un mayor conocimiento del mercado. No solamente se aparta la petición de Podemos respecto del control de precios, sino también la del PEdCAT para contemplar bonificaciones fiscales.

El decreto contempla modificaciones en los procedimientos de desahucio, donde la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del mismo hasta por tres meses, obligando a notificar con exactitud el día y la hora del desahucio.

No se olvida tampoco la actuación sobre los pisos turísticos, introduciendo la posibilidad de que una mayoría de 3/5 de los vecinos puedan impedir su implantación  en el edificio y poder obligarles a que realicen una mayor aportación a los gastos de la comunidad.

La rápida gestación del decreto, cuando parecía que se iba a quedar en el tintero para otra ocasión, cogió desprevenidos a muchos propietarios, sobre todo empresas,  que intentaron firmar los contratos pendientes antes de su publicación, creando situaciones de estrés en agencias inmobiliarias y gestorías.

 A la vez, desde todos los sectores implicados, se emitieron opiniones sobre el decreto no quedando nadie satisfecho, lo que no es mala señal.

Desde la PAH, se considera que el decreto del PSOE es una oportunidad perdida y que hay más sombras que luces en el mismo. Así, para la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, resulta negativo que se permitan expulsiones unilaterales al final del contrato de alquiler, no incorporando la renovación automática siempre que el inquilino haya cumplido con sus obligaciones, y a no ser que haya necesidad familiar por parte de la propiedad, u otra causa de fuerza mayor. Y si lo anterior es negativo, mucho peor se considera que se deje fuera la posibilidad de poder regular los precios que, estima la PAH, sería una de las mejores herramientas para frenar la especulación y pinchar la burbuja de los alquileres. La misma calificación merece que no se hayan incluido medidas que eviten los desahucios sin alternativa habitacional, situación que en Cataluña se ha solventado obligando a los grandes propietarios a garantizar una alternativa de vivienda, aplicada a todas las personas bajo amenaza de desahucio por motivo de impago de alquiler o de hipoteca.

Tampoco les contenta que sea el inquilino quien pague la mayor parte de los honorarios cuando el propietario sea una persona física y defienden la postura contraria, por ser servicios no solicitados. Y mucho menos que se mantengan los privilegios fiscales a los fondos de inversión, que disponen de miles de propiedades en alquiler sin pagar el impuesto de sociedades y disfrutando de importantes deducciones. También critican que no se intervengan los beneficios fiscales de los propietarios, que seguirán tributando el IRPF sólo por el 40% de la renta que reciben.

En el lado contrario, en el que se pierden importantes ventajas, el nuevo real decreto-ley tampoco satisface y los diferentes implicados, todos a una, estiman que se demoniza al propietario, que podría responder sacando sus inmuebles del mercado. Como pregona la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA),  que aventura un agravamiento del mercado del alquiler, tanto en la restricción hacia inquilinos solventes, como en un incremento de precios por disminución de oferta en el mercado. La protección se decanta hacia el inquilino, aseguran desde la Asociación, y esta alteración del equilibrio conseguirá que se retiren muchos pequeños propietarios que no quieren tener problemas con su propiedad. El mercado se va a retraer con esta legislación, que es todo lo contrario a lo aconsejable para aumentar el número de viviendas y así conseguir bajar los precios.

Y si los promotores se muestran abiertamente contrarios a este intento de controlar el mercado, los fondos de inversión auguran un menor interés internacional por el inmobiliario español, al aumentar la inseguridad jurídica, con lo que ello implica. Y no sólo puede producirse un desinterés por venir a invertir en España, sino que los que ya están presentes intenten valorizar sus inversiones, que se van a ver limitadas en garantías e incrementos anuales y lo hagan adaptándose al decreto con un aumento del precio de partida del alquiler, intentando curarse en salud.

La orilla capitalista del inmobiliario echa en falta los estímulos fiscales de los que tanto se habló y teniendo en cuenta, como afirman, que el mercado ya estaba comenzando a regularse a sí mismo, con una contención de los precios, penalizar más al propietario sólo puede conseguir que la oferta , que ya es insuficiente, disminuya y sea incapaz de satisfacer la demanda. La seguridad que existía con la anterior legislación para el propietario disminuye y no hay nada más miedica que el dinero.

Si desde la PAH estiman que el decreto se queda corto, desde el  lado contrario echan en falta lo que hasta ahora han tenido, seguridad para el arrendamiento y piden consenso con la administración  para evitar efectos indirectos que pueden producirse por algunas de las medidas adoptadas. Hay que decir que ese consenso que ahora piden es el que no estuvieron dispuestos a dar cuando la situación era otra y tenían la sartén por el mango.

Finalmente y como grandes perjudicados sin voz, las agencias inmobiliarias, intermediadores necesarios en la mayoría de operaciones de alquiler, aseguran que el decreto va a causar una profunda alteración del mercado ya establecido y que los grandes perjudicados, además de ellos mismos porque aseguran se harán menos contratos, van a ser los de siempre, los más necesitados de alquilar que van a tener que aceptar limitaciones en los acuerdos con los propietarios si quieren poder acceder a los mismos, además de precios de partida más altos para cubrir riesgos. Auguran así trampas a la ley y una redirección de la oferta existente hacia el alquiler vacacional en las zonas donde exista esta opción.

Tal vez debieran contemplarse determinadas ayudas o exenciones en zonas como los cascos antiguos de las ciudades y otros barrios turísticos para evitar que los alquileres de larga duración, ahora penalizados, desaparezcan por completo. El paraguas para la lluvia que viene no puede inducir a retirar el producto del mercado, sino ayudarle a que se mantenga.

Los efectos de esta nuevo decreto no serán inmediatos y su influencia en el sector inmobiliario, salvadas las visceralidades de los primeros meses, se irán viendo con el tiempo. Son demasiados años en los que se ha considerado la vivienda como el primer bien de inversión de los españoles, para que el cambio se acepte con naturalidad por los inversores. La vivienda es un derecho y la legislación debe estar hecha para consagrarlo como tal, lo contrario es hacernos trampas con los nefastos resultados que ellos supone.

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET

(Visitado 286 times, 5 visitas hoy)
Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
https://www.aquimicasa.net/

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *