Cinco siglos de vivienda social en Alemania
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El control de los precios del alquiler anuncia marejada

Sin llegar aún a la categoría de la tormenta Gloria, que arrasó nuestra costa mediterránea, el problema de los precios del alquiler de viviendas amenaza con causar profundos daños. Y es que todos los actores se han puesto ya en marcha y convergen sobre la decisión que más tarde o más temprano deberá tomar el Gobierno de Pedro Sánchez, dentro del que también hay distintas sensibilidades.

Puede ser uno de los primeros puntos de desencuentro y además llueve sobre mojado.  Limitar las constantes subidas de los arrendamientos, que los han llevado a cotas astronómicas para muchas familias españolas, es una de las exigencias que el partido de Pablo Iglesias llevó, con más empeño, a la negociación que dio la investidura a Pedro Sánchez.  Y el piso húmedo nos llega de la anterior legislatura, cuando Podemos  votó en contra del decreto de vivienda y alquiler planteado por Pedro Sánchez porque en su versión final no se incluía esta limitación.

Y ahora, cuando otra vez ha trascendido que se está hablando de la medida, ha sido la ministra Nadia Calviño, vicepresidenta tercera del  Gobierno, la que se ha encargado de manifestar sus reticencias y nada menos que en una entrevista en la SER. “Escaso éxito”, ha dicho la ministra, que están teniendo las medidas tomadas por diferentes ciudades que establecen límites a los precios de los arrendamientos. Y Calviño deja traslucir que ella está más a favor de la contención del mercado a través de aumentar la oferta de alquileres, con el Plan de Vivienda que prepara el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y merced al que se pretenden levantar 20.000 casas e incorporarlas al parque público de alquiler. Plan del que poco más se sabe, más allá del anuncio por el ministro Ábalos, de que están preparando los pliegos para ceder suelo público durante unos 50 años al capital privado, a cambio de construir pisos para sacarlos al mercado y gestionarlos de manera asequible. Por lo demás,  parece que ahí se ha quedado.

A la expectativa del Plan también permanecen, algo desesperados ya, por no haber sido llamados, diversos fondos y promotoras, muy animados al olor de la ingente cantidad de dinero público que habría anualmente para dotar a nuestro país de la suficiente vivienda pública. Todos quieren participar en el negocio de construcción y gestión de los inmuebles, pero se muerden las uñas por conocer las condiciones.

El PSOE incorporó la medida que solicitaba UP al pacto. Con un documento en el que se recoge que “se impulsarán las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado», dando prerrogativas a ayuntamientos y Comunidades Autónomas –que son quienes tienen las competencias-  para que limiten los arrendamientos basándose en el índice de referencia que elabore el departamento de Ábalos. Rápidamente salió la Comunidad de Madrid, convertida en el martillo Ayuso contra infieles, catalanes, socialistas y comunistas, asegurando que no aplicarán la medida.

Pero Calviño no está sola en su cruzada, además de fondos de inversión, bancos y tenedores de vivienda, y casi de forma simultánea a sus palabras, ha saltado el Banco de España a la palestra, con un amplio informe en que simulando objetividad y que duda de todo, se decanta por la ausencia de control.

En su informe, los expertos del Banco de España  realizan una completa recopilación de todas las políticas públicas desarrolladas para dotar a la población de la suficiente vivienda, a precios contenidos. Aparentemente no se moja, y sólo enumera los pros y contras que se han encontrado en las experiencias existentes sobre tres tipos de medidas: control de precios; oferta pública de alquiler y otras iniciativas fiscales, regulatorias y de urbanismo.

Una vez reconocido el problema de que los alquileres se están disparando, sobre todo en los lugares donde tiende a concentrarse la actividad económica, creando un problema de accesibilidad a la vivienda y limitando el consumo y viabilidad de los hogares jóvenes y con menores recursos, considera que el control de precios podría resolver el problema a corto plazo. Con beneficiosos efectos añadidos, como una mayor planificación y éxito de las familias jóvenes, sabiendo que los alquileres continuarán siendo asumibles.

Pero a continuación destaca los efectos negativos del control, sobre todo cuando se ha aplicado de una forma prolongada y parcial. El organismo constata que en los casos estudiados, se ha elevado el precio en las zonas aledañas, creando una división entre los que se benefician y los que se quedan fuera.  En el medio plazo, se ha reducido la oferta de vivienda en alquiler, de forma que el problema de fondo no se erradica. Además, y ante la escasa rentabilidad, se dejan de hacer inversiones en las viviendas, lo que supone un deterioro de su calidad y de los edificios.

Otro riesgo añadido, que también destaca el regulador, es que puede producirse una segmentación de la población según sus condiciones económicas. El mayor incremento de los alquileres fuera de regulación, por precio, características de la vivienda o ubicación geográfica, puede llegar a crear situaciones injustas. Además, al redirigirse las inversiones hacia otras áreas, puede acabar provocando procesos de gentrificación y desplazamiento de la población fuera de sus actuales lugares de residencia.

Podremos discutir mucho las medidas a tomar, con acciones a corto plazo, como es el control de los alquileres abusivos, combinadas con la puesta en marcha de otras a medio o largo plazo, como debiera ser el incógnito Plan de Vivienda de José Luis Ábalos. Pero la realidad es que el problema existe.  Propiciada por los pisos turísticos, por la ausencia de vivienda pública en alquiler o por la llegada de inversores, ya sean  fondos o particulares, que conscientes de la situación vienen a obtener la rentabilidad que no les dan los bancos,  la vivienda se está tornando inasequible para muchas familias de escasos recursos y jóvenes que deben comenzar su vida y que son nuestro futuro como nación.

Una familia no debería destinar más del 30% de sus recursos a pagar al alquiler. Pero esto ya no es así. La crisis habitacional de las grandes ciudades ha obligado a numerosas familias a rebasar esa cifra, superando el peligroso porcentaje del 40%. Esto es especialmente cierto entre las clases más desfavorecidas. Y entre los españoles frente al resto de europeos. En España el 46% de las familias pobres, aquellas cuyos ingresos pertenecen al 20% más bajo de la población, destina más del 40% de sus recursos a sufragar el alquiler. Es un porcentaje que tiene pocos referentes en el resto de los países desarrollados.

A esta situación hay que añadirle, como una de las causas de la actual crisis de vivienda, la tendencia en los tres últimos lustros de un aumento gradual del peso del alquiler residencial en la población, desde el 19,4% en 2005, al 23,9% en 2018. El incremento de la proporción de hogares que residen en vivienda de alquiler se intensificó a partir de 2013, y se concentró en el segmento del alquiler a precio de mercado (14,8% en 2018, frente al 9,5% en 2005), mientras que se ha producido un descenso del alquiler social (2,7% en 2018, frente al 3,5% de 2005). En conjunto, el número de hogares en régimen de alquiler se situaba algo por encima de los 3 millones en 2018, frente a los 2,4 millones de 2008 y creciendo.

Y mientras en el Gobierno discuten sobre si son galgos o podencos y otros, más interesados,  dicen que el mercado es sabio y regulará, el precio del alquiler encadena cinco años de subidas consecutivas y alcanza en 2019, con un incremento del 5,1%, su máximo histórico, superando ya de media nacional los 10 euros por metro cuadrado. Aunque en algunos barrios de Barcelona o Madrid puede llegar a triplicarse y más esa cifra. Y las expectativas son a seguir igual los próximos años.

Las subidas no se han producido tan sólo en Madrid y Barcelona, sino que han sido generales en todas las comunidades, salvo Baleares que el año 2018 se incrementó un enloquecido 14,9%. Los mayores incrementos registrados corresponden a Comunitat Valenciana con un 10,2% y País Vasco con un 10%, seguidos de Andalucía con un 9,4% y Galicia un 8%. Todos muy por encima del IPC y de las subidas de sueldos y pensiones.

En términos absolutos, la Comunidad de Madrid se situó en el primer lugar, con un precio de 14,86 euros/m² al mes, desplazando a Cataluña (14,14 euros/m² al mes) a la segunda posición por segundo año consecutivo. Por detrás se situaron País Vasco (13,06 euros/m² al mes), Baleares (12,19 euros/m² al mes) y Canarias (9,74 euros/m² al mes). ¿A alguien le extraña que dos de cada tres desahucios se produzcan por impago del alquiler?

Ni el problema de la carestía de la vivienda es nuevo, ni el concepto «vivienda social» es del siglo XIX. Ya en el XVI, Jakob Fugger el Rico, banquero y financiero de los principales reyes europeos, entre ellos de Carlos V, preocupado por las condiciones de vida de sus vecinos desfavorecidos de Augsburgo, planificó y construyó 52 viviendas sociales que han llegado hasta nuestros días. Es el Fuggerei, un pequeño barrio medieval, ejemplo de las primeras viviendas sociales en Europa y cuyos habitantes debían, además de necesitarlo por motivos económicos,  ser católicos y rezar tres veces al día.

Los cincuenta y dos hogares imaginados por Jakob compusieron una ciudad dentro de la propia ciudad de Augsburgo. Las viviendas se repartieron en veintiséis bloques a razón de dos hogares por edificio, uno en cada planta. Una vez allí, sus afortunados residentes se encontraron con pisos de más de 60 metros cuadrados, totalmente equipados según la tecnología de la época. Una cocina, un salón, un dormitorio y una sala de estar componían las estancias básicas. Las plantas bajas disfrutaban de un pequeño jardín trasero; las altas, de un ático. Como un adosado de nuestros días. Y la renta, que ha llegado hasta el 2020 porque los propietarios de hoy continúan alquilados y pagando a los descendientes de los Fugger, es de 1 euro al año. ¿Se puede o no se puede hacer vivienda social sin caer en la especulación? Todo consiste en eliminar el criterio de rentabilidad y cambiarlo por el de prestación social, algo imposible para los que buscan beneficios a costa de la desgracia de los desfavorecidos.

Eduardo Lizarraga

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Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
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