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La estabilización inmobiliaria no es crisis, es oportunidad

El inicio de las vacaciones estivales va a dejar al sector inmobiliario sumido en la incertidumbre. La vuelta no se presume tan tranquila como la del año pasado en que operaciones y precios marchaban a buen ritmo. Todo lo contrario, los últimos datos, sin ser malos, están muy por debajo de las previsiones que, tal vez demasiado optimistas, se hicieron al cerrar el año 2018  y parecen indicar de forma clara que se ha entrado en una estabilización. Y se produce mucho antes de lograr alcanzar las cotas de precios que se perdieron con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, hace ya 12 años.

A la espera de los datos de junio, que tendrían que ser muy buenos para enderezar el primer semestre, el INE ya anuncia que el pasado mes de mayo, el último del que se tienen registros, la compraventa de viviendas tan sólo subió un 1,1% respecto al mismo mes del 2018, con un total de 47.558 operaciones realizadas. Y deja la cifra total de los 5 primeros meses del año, en 222.596 unidades vendidas, es decir, tan sólo un 1,8%  más que entre enero y mayo del año pasado. Con estos datos las previsiones de superar las 600.000 unidades vendidas este año, se vuelven una meta muy difícil de alcanzar, por no decir imposible si tenemos en cuenta las previsiones económicas del BCE para el entorno europeo.

Y si las compraventas están pinchando en la media del estado, que habrá zonas beneficiadas en las que los meses de mayo y junio se hayan dado bien, los precios tampoco están creciendo como nos tenían acostumbrados. La estadística de Tinsa para el segundo trimestre del año, conocida hace una semana, confirma que se consolida y generaliza la moderación en el encarecimiento de la vivienda terminada, tanto nueva como usada.  Así, el precio medio se encareció en junio un 2,5% interanual, hasta alcanzar un precio medio de 1350 euros el metro cuadrado, que es prácticamente el mismo con el que se cerró el primer trimestre. Y la perspectiva parece indicar que no va a haber muchas más alegrías para los propietarios y que la subida de precios podría haber llegado hasta aquí, recuperándose un 14,9% desde febrero del 2015 cuando alcanzó su nivel más bajo.

Para que nos hagamos una idea de la fotografía nacional, el precio medio de la vivienda terminada arrastra una caída acumulada desde máximos pre-crisis del 34,1%, con cifras muy similares en las capitales y grandes ciudades (-34,3%). En las áreas metropolitanas y en la costa mediterránea, la brecha respecto a máximos del ciclo anterior es superior: un 38,4% y un 42,8%, respectivamente. En las islas (Baleares y Canarias) la diferencia respecto a máximos se reduce al 18,7%.

Con esta situación de operaciones y precios, parece también claro que está volviendo a incrementarse el plazo de tiempo en el que se vende una vivienda. De momento no es para alarmarse, pero los datos están ahí: de los 7,91 meses de plazo medio hace nueves meses, hemos subido ya a los 8,2 meses. Y los vendedores, sobre todo los particulares, lo empiezan a notar, ya no resulta tan fácil vender la vivienda y tal vez haya que invertir algo en el empeño. Con todo,  la situación es muy desigual; Madrid, con 3,6 meses, tiene el plazo más reducido seguida entre las grandes capitales por Zaragoza (3,8 meses), Sevilla (5,1 meses), Barcelona (6,5 meses) y Valencia (7,6 meses). En el lado opuesto de la tabla, Girona, Salamanca, Cantabria y Ourense muestran plazos de trece meses o superiores.

Y como era de esperar, ya han surgido voces que achacan este parón inesperado a distintos factores. El primero de ellos, sobre todo en algunas zonas como Madrid, Barcelona y las islas, al precio. Y es que los propietarios de las viviendas,  muy influenciados por los grandes titulares periodísticos, que hablan de crecimientos y demanda, han incrementado el precio de sus propiedades a la venta, hasta colocarlos muy por encima  de las tasaciones  que servirán para otorgar los créditos hipotecarios.

Y si además estamos comenzando a vivir un encarecimiento de las hipotecas y un endurecimiento de las condiciones de solvencia a los clientes por parte de los bancos,  encontramos que sin unos buenos ahorros será difícil acceder a la vivienda deseada. Sobre todo para los jóvenes, con sueldos bajos, condiciones precarias y sin una vivienda anterior que poder aportar en la operación.

Fuera de la realidad los propietarios, malos los bancos y ciegas ante las necesidades sociales  las administraciones, que no se ponen de acuerdo para ofrecer un buen planteamiento de ayudas  que hagan la vivienda más accesible, sobre todo a los jóvenes.  Estas son las causas, a su juicio, que esgrime la Federación de Asociaciones de Inmobiliarias, alarmada ante un descenso del 12% en las operaciones de compraventa entre abril y junio, con respecto al mismo periodo del año anterior.

Todavía no han salido a la palestra los promotores, pero alguno de ellos tiene que estar ya con sudores fríos. Hay mucha obra nueva en marcha. Los datos acumulados indican que en los cuatro primeros meses de 2019, se han otorgado permisos para edificar 37.594 nuevas viviendas. Esta cifra es un 23% superior a la registrada entre enero y abril del año pasado.  La mayor parte (7.658) de los visados de construcción corresponden a viviendas en bloque, mientras que 2.407 fueron para unifamiliares. Si el otoño no trae un cambio de tendencia podría producirse una mayor ralentización en la venta de obra nueva, máxime si tenemos en cuenta que con un incremento del 10,4%, se encarece al mayor ritmo desde finales del 2007 y está comenzando a distanciarse en exceso de los precios de la vivienda usada.

La baja de las previsiones en las ventas anuales, que podrían quedarse por debajo de las 540.000  unidades vendidas, frente a las 600.000 previstas y la excesiva proliferación de actores en la intermediación inmobiliaria, están ya produciendo, y esto se va a acentuar, una regulación en el sector. Durante estos últimos cuatro años las agencias inmobiliarias han crecido un 36%  en número, según datos del Instituto Nacional de Estadística, lo que quiere decir que en determinadas ubicaciones, las más golosas, su número se ha duplicado. Al calor de la recuperación y del brillo económico muchas empresas han olvidado que el sector tiene poco que ver con aquel al que sorprendió la crisis en el 2008. Internet, las proptech y las nuevas tecnologías de comunicación van a impedir que los números sean los de antes y sacarán del mercado a aquellos que no vean más allá del negocio off line.

Es la hora de incorporarnos al posicionamiento SEM y SEO

El desafío para las empresas que quieran mantener su oficina tradicional es la eficiencia y la bajada de costes, sobre todo en un panorama de menores ventas y captación más difícil.

Más tecnología, mejores webs orientadas al SEO, esfuerzos en la reputación online, posicionamiento individual del producto en forma long tail, control de las posibilidades de Google, optimización de los costos publicitarios explorando nuevas formas de estar presentes, campañas SEM y SEO, redes sociales, posicionamiento en inglés, francés o alemán…Hay que cambiar porque el sector ha cambiado y tampoco el cliente es el de antes, sabe más, está más preparado y controla Google y sus búsquedas. Si cuando vamos a un nuevo restaurante en el que nos gastaremos 100 euros como máximo, lo investigamos por internet para conocer sus críticas, ¿Cómo no vamos a investigar a un profesional al que confiamos la operación financiera de nuestra vida? Los nuevos clientes, que han crecido con internet y ahora lo llevan en su bolsillo lo hacen y serán mayoría en breve. Por eso la presencia en Google y en las redes es tan importante, tanto de nuestra empresa como de nuestros productos.

Internet y las nuevas tecnologías han cambiado el mundo que conocíamos y lo van a seguir haciendo cada vez más deprisa. El sector de la intermediación inmobiliaria que entró en la crisis del 2007,  tiene poco que ver con el de hoy en día. Y no podemos estar intentando averiguar quién se comió nuestro trocito de queso, sino entender que Google es nuestro aliado obligado y que se nos tragará si no lo aceptamos. Diseñar una estrategia de visibilidad, posicionamiento y reputación, junto con la incorporación de las nuevas tecnologías, serán la única forma de diferenciarnos de nuestra competencia, de captar las mejores propiedades y de acercarnos al éxito. La estabilización del sector no es una crisis, es una oportunidad.

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET

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Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
https://www.aquimicasa.net/

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