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La intermediación inmobiliaria ya vive una nueva reestructuración

No se esperaban unos buenos datos en las operaciones de compraventa de viviendas de abril y han sido, quizá, un poco peores de lo esperado. La caída del 3,1% es la mayor desde abril del 2017 y la segunda en lo que va de año, tras el 0,2% negativo registrado en enero. Y parece que no todo es achacable a la Semana Santa, que este año, fue tardía y se celebró en abril y no en marzo como en el pasado 2018.

La caída ha sido generalizada, sobre todo en las Comunidades Autónomas que más han estado tirando del carro estos últimos años. Así, la Comunidad de Madrid cae un 13,8%, sólo superada por Baleares que desciende un 14,1% y les siguen Murcia (-8,25), Comunidad Valenciana  (6,2%) y Canarias (-4,9%). Los mayores incrementos se registran en Extremadura con un 30,2% -aunque partía de una cifra muy baja-, Castilla La Mancha (7,9%) y Asturias con un 5,9%.

La alcanzada estabilidad en el mercado inmobiliario, con unas expectativas de ventas que superarán por poco las 600.000 operaciones, va a configurar un año en el que se esperan altibajos y una mayor estacionalidad. Además, la vivienda nueva empieza a coger vuelo con unos precios en ascenso que la van distanciando cada vez más de la de segunda mano, que ha sido la que más ha pinchado este pasado mes de abril.

En estos cuatro primeros meses del año la venta de vivienda nueva sorprende con un crecimiento del 13,2%, frente a la ligera caída del 0,3% en la de segunda mano, que continúa acaparando el 89% de las ventas.

El precio de la vivienda continúa subiendo, aunque sin alcanzar ya los dos dígitos del pasado año. Así, en el primer trimestre de este año se encareció un 6,8% respecto al mismo periodo del 2018, lo que marca un cierto impulso respecto al trimestre último del año, cuando subieron un 6,6%. Sin embargo, es preciso aclarar que esta subida se debe al impulso de la vivienda de nueva construcción, que con un incremento del 10,4%, se encarece al mayor ritmo desde finales del 2007, cuando estalló la burbuja inmobiliaria.

Las causas de este fuerte incremento de la vivienda nueva son harto conocidas, escasa oferta, elevado precio del suelo y lentitud administrativa en la concesión de permisos. En todo caso, en 2018 se concedieron visados para la construcción de más de 100.000 viviendas que deberán ir llegando al mercado entre este año y el próximo, lo que debería contener algo los precios y ocupar casi un 15% de la cuota de mercado. Además,  las subidas de este año pueden ser coyunturales, porque ya no hay mucho más recorrido con unos bancos que no dan más allá del 35% en esfuerzo financiero.

Tinsa ya ha adelantado precios para el mes de mayo basándose en las tasaciones realizadas por la compañía. Así, los mayores incrementos interanuales se producen tanto en Baleares como en Canarias, con un 8,5%,  seguidos por capitales y grandes ciudades con un 4,8% y la costa mediterránea con un 2,9%. Resulta curioso comparar estos puntos de mayores subidas con las zonas de mayores caídas en las operaciones de compraventa, lo que parece indicar que se está llegando a los precios máximos que el mercado está dispuesto a pagar.

Está claro que estos precios se están viendo impulsados no sólo por una cierta estabilidad económica, sino también por el precio bajo del dinero en el mercado y por una mayor concesión de hipotecas por parte de los bancos, que necesitan volver a su tradicional negocio de compraventa de dinero, muy perjudicada por las tasas negativas del Euríbor.

Frente a la caída en ventas del mes de abril, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron un 5,1% según las estadísticas del Consejo General del Notariado. Este dato nos indica que se está produciendo un incremento en el porcentaje de casas compradas con financiación hipotecaria frente a las compradas al contado. Tal vez porque el incremento de precios esté alejando a los pequeños inversores. En concreto en abril del 2019 se compraron con financiación hipotecaria un 48,3% de  las viviendas frente al 46,4 del mes de abril del 2018. Lo que si están manteniendo los bancos es un mayor control sobre la cantidad media prestada, que fue de 135.084 euros y que disminuyó el 1,1% respecto al capital concedido el año anterior.

La estabilización en las operaciones de compraventa, en una cifra que no va a ir más allá de los 600.000-620.000 unidades vendidas al año, a lo que hay que sumar los profundos cambios que en los últimos diez años se han dado entre los profesionales de la intermediación inmobiliaria y el auge de actores, que al calor de la recuperación y recordando antiguos brillos han entrado en el mercado en los últimos cinco años, está impulsando una nueva regulación en el sector, que se está notando, sobre todo esta primera mitad del año. Raro es el día que no tenemos conocimiento de algún nuevo cierre de oficina.

El mercado de la intermediación ya no tiene nada que ver con el que entró en la crisis del 2008. Internet y las nuevas tecnologías, las proptech y las grandes facilidades para que los particulares puedan vender  por su cuenta, con la asistencia de una gestoría como mucho, impiden que los números vuelvan a ser los de antes.

Subir la persiana en una oficina tradicional cuesta mucho y no sólo se ha reducido el pastel, sino que a la mesa se sientan más comensales. En algunas zonas se han abierto hasta un 80%  más de agencias inmobiliarias que las que salieron de la crisis. Y las cifras no salen. Por eso algunas están cerrando y otras pasando al lado oscuro, que una oficina abierta cuesta mucho dinero. E incluso para las que opten por mantenerse los cambios van a ser obligados.

Más tecnología, mejores webs orientadas al SEO, esfuerzos en la reputación online, posicionamiento individual del producto, control de las posibilidades de Google, optimización de los costos publicitarios explorando nuevas formas de estar presentes, redes sociales…Hay que cambiar porque el sector ha cambiado y tampoco el cliente es el de antes. Si cuando vamos a un nuevo restaurante en el que nos gastaremos 100 euros como máximo, lo investigamos por internet para conocer sus críticas, ¿Cómo no vamos a investigar a un profesional al que confiamos la operación financiera de nuestra vida? Los nuevos clientes, que han crecido con internet y ahora lo llevan en su bolsillo lo hacen. Por eso nuestra presencia en las redes es tan importante.

Internet y las nuevas tecnologías han cambiado el mundo que conocíamos y lo van a seguir haciendo. El sector de la intermediación inmobiliaria que entró en la crisis del 2007 tiene poco que ver con el de hoy en día. Y no podemos estar intentando averiguar quién se comió nuestro trocito de queso sino entender que Google es nuestro aliado obligado y que se nos tragará sino lo entendemos así. Diseñar una estrategia de visibilidad, posicionamiento y reputación, junto con la incorporación de las nuevas tecnologías, serán la única forma de diferenciarnos de nuestra competencia y de acercarnos al éxito.

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Eduardo Lizarraga

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Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
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