Las alarmas comenzaron a saltar hace poco más de tres años y desde el Gobierno no se les hizo caso; luego fue Ada Colau la que pidió una regularización de los alquileres turísticos y la miraron con cierto desdén y distanciamiento. Este año ha sido el Consejo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria los que han avisado del riesgo; a ellos les han seguido los principales portales inmobiliarios del país advirtiendo del desasjuste que se está produciendo en los alquileres. Pero seguimos con la respuesta neoconservadora de que el mercado se encargará de regularlos. Y así las cosas será algún nuevo desastre inmobiliario quien se encargue de ponernos otra vez en el suelo, porque ya estamos levitando.
La situación es de todos conocida, pero empieza volverse preocupante, sobre todo porque afecta a un bien consagrado en la Constitución como derecho de todos los españoles. Seguro que habrá algunos beneficiados por la situación, pero se está haciendo carne en los de siempre, en los más desfavorecidos.
Los españoles que viven como inquilinos, ya se están dando cuenta de la incontenible subida de los alquileres y de la cada vez mayor escasez de alquileres tradicionales, frente al alza de los alquileres turísticos. Y es que en determinadas zonas el incremento se acerca al 20% respecto a lo que se pagaba al año pasado, con una media del 10,5% de subida. Y esta subida, achacable en la mayoría de los casos a la competencia de los alquileres turísticos, no corresponde para nada al incremento de sueldos y pensiones.
El Consejo General de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria también advierte de la peligrosidad que tiene el auge de los alquileres turísticos, denunciando el cambio en el mercado del alquiler, que está perdiendo número de viviendas en alquiler residencial, frente a un aumento desmedido en el alquiler turístico. El fenómeno comenzó en las ciudades de interés turístico, pero está contaminando las zonas aledañas extendiéndose. Y es que los propietarios, que hasta ahora nutrían las ofertas de alquiler tradicional, están sacando sus viviendas de éste circuito y las están inscribiendo en las grandes plataformas de alquiler vacacional. Y para los APIs esta situación es la que está haciendo incrementar los precios del alquiler.
La situación se agrava en las grandes ciudades, donde la función social de la vivienda está desapareciendo a la par que ésta se convierte en un activo mercantil de uso turístico. La subida de alquileres es tan sólo una parte del problema, el desplazamiento de los ciudadanos y la conversión de los centros de las ciudades en atracciones turísticas son otros.
Los APIs no sólo ven el alquiler turístico como causante del incremento de precios y la escasez de vivienda en alquiler, también entienden un cambio en la mentalidad de los españoles y un acercamiento a los ratios europeos de alquiler frente a compra, que está alrededor del 31%, cuando en España estábamos en el 7% en el 2007 y apenas superamos el 20% en la actualidad.
Y ante la situación de descontrol imperante, los abusos y estafas de los que aprovechan los vacíos legales o la ceguera interesada de las administraciones no se han hecho esperar. Desde grandes tenedores de pisos en alquiler con hasta 500 viviendas pendientes de un DNI, hasta los que alquilan pisos para alquiler residencial y a la misma noche los incorporan a alguna de las grandes plataformas de alquiler vacacional, sacando dos o tres veces lo invertido en el alquiler. En este sentido, desde la Asociación de Consumidores Facua ha denunciado a Airbnb para que se ejerza un mayor control sobre esta actividad. Y es que para abrir un perfil falso en la plataforma Airbnb y subir un anuncio de una vivienda cualquiera, no hace falta más que una conexión a internet. Airbnb no comprueba ni la identidad de la persona tras el perfil ni, por supuesto, si la vivienda que ofrece el «anfitrión», según la terminología de la propia web, es de su propiedad o si existe un consentimiento por parte de los propietarios para que la ofrezca o, ni siquiera, si la vivienda se ajusta a las características reflejadas en el anuncio. Airbnb, al igual que la Administración, no controla nada.
La dejación de esta Administración competente es clara, la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos especifica que «el contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento del arrendador» y que «la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador». Pero como nadie está controlando nada…
¿Por qué están pasando de forma masiva viviendas del alquiler residencial al alquiler turístico? Tan importantes son los beneficios? ¿Es una moda pasajera? ¿Hay demasiada información en los medios que habla de ganancias nunca vistas y vivimos una burbuja informativa?
Haciendo los adecuados cálculos resulta fácil comprobar que para rentabilizar una vivienda dedicada al alquiler turístico, debe estar ocupada como poco todos los fines de semana. Los ratios difieren de una ciudad a otra. Así, según la empresa “Alquiler Seguro”, en Madrid se necesita una ocupación media de unas 15 -18 noches al mes para poder igualar la rentabilidad del alquiler residencial, mientras que en Barcelona los inmuebles tienen que estar habitados entre 12 y 15 noches para igualar la rentabilidad de los pisos alquilados de forma tradicional.
Ello sin contar las inmensas diferencias de afluencia turística que comportan las distintas estaciones del año o el que haya zonas de las ciudades en que por más que nos esforcemos no llegaremos nunca al umbral de rentabilidad.
Está claro que hay una burbuja informativa que está propiciando, que hasta el propietario de una vivienda en zona industrial o patatal esté pensando en ponerla “en una web de esas para que vengan turistas”, aunque no sepa el número de turistas que le llegarán al año y desconoce que tiene que hacerse cargo de muchos más gastos que con un alquiler tradicional, que los puede repartir con el inquilino.
También resulta evidente que esta fiebre por convertirse en “pequeño hostelero” y maldita la gracia que les está haciendo a los de verdad, está causando un incremento de precio en los inmuebles. Como se puede ver en Barcelona donde se constata un incremento interanual del 12,1% en el precio de los pisos en la ciudad de Barcelona.
La situación está fuera de control y el mercado no sólo no regula, sino que la picaresca que lo inunda va muy por delante de los intentos de las distintas administraciones para, al menos enterarse de lo que está pasando y marcar unas líneas de actuación. Pero hay que tener claro que el interés social de la vivienda está muy por encima de los intereses turísticos, aunque a nuestro actual Gobierno todo lo que lleve en su entorno la palabra social le parezca “viejuno y caduco”. Por eso es necesario exigirle que regule esta nueva variante del mercado inmobiliario. Y que lo haga antes de males mayores porque la burbuja en el alquiler ya ha llegado.
Eduardo Lizarraga
WWW,AQUIMICASA.NET
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