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Cifras, datos, estadísticas y otras trolas

Con el final de septiembre y por ende del verano, raro es el día que no aparecen en los medios de comunicación datos, cifras y estadísticas sobre el mercado inmobiliario. Un día es el Instituto Nacional de Estadística, otro los notarios o los registradores, los grandes portales nacionales también aventuran sus realidades y previsiones, sin olvidar, por supuesto a las tasadoras y al Ministerio de Fomento. Y es difícil, por no decir imposible, que las cifras de ese baile de datos coincidan, pareciéndose más a una yenka dispersa que a un swin bien avenido.

Está claro que los portales inmobiliarios disponen de estadísticas de la evolución de los precios marcados en  los pisos y chalets en venta, es decir, el que ponen los propietarios como su cifra ideal para vender; inflada un poquito, eso sí, para poder regatear con holgura. Con tanta holgura que ese ajuste al alza es lo más parecido al inicio de la burbuja que padecimos.

Pero llega el comprador y para empezar a hablar, por sistema,  mete un rejón del 20% a la baja, cuando no un poco más. Y con la cifra del acuerdo van al notario, que certifica la cantidad que figura en el contrato y de la que también extrae el ilustre Consejo  del Notariado sus estadísticas. Que no estarían mal si no fuera por esa costumbre, casi maniática, que tenemos de no poner la cantidad verdadera. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y la picaresca inherente a nuestra condición tienen la culpa.

Previamente la propiedad ha sido tasada y de la misma también se extraen unos datos que sirven para otras estadísticas.  De igual manera aventuran datos el INE y los registradores , elaborando complejos cuadros con medianas, modas y previsiones.

Nada coincide en lo referente a evolución de los precios y tan sólo la cantidad de operaciones realizadas, certificada por notarios y registradores,  suele ajustarse a la realidad.

Esta semana ha sido Tinsa, una importante tasadora, la primera que se ha aventurado con los datos del tercer trimestre del año. Y son buenos en apariencia; asegura que el precio medio de la vivienda se incrementó un 4,9% en el tercer trimestre y que siete capitales, a la cabeza de las cuales se encuentran Madrid, Pamplona y Alicante, subieron sus precios por encima del 10%. Y como la cifra es una media, en el lado opuesto de la tabla encontramos hasta 16 ciudades en las que el precio de la vivienda es menor que el del año pasado. Y por decir otras tres ciudades, vemos que Ourense, Teruel y Cáceres lideran las caídas con porcentajes que van desde el 7 al 10%.

Dejando de lado el centro de las grandes ciudades, observamos que las periferias se muestran muy activas y distritos madrileños como Vicálvaro,  Villaverde o Ciudad Lineal marcan unos incrementos de precio que superan en los tres casos el 20%.

Y si los precios bailan de un extremo al otro del viejo solar patrio, qué decir de los tiempos de venta, que continúan su descenso y ya marcan 7,8 meses de media. Aunque en ciudades como Zaragoza están en 3,9 meses y Madrid, que sube ligeramente se sitúa en 2,6. Lo de Barcelona es peor, pues continúa incrementando su diferencial con Madrid y se sitúa ya en seis meses de plazo medio para vender una vivienda.

Son también interesantes los datos por Comunidades Autónomas. La Comunidad de Madrid se mantiene como la región donde más se ha incrementado el precio medio en los últimos 12 meses, al registrar una subida interanual del 13% en el tercer trimestre de 2018, seguida de La Rioja (+11,8%), Islas Baleares (+9,9%) y Navarra (+8,7%). Otras cuatro Comunidades Autónomas (Murcia, Canarias, Cataluña y Andalucía) muestran en el trimestre subidas interanuales entre el 5% y el 8%.

Cantabria, con un  descenso interanual del 1,1%, es la única región donde se ha reducido el valor medio de la vivienda terminada en el último año. El precio se encuentra estabilizado en Extremadura y Galicia, que registran ligeros incrementos interanuales del 0,1% y del 0,8%, respectivamente.

Las Comunidades Autónomas que mantienen una mayor diferencia de precio respecto a los máximos alcanzados hace más de una década,  son Castilla-La Mancha, con un descenso acumulado del 52,5%, seguida de La Rioja (-48,6%) y Aragón (-47,4%). En el extremo contrario, las regiones que más se aproximan a los precios registrados durante el ‘boom’ son Islas Baleares (-21,4%), Comunidad de Madrid (-28,8%) y Galicia (-31,5%).

Ciudades

Siete capitales de provincia se revalorizaron por encima del 10% en los últimos 12 meses. Madrid sigue destacanda como la ciudad más dinámica en evolución de precios, con un crecimiento interanual del 15,6%, seguida de Pamplona* (+14,2%), Alicante (+13,2%) y Palma de Mallorca (+12,8%). También registraron aumentos importantes en el último año las ciudades de Málaga (+12,5%), Valencia (+12%) y Murcia (+11,1%).

Una decena de ciudades registran aún, una caída acumulada superior al 50% desde los máximos que alcanzaron en la parte expansiva del ciclo. Es el caso de Guadalajara, donde el descenso acumulado es del 57,1%, y también de Lleida (-55,6%), Castellón (-55,2%) y Zaragoza (-53,9%). La diferencia se reduce por debajo de la barrera del 30% en las dos grandes capitales y los principales núcleos de las islas. En Barcelona, la vivienda es un 23,8% más barata que en el tercer trimestre de 2007. En Palma de Mallorca, la caída acumulada desde su máximo en el cuarto trimestre de 2007 es del 25,3%, y en Madrid es del 27,6% desde el tercer trimestre de 2007.

Las capitales más caras en promedio son Barcelona (3.383 €/m2), San Sebastián (3.151 €/2), Madrid (2.876 €/m2), Bilbao (2.143 €/m2) y Palma de Mallorca (1.995 €/m2). Estas referencias más que duplican el valor medio de las capitales más baratas: Lugo* (841 €/m2), Castellón (846 €/m2) y Ávila (928 €/m2).

Esfuerzo financiero para adquirir una vivienda

Los españoles destinan de media el 17,2% de sus ingresos familiares brutos (antes de pagar impuestos y otras deducciones) a afrontar el primer año de hipoteca. En consonancia con el incremento en el precio de las viviendas sube el importe de los créditos hipotecarios concedidos para comprarla. Y como dato a tener en cuenta hay que decir que, en el trascurso del pasado mes de julio, se firmaron un total de 29.287 hipotecas sobre vivienda, un 4,3% menos que en el mes de junio pero, en todo caso, la cifra más elevada del mes de julio durante una década. Fueron menos que el mes anterior, pero de mayor importe.

Los datos del Instituto Nacional de estadística indican que el crecimiento interanual fue de un 14,6%. Y en cuanto al importe, el valor medio de las hipotecas para viviendas del pasado julio alcanzó los 125.120 euros. Esta cifra supone que cada mes,  el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 589 euros.

Las diferencias en el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas familiares con el importe medio de las hipotecas en cada zona, son notables a lo largo de la geografía. Islas Baleares, donde se destina un 23,2% de los ingresos para una hipoteca media de 167.277 euros, Málaga (21,6%) y Tenerife (19,4%) son las provincias que realizan un mayor esfuerzo financiero, frente a las provincias de Soria, Teruel y Palencia, que lo sitúan entre el 12% y el 13%.

El incremento de precios en las ciudades de Madrid y Barcelona ha impulsado el esfuerzo financiero hasta el 26,1% y el 26,4%, respectivamente, ya por encima del nivel del 25% que se considera sostenible para no encarar problemas de acceso. En Sevilla, el esfuerzo financiero es del 20%; del 18,3% en la ciudad de Valencia y tan solo del 12,6% en Zaragoza.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la cuota mensual hipotecaria más elevada se localiza en las provincias de Baleares (824 euros), Barcelona (730 euros) y Madrid (717 euros), muy por encima del pago promedio que se realiza en Badajoz (340 euros); Jaén (346 euros) y Cáceres (351 euros), que son las tres provincias con las cuotas más reducidas.

Otra gran tasadora, Sociedad de Tasación, que también ha publicado sus datos el pasado lunes, pone especial énfasis en las dificultades crecientes con que los españoles se enfrentan a la compra de la vivienda.

Por un lado la subidas de precio, por otro los tipos de interés, que comienzan a ascender, de momento muy levemente, dificultando para el futuro más cercano la posible adquisición de vivienda. El índice de referencia para los préstamos hipotecarios cierra septiembre en -0,166, la sexta subida consecutiva y los tipos variables se revisarán al alza por primera vez desde el 2014.

Asegura Sociedad de Tasación, que los bajos  salarios estancados,  junto al incremento de precios y de intereses, están llevando a los bancos a incrementar de  nuevo peticiones hipotecarias. Lo que aumenta las dificultades de acceso a la vivienda, tal y como refleja el índice de accesibilidad, que retrocede en el tercer trimestre del año cuatro puntos por debajo que el mismo periodo del año anterior y dos puntos por debajo del trimestre anterior.

Por comunidades autónomas, Madrid, Cataluña y Baleares tienen niveles salariales insuficientes para la adquisición de una vivienda. Baleares es la comunidad donde se necesitan más años para poder pagarla: 16,5 años, con un aumento de 1,2 puntos. Por el contrario, La Rioja y Murcia fueron las regiones donde fue más fácil acceder a una casa, con 4,9 años de sueldo íntegro.

Un sector que no lo ve claro

El fin del verano nos ha dejado una situación mucho menos halagüeña de la que pintaba en su comienzo. Lo dicen las agencias inmobiliarias que no mojan desde finales de julio y les preocupa el último trimestre que ha sido tradicionalmente bueno. Mayores reticencias en los bancos a conceder créditos, sobre todo a la segunda residencia, achacable tanto a una nueva sensación de debilidad económica, como a la competencia crediticia de muchas entidades como socimis y fondos de inversión pidiendo crédito, y que desplazan a los particulares de la cantidad total a repartir. Unas previsibles actuaciones de las administraciones para controlar los precios del alquiler, que se teme enfríen el sector y unas previsiones de crecimiento para España que se corrigen a la baja. Dificultades crecientes en la captación… En todo caso parece más una situación pasajera que un cambio de tendencia. Hace ya tiempo que señalamos que la recuperación inmobiliaria no sería, debido a la debilidad de la estructura económica de las familias, un camino exento de dificultades.

Se acerca el Barcelona Meeting Point y contemplaremos un verdadero aluvión de datos, cifras y estadísticas, muchas trolas interesadas y otras verdades incontestables. Decía Pío Baroja que él no se fiaba de las estadísticas, que tenía un amigo que se había ahogado en un río con una  profundidad media de 12 centímetros. Pues si don Pío no se fiaba, yo tampoco.

Eduardo Lizarraga

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Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
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