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La regulación de los alquileres trae un enfriamiento del mercado

Se puede decir que ha sido un buen verano para el sector inmobiliario. Lo indicaban las previsiones de julio y hemos vuelto al tajo en septiembre sin sobresaltos. Más operaciones de compraventa en julio que otros años, con datos de los notarios que indican un incremento en el número de compraventas  de un 4%, alcanzándose la cifra de 52.014 transacciones y unos primeros números de agosto que ya hablan de un buen mes. Sin embargo, la situación de los precios de la vivienda no está tan clara y así como para las tasadoras  los precios continúan subiendo,  para los notarios están comenzando a flojear y no porque los propietarios al run run de las subidas no estén subiendo los precios, sino porque la realidad del mercado continúa imponiendo bajas de hasta el 20% de media. Y esta puede ser la causa de la diferencia, unos hablan de expectativas y los otros de precios cerrados. En todo caso operaciones de compraventa y precios continúan evolucionando sin excesivos sobresaltos y tan sólo en el problema de los alquileres, que estaba al rojo antes del verano,  están comenzando a propiciarse cambios de calado.

A comienzos del verano no se dejaba de hablar de la burbuja inmobiliaria en el alquiler y sus causas, sobre todo la desregulación del mercado del alquiler, la llegada de fondos buitre y socimis y la entrada de las nuevas plataformas de alquiler vacacional.  Los números ya se van conociendo, y el precio de los alquileres se ha incrementado de media casi un 19% en los últimos cinco años, con Barcelona, Madrid y las islas situadas ya en los precios del 2007. Y con la certificación de la situación, las administraciones se han puesto a trabajar para solucionarla, un poco tarde, como siempre.

El problema no radica sólo en el enloquecido incremento de los precios de los alquileres, sino también en la casi congelación de salarios y pensiones, que está arrojando a miles de españoles a las periferias o más allá. Con datos del INE, los salarios  en el 2017 se incrementaron de media un 0,1%, la inflación alcanza el 1,3% y los alquileres el mencionado 19%. Sin olvidar que los arrendamientos se han incrementado el triple que el precio de la vivienda.

Este desequilibrio nos ha llevado  a que el gasto en vivienda de la unidad familiar se haya disparado, hasta superar el 40%  de media y esté disminuyendo la cantidad de dinero que las familias disponían para el consumo, lo que no viene nada bien a la actividad económica. La media se dispara en Madrid o Barcelona donde se sitúa cercana al 44% y 50% respectivamente.

El problema de fondo es la catastrófica falta de vivienda pública,  producida por el abandono de las obligaciones de suministrar una vivienda digna a los españoles que han tenido los últimos gobiernos, tanto del PP, como del PSOE. Situación ésta que se ha visto agravada en alguna comunidad autónoma como Madrid, en la que los Gobiernos municipal y autonómico, ambos del PP, vendieron la escasa vivienda social a “fondos buitre”, alegando que no era necesaria.

Por esta razón Andalucía ha blindado recientemente su vivienda pública con un decreto que impide que puedan ser adquiridas por empresas privadas. El Decreto de Defensa de la Vivienda del Parque Público Residencial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, como le han denominado, busca adaptar la normativa a la situación actual del sector inmobiliario y aumentar las garantías para evitar que los pisos protegidos puedan acabar en manos de los “fondos buitre”,  que rápidamente pretenderán ponerlos en rentabilidad a costa de familias con escasos recursos.

Medida similar a la que el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, llevará al Consejo de Ministros, que analizará un informe sobre política de vivienda social, con medidas para garantizar su protección. Ábalos, ha adelantado que la propuesta del Gobierno estará dirigida a evitar que los fondos especulativos puedan eliminar la función social de la vivienda protegida. Y en éste sentido acaba de anunciarse que la Abogacía General del Estado se personará como acusación particular en la causa penal de venta de vivienda del IVIMA y EMVS a fondos buitre. Botella y sus adláteres municipales deben andar dando saltos de alegría.

Pero Ábalos ha anunciado más medidas que podrían ir en la línea de poner  freno a la política desarrollada por socimis y fondos de inversión, que está causando ya más desahucios por impago de unas rentas incrementadas de forma escandalosa, que los lanzamientos por incumplimiento de cuotas hipotecarias. Los burofaxes dirigidos a los habitantes de bloque enteros de viviendas anunciando la anulación del contrato son su forma habitual de actuación.  Con el plan de choque que se anuncia para pinchar la burbuja, el ministro quiere fomentar la puesta en el mercado de 20.000 viviendas de alquiler a precios limitados. Además, ampliar la duración de los contratos de tres a cinco años, limitar las fianzas y estimular con incentivos fiscales la oferta y la moderación de las rentas. El objetivo es reorientar y dar un giro social a la política de vivienda estructurada por el PP y enfriar el mercado con la disminución de las rentabilidades.

Es un desafío extremo el que tiene Ábalos,  porque el montaje realizado por el PP organizó un mercado del alquiler a la medida de los inversores fondos buitre y socimis.  En primer lugar reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos  (LAU) pasando los contratos de cinco a tres años desvinculando las subidas de rentas del IPC, lo que hizo subir los precios de forma abusiva generando una gran inseguridad a los inquilinos. A la vez se concedieron mayores facilidades para resolver los contratos y desahuciar a los inquilinos que por el impago de un mes pueden ser demandados y tener que realizar el pago en el juzgado…si pueden. Y a cada finalización de contrato nueva subida de precio, dándose el caso, protagonizado por fondos buitre en Madrid y Barcelona de incrementos superiores al 68% a la finalización del contrato.

Un año antes de la reforma de la LAU se había modificado el régimen fiscal de las socimis evitando que tuvieran que pagar el impuesto de sociedades lo que  consiguió una compra masiva de viviendas por estas sociedades, para ponerlas en régimen de alquiler con las expectativas de elevadas rentabilidades a costa de los arrendatarios. Y éste es el quid de la cuestión, los datos del Banco de España señalan que el rendimiento medio de comprar un piso y ponerlo en alquiler se situó en el segundo trimestre en el 10,4%, cantidad que multiplica varias veces lo obtenido por renta fija o depósitos bancarios.

El Gobierno quiere adelantarse al mercado en la regulación de los arrendamientos y con ello evitar el sufrimiento de los desahucios a miles de españoles, los más necesitados. Está claro que el mercado, regulado por la relación salarios-alquileres, terminaría fijando unos precios acordes a la situación económica, pero dejaría a muchos fuera, sobre todo porque los alquileres vacacionales desvirtúan esta relación. Y esto es lo que la política social de vivienda debe evitar. Podemos propone medidas más drásticas, en línea con las esgrimidas por la PAH, pero no está claro que no propicien un incremento del mercado negro, una desaparición de miles de pisos del mercado y por lo tanto el efecto contrario. En todo caso parece que las subidas más fuertes ya se han producido y que la línea ascendente hasta el 20120 será más suave y asequible, si suben los salarios claro está. La retirada de inversores y fondos buitre tras la consecución de beneficios, también bajará el precio de la vivienda y enfriará el mercado…lo iremos viendo

 

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Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
https://www.aquimicasa.net/

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