Activos inmobiliarios Artículos de Opinión Compraventa de viviendas Hipotecas Opinión Precios Vivienda

Muchas luces y alguna sombra para el año inmobiliario que comienza

El cierre del 2017 nos deja un año inmobiliario que ha sido bueno en todos los sentidos y augura un año 2018 que debe ser mejor de acuerdo a todas las previsiones. Y es que todos los parámetros están recuperándose y no pueden más que seguir ese camino. Número de operaciones, precios, alquileres, hipotecas concedidas, visados de vivienda nueva, rentabilidad…todo mejora.

La mejoría de la economía, con una mayor apertura de las condiciones hipotecarias por parte de los bancos y el mantenimiento de un Euríbor en mínimos históricos, tienen mucho que ver con la actual situación y los vaticinios para este año que comienza. Tan sólo la situación política en Cataluña y un mercado laboral todavía inmerso en la precariedad y con escasa creación de puestos de trabajo de calidad, se perciben como puntos de intranquilidad.

A falta aún de los datos de cierre del 2017, ya parece que las operaciones de compraventa de viviendas superarán las 475.000 operaciones, que es la mejor cifra desde el año 2008, lo que supone un incremento de casi el 17% frente a las compraventas del año 2016. Para este año 2018, todos los prescriptores hablan de operaciones que superarán el número de las 560.000 y podrían llegar a las 580.000, si la economía mantiene su crecimiento. Cifra excelente, pero aún lejos de las 775.000 transacciones que se realizaron en el 2007, el momento álgido del mercado inmobiliario.

Y con relación directa sobre este crecimiento, está el fortalecimiento del mercado hipotecario que deberá incrementar las 320.000 hipotecas concedidas durante el 2017, con la única incertidumbre de lo que pueda significar en cuanto a endurecimiento de condiciones, la nueva Ley Hipotecaria que prepara De Guindos, para “proteger a los consumidores”, según asegura el ministro.

La vivienda nueva se espera que sea la nueva reina del mercado para el 2018, comiendo terreno a la opción de segunda mano, que ha sido la auténtica protagonista de los años de crisis y del comienzo de la recuperación. También ha sido 2017 el inicio de la vuelta de este mercado, con 31.920 viviendas nuevas vendidas hasta septiembre, lo que es un 10,4% más que las 28.903 unidades vendidas a todo lo largo del 2106.

Las previsiones para el 2018 son inmejorables y llegan avaladas por el incremento de visados para la construcción reconocido por el Ministerio de Fomento al asegurar, que de enero a agosto de 2017,  la cifra de visados alcanzó las 53.977 unidades, arrojando una subida del 26% frente al mismo periodo del ejercicio anterior.

Importante es también la constatación de la caída del excedente de viviendas, cuyo stock se reduce más de un 26% este año y  se espera que se vuelva a reducir un 16% en 2018.

El otro gran parámetro que ha protagonizado un cambio imparable han sido los precios, que a lo largo del 2017 han superado el 4,2% de incremento y que seguirán subiendo durante el 2018, al menos un 4,7% en las previsiones más conservadoras, aunque otras fuentes ya hablan de incrementos del 6 al 8% de media.

Y si han subido las operaciones con la vivienda nueva, también lo han hecho los precios, que podrían haber alcanzado el 5% de incremento. De esta forma, el precio de la vivienda nueva  se sitúa en 2.227 euros de media por metro cuadrado y crece un 3,3% en la segunda mitad del año, duplicando el crecimiento del primer semestre, que fue del 1,7. Tras esta subida de precios, el coste de la vivienda nueva en Madrid y Barcelona está cada vez más cerca de los niveles anteriores al comienzo de la crisis. Así, Barcelona, la ciudad más cara de España, alcanza los 3.865 euros por metro cuadrado, frente a los 4.500 de diciembre de 2007. También en Madrid, la tercera más cara, detrás de San Sebastián (3.441 euros), el precio se ha situado en 3.167 euros, frente a los 3.971 del mismo periodo de hace diez años

Para tranquilidad de los hipotecados y de los futuros compradores, existe unanimidad en que el coste de las hipotecas continuará estando en mínimos. El Departamento de Análisis de Bankinter ha publicado su Informe de Estrategia para el cuarto trimestre de 2017 y en el mismo encontramos su previsión del Euribor para 2017, 2018 y 2019, que no hay que olvidar es el principal indicador para el cálculo de las hipotecas.

Su pronóstico para el Euribor en 2018 se eleva levemente, hasta un rango de entre -0,20% y 0,2%.  Y para el 2019 anticipa otra ligera alza, pero que se situará entre un mínimo del 0,00% y un máximo del 0,5%, con un escenario central del 0,19%. Bankinter destaca que los cambios de política monetaria seguirán siendo muy lentos, incluso en el caso de que el crecimiento económico se dinamice, como efectivamente está sucediendo. Lo que suceda a partir del 2020 ya es demasiado aventurar, aunque no se esperan cambios ni drásticos ni rápidos.

Y no parece que la nueva Ley Hipotecaria pueda causar ningún estropicio en la concesión de hipotecas, que ya tienen los bancos bien controlada. Distinta es la situación en Cataluña, que ha cortado de raíz el disparatado incremento de precios, que se estaba produciendo en la ciudad Condal de la mano de especuladores y que va a beneficiar la llegada de más inversores a Madrid y Valencia.

Más preocupante que estas dos situaciones son, por un lado, la escasez de suelo y el consiguiente incremento de precios que está experimentando y que Fomento cifra en un 7,8% en tasa interanual, hasta llegar a los 162 euros/m2 de media,  y el descontrolado aumento del precio de los alquileres en la almendra de las grandes ciudades, por el otro. Propiciado todo ello, sin lugar a dudas, por la llegada de inversores atraídos por las altas rentabilidades del alquiler, tanto vacacional como residencial.

Rentabilidad media del alquiler en el país  que se situó en un 7,29% en 2017, frente al 6,91% del ejercicio anterior debido, en parte, al aumento de la demanda tanto del lado del gran inversor (que compra para alquilar) como del particular en las grandes ciudades.

Por provincias, Valencia, Barcelona y Toledo alcanzan una rentabilidad bruta en el alquiler del 7,5%, el valor máximo del territorio nacional. Por el contrario, Orense con una rentabilidad del 4,8%, seguido por Guipúzcoa con un 4,9% y Vizcaya y La Coruña con un 5,1% de rentabilidad bruta respectivamente son las provincias que ofrecen menores rentabilidades en el alquiler.

En la comparativa anual de las rentabilidades brutas en el alquiler, destacan las provincias de Valencia, Navarra y Santa Cruz de Tenerife con una variación anual respecto a diciembre de 2016 de 15,4%, 10,9% y 9,5% respectivamente. Por el contrario, las provincias de Almería y Barcelona presentan variaciones negativas de -6,8% y -0,2 % respectivamente.

Las operaciones de compra destinadas al alquiler, siguen siendo una opción de inversión muy atractiva, siendo Madrid, Málaga, Valencia y Alicante las que presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario.

Finalmente hay que destacar que comienza a incrementarse el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda. Así, según Sociedad de Tasación, el número de años de sueldo íntegro  que se precisa para comprar una vivienda se sitúa ya en 7,6 años en el último trimestre de 2017, cuatro décimas por encima del registrado un año antes cuando se situó en 7,2.  La comunidad que precisa de un mayor esfuerzo comprador continúa siendo Baleares, donde se necesitan 14,7 años para acceder a una vivienda. En el lado contrario de la tabla encontramos a La Rioja, que continúa siendo la región donde es más fácil acceder a la vivienda con 4,9 años de sueldo íntegro.

Con todos estos datos, previsiones y vaticinios, parece que el 2018 tiene que ser un año de consolidación del negocio y recuperación de posiciones perdidas. Pero no son sólo importantes los beneficios, el crecimiento sostenible y la profesionalización deben ser las nuevas máximas del sector, necesarios para que las muchas luces verdes  que se vislumbran no se vuelvan rojas y la burbuja inmobiliaria quede relegada al pasado.

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET

 

(Visitado 116 times, 6 visitas hoy)
Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
https://www.aquimicasa.net/

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *