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¿Y si a pesar de todo vuelve la burbuja?

“El gato escaldado del agua fría huye”, dice el conocido refrán, y mucho de verdad tiene si lo aplicamos al sector inmobiliario y su miedo a que se repita la burbuja inmobiliaria que se pinchó en el 2007. Los daños fueron cuantiosos,  y de hecho seguimos pagando sus consecuencias en un mercado, al que muchos analistas consideran todavía, en fase de recuperación. Pero el miedo está ahí.

Y es que ese mercado, que ha crecido a buen ritmo en el año 2016, parece volver a antiguos parámetros: se venden más pisos,  se venden chalets, se vende sobre plano…según el INE, en 2016 se dio el mayor aumento del precio de la vivienda en una década. La sensación de calentamiento existe en algunas zonas, pero la coyuntura no tiene nada que ver con la de los primeros años de la pasada década.

La alarma saltó, cuando  el Fondo Monetario Internacional alertó de que se estaban creando burbujas en los mercados inmobiliarios de Austria, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Holanda, Luxemburgo, Reino Unido y Suecia. Pero no mencionó a España. Y ello, a pesar de que durante el año 2016 se vendieron 457.689 casas, que es la cifra mayor desde 2010 y que mostró un incremento sobre las ventas en 2015 del 13,9%. Esta cifra no solo supone un incremento del 13,9% interanual, sino que para encontrar un ejercicio con más transacciones hay que remontarse a 2010.

Parece que el riesgo no existe, y no es porque el Gobierno haya hecho sus tareas de prevención de otra burbuja, que es que no, sino porque falta gasolina para el incendio.

En los primeros años del siglo,  se dieron todas las circunstancias que unidas propiciaron la burbuja y su posterior pinchazo. Se entró en una fase de alto empleo con salarios altos -el sector de la construcción tuvo mucho que ver- los bancos enloquecieron y daban hasta el 130% del valor de la vivienda -como siempre subía…-, las promotoras utilizaban todo el dinero que tenían, incluyendo el de la construcción de las viviendas apalabradas, en la compra de nuevos suelos, y consiguientemente éstos no dejaban de encarecerse. El crédito para comprar el piso era accesible para todos y en cantidad suficiente, incluso para los jóvenes que ahora, con trabajos precarios y salarios ínfimos no pueden plantearse ni siquiera la emancipación.

Si el problema llega a los medios de comunicación y preocupa al sector, no es porque el riesgo sea probable, sino porque en determinadas zonas se está produciendo un calentamiento importante y eso trasciende. Pero ello, al parecer, no implica el riesgo de una burbuja, porque no tiene nada que ver lo que sucede en Madrid, Barcelona, Baleares y Canarias con Albacete o Castellón, en donde los precios aún están a la baja este primer trimestre del año.

El problema de Madrid y Barcelona es la ausencia de suelo finalista y el concepto refugio que está teniendo el inmobiliario en estas zonas, para protegerse de la baja rentabilidad que ofrecen los clásicos activos financieros. Pero si eliminamos la demanda de los inversores, el crecimiento que resta es incapaz de generar burbuja por sí sólo. Falta demanda todavía. Y el suelo sí que es un problema en estas ciudades, con subidas generalizadas de más del 13% e inicio de actividades especulativas.  Y es que para no generar burbuja, según los analistas, es necesario que  el precio del suelo no sobrepase el 20% del precio de la vivienda.

Y si falta demanda en la compraventa, dejando de lado los inversores, por contra en el alquiler-y volvemos a las mismas zonas- está desbocado. De aquí vienen también determinadas alarmas o la petición de Ada Colau, alcaldesa de Barcelona, para que se controlen de alguna manera los precios máximos. Y es que si en 2016 crecieron de media un 16%, éste año van a superar esa cifra con facilidad, sobre todo en zonas turísticas o de prestigio de Madrid y Barcelona. Iñigo de la Serna, Ministro de Fomento, le ha dicho a Colau que no van a hacer nada con el alquiler de los pisos…veremos que pasa…

En estas dos ciudades es la demanda la que empuja los precios; y si esto sucede puede que haya que incrementar la oferta. La tasa de alquiler en España, frente a otros países europeos sigue siendo baja; somos un país de propietarios, con más del 72% de españoles dueños de una o más viviendas. Y si está subiendo el alquiler, más que por un cambio de mentalidad,  podría ser obligado por las circunstancias. Es decir, dificultades de crédito, precariedad y movilidad laboral, precios de los pisos todavía altos respecto a los salarios…Tenemos un esfuerzo anual dedicado al concepto vivienda superior al del resto de países europeos. Y la situación se va a mantener durante unos años, ya que la economía que ha mejorado no es la que llega a las familias. Lo que parece claro es que si los precios del alquiler continúan su carrera alcista,  tendrán efecto sobre las ventas de viviendas,  animando a nuevos compradores a huir del alquiler.

El mayor seguro para saber que no tenemos ningún riesgo de burbuja inmobiliaria es la situación del crédito a las familias que, con una cifra de 280.000 hipotecas nuevas en 2016, continúa muy por debajo del concedido en 2008 que superó  la cantidad de las 835.000. Y a pesar de que la situación con los bancos  haya mejorado, ni hay créditos fáciles ni dinero a la carta y por supuesto, la cantidad de créditos que supera el 80% del valor del piso o chalet es muy poco relevante. Se acabaron los tiempos de la “Hipoteca Cayenne” y llegaron los de la financiación responsable, comedida y a la medida de la capacidad del peticionario.

También contribuye a enfriar el mercado y a eliminar los riesgos de calentamientos, la ajustada financiación a los promotores,  a los que se exige que al menos un 60% de la promoción ya tenga comprador y se controlan precios y plazos de las promociones, sin dejarle campar a sus anchas.

Los vaticinios para éste año son variados, pero todos tienen en común augurar un crecimiento sostenido, con ventas cercanas a los 550.000 unidades, de las que la mayoría serán de segunda mano y con un incremento suave de los precios.  En éste sentido, el BBVA Research indica que la venta de viviendas subirá en 2017 algo menos que en 2016, con una subida de precios estimada en un 2,5%.

El economista Alberto Garzón, descarta que esos datos sean  indicativos de crecimiento de una burbuja, ya que el escenario macroeconómico, en su opinión, sigue siendo de  recesión, a pesar de que el PIB crezca al 3%, y es que los niveles de deuda privada de las familias siguen siendo elevados. Estima Garzón, que el aumento de los precios de venta puede considerarse  algo normal,  tras diez años de caída, aunque no prevé que la tendencia alcista vaya a mantenerse.

Casi todas las opiniones de economistas y prescriptores del sector, contemplan como mayor riesgo la tendencia que tenemos a ver la vivienda como un bien de inversión, como un producto financiero y sujeto por lo tanto a la especulación.  Especulación que en un entorno de sueldos a la baja y precariedad laboral puede colocar a los jóvenes y a muchos subempleados  no sólo fuera del mercado de compraventa, sino también del alquiler. Pudiera ser  el momento de volver a proteger a los inquilinos, quizá haya que controlar las subidas, tal vez Colau no vaya tan descaminada…

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Eduardo Lizarraga

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Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
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