El pasado 9 de septiembre, la Comisión Europea registró la propuesta de la Ley de Vivienda Asequible de la UE, el primer intento serio de Bruselas de poner un marco común al problema que más preocupa a los hogares europeos. La pregunta que de verdad importa a quien busca piso no es tanto qué dice el texto, sino si va a cambiar algo en su día a día como inquilino o comprador. Y ahí las respuestas, según a quién se pregunte, empiezan a divergir bastante.

Las principales propuestas de esta ley europea

El reglamento no impone obligaciones directas a los Estados miembros, sino que ofrece un marco jurídico para que las administraciones justifiquen medidas restrictivas sin que Bruselas se las tumbe después. Las tres patas principales son la limitación del alquiler de corta duración, la posibilidad de restringir la compra de vivienda a no residentes y, sobre todo, una definición común de zona de estrés habitacional: bastará con acreditar que el precio medio de una vivienda equivale a ocho años o más de renta disponible por hogar, que esa ratio ha empeorado en la última década, o que no hay visos de que la presión vaya a aliviarse en los próximos tres años, siempre con datos objetivos y verificables de por medio.

Lo que opinan los profesionales

El sector no ha tardado en cargar contra el texto. APCEspaña, a través de su presidente, Xavier Vilajoana, sostiene que el reglamento crea un marco vinculante para las restricciones de demanda mientras deja como simples recomendaciones no obligatorias las medidas para aumentar la oferta, justo lo que en España, avisan, no ha funcionado hasta ahora. ASVAL, la patronal del alquiler, va en la misma línea: exige datos objetivos para declarar una zona tensionada y advierte de que el modelo español de limitación de rentas no superaría el test de proporcionalidad que exige Bruselas. Airbnb ha salido también a defenderse, alegando que el alquiler turístico apenas representa el 1,2% del parque de vivienda europeo y reclamando que no se trate igual a un operador profesional que a un particular que alquila una habitación de forma ocasional. En el Parlamento Europeo, el eurodiputado del PPE Borja Giménez Larraz ha llegado a calificar la restricción a la compra por no residentes de «populismo en estado puro».

El Ministerio de Vivienda asegura que Bruselas y Madrid están alineados

La ministra Isabel Rodríguez presentó el texto europeo en la sede de Casa 47 como una confirmación de que España «va por delante»: el reglamento, dijo, avanza «en la dirección» de lo que su departamento lleva años impulsando. La foto de familia con Bruselas es políticamente cómoda, pero conviene no perder de vista que el propio Ministerio arrastra deberes pendientes que la comparación europea deja en evidencia: Casa 47 apenas ha movilizado 800 viviendas, la falta de mano de obra en construcción sigue sin resolverse y buena parte de los desarrollos nuevos choca con la falta de capacidad eléctrica. Alinearse sobre el papel es sencillo; alinearse en resultados, bastante menos.

Diferencias más importantes con la Ley de Vivienda de Madrid

Aquí es donde el discurso de la alineación empieza a hacer aguas. La Ley de Vivienda española declara zona tensionada cuando el esfuerzo financiero supera el 30% de los ingresos del hogar o el precio ha subido más de tres puntos por encima del IPC en cinco años. Bruselas, en cambio, exige que el precio de la vivienda equivalga a ocho años de renta disponible, un umbral más exigente y menos manipulable que el español. La consecuencia práctica es que buena parte de las zonas tensionadas declaradas hoy en España podrían no superar el filtro europeo si se aplicara con rigor, algo que ni el Ministerio ni las comunidades autónomas, enfrentadas por el reparto de competencias, parecen tener demasiado interés en subrayar.

¿Qué opinan los consumidores de la Ley de Vivienda de Bruselas?

Desde el lado de los consumidores, la valoración es de cauteloso apoyo. CECU celebra la propuesta como «un paso más» para facilitar el acceso a la vivienda, aunque insiste en que necesita ir acompañada de un sistema de vigilancia real para que las restricciones al alquiler turístico o a la compra por no residentes no acaben burlándose por la vía de hecho. OCU se mueve en la misma dirección: respalda el enfoque europeo por basarse en datos y en la proporcionalidad, pero advierte de que España lleva demasiado tiempo apoyándose en restricciones de uso y control de precios sin acompañarlas de un aumento real de la oferta, lo que a la larga puede ahuyentar a los propietarios del mercado de alquiler en lugar de ampliarlo.

Medidas complementarias

Las asociaciones de consumidoras son claras en lo que piden además del texto europeo: un sistema de vigilancia efectivo que impida que los alquileres turísticos o las compras por no residentes se sigan produciendo en negro donde estén prohibidos; que las plataformas digitales retiren los anuncios que incumplan la normativa, bajo sanción de las autoridades si no lo hacen; y que gobiernos regionales y locales apliquen sin demora las herramientas que ya tienen a su disposición. Sin oferta suficiente detrás, cualquier reglamento, por bien diseñado que esté, corre el riesgo de quedarse en una declaración de intenciones más.