El Banco de España tiene previsto publicar «próximamente» un documento monográfico en el que sistematizará todo el marco analítico que utilizará en caso de optar por establecer límites a los criterios de concesión de hipotecas por parte de las entidades financieras. El anuncio lo realizó el gobernador, José Luis Escrivá, durante su intervención ante la Comisión de Economía, Comercio y Transformación Digital del Congreso de los Diputados, donde describió el proceso como «un dilema, un binomio entre eficiencia y eficacia».

«Estamos haciendo un análisis que creo que es sin precedentes a nivel internacional», afirmó Escrivá, subrayando que la institución debe asegurarse de que cualquier medida que se adopte sea realmente eficaz, precisamente porque se trata de decisiones «intrusivas sobre el negocio bancario». No es una advertencia menor: el Banco de España reconoce que está explorando un terreno delicado, en el que la intervención regulatoria puede tener consecuencias difíciles de anticipar y aún más difíciles de revertir.

Un estudio previo antes de cualquier decisión

La monografía, aún en fase de elaboración cuando el supervisor presentó su Informe de Estabilidad Financiera a mediados de mayo, no es un anuncio de medidas concretas sino el documento técnico previo que justificaría cualquier decisión posterior. Escrivá fue explícito al respecto: aunque el Banco de España dispone de base legal para intervenir en la forma en que se conceden las hipotecas —amparado en la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario—, resulta imprescindible garantizar que las decisiones logren el efecto buscado y no generen «efectos adversos».

El ejemplo que puso el propio gobernador no es menor: el riesgo de que estas restricciones perjudiquen la capacidad de acceso a la vivienda de los hogares más jóvenes. Ese es, precisamente, el colectivo que más dificultades tiene hoy para reunir el ahorro previo necesario para comprar, y sobre el que recaería con más fuerza cualquier endurecimiento de los criterios de concesión.

Entre las medidas que el Banco de España baraja figura la posibilidad de imponer límites al LTV (Loan-to-Value, el porcentaje del precio de la vivienda que financia el préstamo), o restricciones al esfuerzo financiero máximo del prestatario. Países como Irlanda o los Países Bajos ya operan con topes de este tipo. España, hasta ahora, carece de ellos.

La situación actual no tiene nada que ver con la burbuja de 2008

Ante las preguntas de los diputados sobre posibles paralelismos con la crisis financiera de 2008, Escrivá fue categórico: la situación actual «no tiene absolutamente nada que ver» con la gestada hace casi dieciocho años. Los bancos, subrayó, «están más vigilados que nunca», y los riesgos de acumulación de tensiones en entidades no bancarias —la llamada banca en la sombra o shadow banking— son, según el gobernador, «absolutamente mínimos». El sistema financiero español llega a este debate en una posición de solidez muy diferente a la que precedió al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Eso no significa, sin embargo, que no existan tensiones. Las hay, y el propio Banco de España las reconoce. Pero la naturaleza del problema es distinta: no es un sistema bancario sobrecargado de crédito de mala calidad lo que preocupa hoy, sino la dificultad estructural de acceso a la vivienda en un contexto de oferta insuficiente y demanda sostenida.

El efecto ya previsto: más demanda hacia el alquiler

Los análisis en curso apuntan a una consecuencia que el supervisor ya da por casi segura: la activación de estas restricciones desplazaría una parte significativa del mercado residencial desde la compra hacia el alquiler. El impacto, no obstante, no sería uniforme. En el caso de los hogares más jóvenes, el menor acceso al crédito hipotecario implicaría una reducción del consumo presente, un incremento del ahorro y un aplazamiento de la decisión de comprar vivienda. Solo cuando esos hogares accedieran finalmente a la propiedad —a edades más avanzadas— se observaría una recuperación de su nivel de gasto.

El problema es que este trasvase de demanda hacia el alquiler se produciría en un mercado de arrendamiento que ya sufre tensiones de precio severas en las grandes ciudades y en los núcleos turísticos. Endurecer las hipotecas para enfriar los precios de compra podría, paradójicamente, recalentar el mercado del alquiler, justo la variable que los índices de referencia autonómicos tratan de contener con resultados desiguales.

Segunda vivienda y zonas turísticas, en el punto de mira

Una de las medidas específicas que Escrivá mencionó ante la Comisión es la posibilidad de aplicar restricciones diferenciadas a las hipotecas destinadas a segunda vivienda. «Es posible, algunos países lo han hecho», avanzó el gobernador. La medida tiene una lógica macroprudencial clara: limitar el apalancamiento en operaciones de carácter inversor o vacacional, que no responden a una necesidad habitacional primaria.

Sin embargo, su impacto en las zonas turísticas podría ser considerable. En mercados como la costa mediterránea, las islas o determinados enclaves de interior, la segunda residencia no es un fenómeno marginal sino un motor económico con peso propio. Una restricción hipotecaria sobre este segmento afectaría directamente a promotores, agencias inmobiliarias y municipios cuya actividad depende en gran medida de ese perfil de comprador.

El Banco de España, en definitiva, está construyendo un marco regulatorio de alcance incierto pero potencialmente transformador. La monografía, cuando vea la luz, dirá hasta dónde está dispuesto a llegar el supervisor. Mientras tanto, compradores, promotores y entidades financieras tendrán que operar con esa sombra de mayor escrutinio en el horizonte.