El Banco de España ha actualizado sus proyecciones macroeconómicas para el cierre de 2025 y el horizonte 2026-2027, dibujando un escenario de crecimiento sólido pero no exento de desafíos estructurales. Según el último informe presentado por el organismo que lidera José Luis Escrivá, la economía española cerrará este ejercicio con un crecimiento del PIB del 2,9%, tres décimas más de lo previsto en septiembre. Sin embargo, detrás de estas cifras positivas de actividad y consumo, el supervisor financiero lanza una advertencia clara: el mercado inmobiliario se ha convertido en una de las variables más críticas para la estabilidad futura.

La vivienda sigue siendo uno de los mayores focos de incertidumbre

Para los analistas del supervisor, el comportamiento del sector residencial ha escalado posiciones en la lista de riesgos internos. La vivienda ya no es solo una cuestión de bienestar social, sino una fuente de riesgo potencial para la evolución de la economía en su conjunto. Según la encuesta de valoración de riesgos del organismo, la preocupación por el mercado inmobiliario ha aumentado significativamente en el último trimestre, superando incluso a las tensiones geopolíticas en la escala de prioridades de los economistas.

Esta incertidumbre radica en que el crecimiento del PIB a medio plazo —que se moderará hacia el 2,2% en 2026 y el 1,9% en 2027— dependerá en gran medida de cómo se resuelvan las presiones en los precios y la inversión residencial. El Banco de España recalca que existe un «grado significativo de incertidumbre» sobre si el sector podrá absorber la demanda actual sin generar desequilibrios mayores.

El precio de la vivienda presionado por la demanda seguirá subiendo

Uno de los datos más contundentes del informe es la confirmación de un crecimiento de los precios de la vivienda del 12,8% interanual hasta el cierre de septiembre. Esta escalada no parece tener un freno cercano debido a la rigidez de la oferta frente a una fortaleza de la demanda que no decae.

El supervisor advierte que, mientras la oferta de nuevos inmuebles permanezca estancada, los precios continuarán reflejando esta tensión. En un entorno donde la inflación subyacente (que excluye energía y alimentos frescos) muestra cierta resistencia al bajar —situándose en el 2,6% este año—, el coste de acceso a la vivienda se consolida como un factor inflacionista de primer orden que afecta directamente a la renta disponible de las familias.

Moderación en el ritmo de concesión de visados para la construcción de vivienda

A pesar de que la demanda exige más producto, los datos de producción muestran señales preocupantes. El Banco de España observa una «desaceleración» en la concesión de visados de obra nueva durante el último trimestre de este año. Este fenómeno es el resultado de diversas fricciones administrativas y regulatorias tanto en la gestión del suelo como en los procesos de edificación.

Esta pérdida de dinamismo en la inversión residencial sugiere que, a corto plazo, la oferta no será capaz de equilibrar el mercado. Si bien los indicadores de empleo en la construcción y el consumo de cemento se mantienen estables, la falta de nuevos proyectos visados limita la capacidad del sector para actuar como motor de crecimiento y como alivio para los precios de compraventa y alquiler.

Incremento de la demanda de vivienda, impulsado por los flujos migratorios y la creación neta de hogares

Frente a la debilidad de la oferta, el lado de la demanda presenta un vigor inusitado. El informe destaca que el notable incremento de la demanda está siendo alimentado principalmente por dos factores: los flujos migratorios y una creación neta de hogares que supera las previsiones anteriores.

Este dinamismo demográfico presiona no solo el mercado de compra, sino de manera muy especial el de alquiler, especialmente en las grandes áreas urbanas. El Banco de España estima que, si los niveles de construcción residencial lograran ganar impulso para satisfacer esta demanda, el crecimiento del PIB podría incluso superar las previsiones actuales en una o tres décimas para los años 2026 y 2027.

El gasto de los hogares sostiene la economía

El motor que está permitiendo a España crecer por encima de la media de la zona euro (que se sitúa en un modesto 1,4% para 2025) es la robustez del consumo privado. Las familias españolas están gastando, especialmente en bienes duraderos, gracias a la mejora de las condiciones financieras y al dinamismo del empleo, con una tasa de paro que bajará al 10% en 2026.

Un dato revelador para el sector financiero y de hipotecas es el cambio en el patrón del crédito. Mientras que la financiación para la adquisición de vivienda ha moderado su crecimiento hasta niveles del 2%, los préstamos al consumo han repuntado un 5,25%. Esto indica que, ante la dificultad de acceder a una vivienda por los altos precios y la rigidez de la oferta, parte del ahorro y la capacidad de endeudamiento de las familias se está desviando hacia el consumo de otros bienes, aunque la tasa de ahorro se mantendrá en niveles históricamente altos, por encima del 11%.

En definitiva, las previsiones del Banco de España dibujan un país que crece gracias al consumo, pero que tiene en la vivienda su gran asignatura pendiente. La resolución de las «fricciones» en la oferta y la gestión de la demanda creciente serán determinantes para que el sector inmobiliario deje de ser un foco de incertidumbre y se convierta en un pilar de estabilidad económica.