El mercado hipotecario en España ha experimentado en julio un descenso en los tipos de interés aplicados a la compra de vivienda, lo que supone un alivio financiero para los hogares en un contexto en el que los precios de los inmuebles continúan en ascenso. Según los datos del Banco de España, recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el tipo medio al que las entidades concedieron créditos hipotecarios cayó al 2,748%, frente al 2,802% registrado en junio. Esto implica una bajada de 0,5 puntos básicos en solo un mes y de casi un punto porcentual en comparación con julio de 2024.

Esta tendencia, aunque positiva para los compradores en términos de coste financiero, no está siendo suficiente para compensar el encarecimiento del precio de la vivienda, que continúa ejerciendo presión sobre los presupuestos familiares y sobre la capacidad de acceso al mercado residencial.

Los créditos para hipotecas caen al 2,748% en julio, según la AHE

La rebaja del tipo medio se produce en un momento en el que el mercado hipotecario refleja una cierta moderación de la financiación, en línea con la evolución del euríbor. El euríbor a 12 meses, principal referencia de la mayoría de hipotecas variables, se situó en julio en el 2,079%, 0,2 puntos básicos menos que en junio y con una caída de casi 1,5 puntos porcentuales respecto al mismo mes de 2024.

Con ello, la media del euríbor en los siete primeros meses de 2025 se coloca en el 2,24%, mientras que el tipo medio de referencia hipotecaria marca una media del 2,86%. La bajada contribuye a suavizar las cuotas hipotecarias, especialmente para quienes tienen préstamos a tipo variable, aunque la tendencia del mercado sigue marcada por la incertidumbre sobre la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE).

En comparación con julio de 2024, la caída es de casi un punto porcentual

El retroceso interanual del tipo medio hipotecario hasta el 2,748% supone la mayor caída en los últimos dos años. Sin embargo, pese a esta reducción, el esfuerzo económico de las familias no se reduce en la misma proporción, ya que los precios de la vivienda mantienen su tendencia al alza.

De hecho, el INE confirma que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre vivienda subió en junio un 15,5% interanual, hasta situarse en 168.363 euros. El capital total prestado se disparó un 52,1%, alcanzando los 7.043 millones de euros. Estas cifras reflejan que, aunque el crédito se abarata en términos de interés, el volumen financiado es cada vez mayor para poder hacer frente al coste de compra de un inmueble.

La evolución del tipo medio ha estado en línea con el registrado por el euríbor

La relación entre la evolución del euríbor y el tipo medio aplicado por las entidades financieras es directa. El euríbor ha mostrado un descenso continuado desde finales de 2023, lo que ha permitido a los bancos ajustar los tipos a la baja en sus ofertas hipotecarias.

Sin embargo, en un contexto de demanda sostenida y oferta limitada de vivienda, la reducción del coste de financiación no repercute en una rebaja de los precios, sino que, en muchos casos, contribuye a alimentar la capacidad de endeudamiento de las familias. En otras palabras, los compradores pueden acceder a préstamos más asequibles en términos de intereses, pero deben endeudarse por cantidades más elevadas para acceder a una vivienda.

La caída de las hipotecas no compensa la subida de precio de las viviendas

El gran reto del mercado inmobiliario español es que la rebaja en el coste de la financiación hipotecaria no logra compensar la escalada en los precios de la vivienda. Según los últimos indicadores, el precio medio por metro cuadrado se mantiene al alza, impulsado por la escasez de oferta y el encarecimiento de los costes de construcción.

Esta situación provoca que, aunque se firmen más hipotecas y con condiciones financieras más favorables, el esfuerzo de acceso a la vivienda siga siendo elevado. De hecho, el número de hipotecas constituidas sobre vivienda subió un 31,7% interanual en junio, alcanzando 41.834 operaciones, la cifra más alta en este mes desde 2022.

El tipo fijo casi triplica al precio variable

El mercado hipotecario español sigue dominado por las hipotecas a tipo fijo, que representan el 72% de las nuevas operaciones, frente al 28% de las hipotecas a tipo variable. Esta preferencia refleja la búsqueda de estabilidad por parte de los compradores, que priorizan seguridad en las cuotas a largo plazo frente a la incertidumbre del euríbor.

El tipo fijo, sin embargo, mantiene un diferencial superior frente al variable, lo que significa que en muchos casos el coste de entrada es más alto. Aun así, los hogares prefieren pagar algo más para asegurarse de que su cuota mensual no variará durante los próximos 20 o 25 años, plazo medio de amortización de las hipotecas en España.

Sube el importe medio concedido en hipotecas sobre vivienda

Uno de los aspectos más llamativos es el incremento del importe medio de las hipotecas, que alcanzó los 168.363 euros en junio, lo que supone un 15,5% más que un año antes. Este aumento está vinculado directamente al encarecimiento del precio de la vivienda y a la necesidad de solicitar mayor financiación para afrontar las compras.

Además, la duración media de los préstamos hipotecarios se mantiene en 25 años, lo que indica que las familias están alargando los plazos para poder hacer frente a cuotas mensuales asumibles.

También se incrementa el capital total prestado

El dinamismo en la concesión de créditos se refleja en el volumen global prestado por las entidades financieras. En junio, el capital total prestado ascendió a 7.043,3 millones de euros, un 52,1% más que en el mismo mes de 2024. Este repunte muestra que, aunque el coste financiero baja, el endeudamiento global de los hogares crece, lo que plantea interrogantes sobre la sostenibilidad futura en un escenario de posibles subidas de tipos.

Un mercado hipotecario en movimiento, pero con retos estructurales

Los datos de julio ponen de manifiesto que bajan las hipotecas para comprar vivienda en términos de tipo de interés, con una caída significativa hasta el 2,748%. Sin embargo, el alivio que esto supone para las familias se ve contrarrestado por el encarecimiento de la vivienda, que obliga a solicitar préstamos más elevados y a asumir plazos largos de amortización.

El predominio de las hipotecas a tipo fijo, el aumento del importe medio financiado y el crecimiento del capital total prestado muestran un mercado dinámico, pero con tensiones que reflejan la falta de equilibrio entre oferta y demanda residencial en España.

De cara a los próximos meses, la evolución del euríbor, las decisiones de política monetaria y la capacidad del sector inmobiliario para generar nueva oferta de vivienda serán factores clave para determinar si esta rebaja en los tipos hipotecarios puede traducirse realmente en una mejora en el acceso a la vivienda para los hogares.