Los bancos de la zona euro llevaban meses advirtiéndolo con la boca pequeña, y ahora lo dicen con números. La demanda de hipotecas se desploma en toda la eurozona, y España encabeza la caída con una contundencia que debería hacer saltar más de una alarma en el sector inmobiliario. Quien todavía pensaba que el mercado de la vivienda era inmune a todo, que vaya buscando otro argumento.

El BCE y el Banco de España registran una fuerte contracción de las solicitudes de hipoteca el tercer trimestre

La última Encuesta sobre Préstamos Bancarios del Banco Central Europeo, realizada entre 159 entidades de la zona euro, confirma que el tercer trimestre ha traído la mayor caída de solicitudes hipotecarias desde el verano de 2023. El saldo neto de bancos que detectaron un descenso de la demanda se sitúa en el 27%, frente al 15% del trimestre anterior y muy lejos del 12% que las propias entidades habían previsto. Es decir, los bancos no solo se han encontrado con menos clientes, sino que ni siquiera supieron calcular cuántos iban a perder. El Banco de España, por su parte, eleva el dato nacional al 40%, la peor caída trimestral de los últimos tres años.

La situación en los diferentes países europeos

El mapa europeo no es homogéneo, pero casi. Alemania registra una caída del 37% y Francia del 25%, mientras que Italia se mantiene estable, convertida en la rara avis de un continente donde pedir una hipoteca se ha vuelto un ejercicio de valentía o de necesidad. Las grandes economías del euro, motor tradicional del crédito a la vivienda, están pisando el freno a la vez, lo que da una idea de que no estamos ante un problema local, sino ante un cambio de ciclo en toda regla.

La contracción en España supera la media europea

España, siempre tan dada a destacar, vuelve a hacerlo por el lado equivocado. El 40% de saldo neto frente al 27% europeo y al 30% del trimestre anterior dibuja una caída más profunda y más rápida que en el resto de la eurozona. Y aquí conviene recordar un detalle que lo cambia todo: en nuestro país una gran parte de las compraventas de vivienda se financian con hipoteca. Cuando el grifo hipotecario se cierra, el mercado no se ralentiza, se atasca. La contracción afecta a todos los segmentos del crédito, pero es en la compra de vivienda donde el golpe es más intenso.

Las causas de este descenso de solicitudes de hipoteca

El BCE señala tres culpables, y ninguno sorprende. El primero, la evolución de los tipos de interés, que por tercer trimestre consecutivo presionan a la baja la demanda. El organismo subió en septiembre el precio del dinero 25 puntos básicos, dejando la facilidad de depósito en el 2,5%, tras otra alza en junio, para frenar una inflación alimentada por la guerra en Oriente Próximo y un petróleo por encima de los 110 dólares. El segundo, la menor confianza del consumidor, que mira su nómina, mira los precios y decide esperar. Y el tercero, el empeoramiento de las perspectivas del mercado inmobiliario. Resulta curioso que sea precisamente el BCE quien enumere como causa principal la decisión que él mismo ha tomado, pero así funciona la política monetaria: primero se aprieta y luego se constata el dolor.

La actuación bancaria este tercer trimestre

Los bancos, eso sí, no se han quedado de brazos cruzados. El 39% neto de las entidades encareció las hipotecas durante el trimestre. No endurecieron de forma generalizada los requisitos de solvencia o capacidad de pago, pero sí subieron el precio, que es la manera más elegante de decir que no sin decirlo. Además, las solicitudes rechazadas aumentaron un 5% neto, por encima del promedio histórico del 4% desde 2015. Más allá de la vivienda, la banca también ha endurecido el crédito a empresas (9%) y al consumo (14%), alegando una mayor percepción de riesgo, la incertidumbre geopolítica y la evolución de la morosidad.

Las consecuencias más inmediatas

Con menos hipotecas, menos compraventas. Así de simple. Lo que se anticipa es una fuerte contracción del mercado inmobiliario en el último trimestre del año, con compradores que aplazan decisiones, operaciones que no llegan a firmarse y vendedores que empiezan a descubrir que el precio pedido y el precio posible no siempre coinciden. Las inmobiliarias, que ya notaban más visitas que firmas, van a comprobar que el cuello de botella no está en el interés por comprar, sino en la capacidad de financiarlo. Y ya veremos que va pasando con los precios, que llevan demasiado tiempo subiendo sin parar. El mayor problema llega para la obra nueva que tiene menos facilidad de ajuste al repercutir unos coste que ya ha pagado. Para la segunda mano, y eso que al propietario le duele ajustar, como a todos, la situación es menos complicada y se trata de ganar menos. El problema puede surgir por un «tonto el ultimo» que precipite las bajadas.

El futuro cercano en el mercado hipotecario y la respuesta bancaria

Y lo peor, según los propios bancos, está por llegar. Para el cuarto trimestre, las entidades de la eurozona prevén una caída neta de la demanda del 36%, con Francia apuntando a un desplome del 88%, solo comparable con el registrado a finales de 2022. En España, el sector financiero espera un descenso del 30%. Por el lado de la oferta, se anticipa un endurecimiento de los criterios de concesión del 10% y de las condiciones específicas de las hipotecas cercano al 16%, cuatro veces más que en el trimestre anterior. La ironía es evidente: el último trimestre solía ser el momento de las ofertas agresivas para cumplir objetivos comerciales. Este año, quien espere gangas en diciembre puede acabar esperando sentado. El mensaje de la banca es claro: hipotecas más caras, más exigentes y para menos gente.