La firma de hipotecas es, probablemente, el termómetro más fiable de lo que de verdad está ocurriendo en el mercado de la vivienda, más incluso que las propias cifras de compraventas. Por eso conviene detenerse en el dato que acaba de publicar el INE: en junio la firma de hipotecas se ha recuperado, y lo ha hecho a pesar de un cóctel de factores que, sobre el papel, deberían haber jugado en su contra. La guerra de Irán, la subida de los tipos de interés, el encarecimiento continuo de la vivienda y la persistente falta de oferta forman un escenario que no invita precisamente al optimismo, y sin embargo el crédito hipotecario ha vuelto a acelerar. Es una muestra de la resistencia de la demanda española, que sigue empeñada en comprar vivienda financiada aunque las condiciones no acompañen.

El número de hipotecas firmadas sube un 10,8% anual

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, en junio se inscribieron en los registros de la propiedad 45.907 hipotecas sobre viviendas, lo que supone una subida interanual del 10,8%. La cifra no es un dato cualquiera: se trata del mejor mes de junio desde 2010, y además retoma la senda alcista que se había interrumpido en mayo, cuando las operaciones retrocedieron tímidamente tras acumular 22 meses consecutivos de crecimiento. Con este repunte, la firma de hipotecas acumula ya un avance del 7% en el primer semestre del año, un ritmo notable si se tiene en cuenta el contexto de tipos todavía elevados. A mi juicio, esta fortaleza sorprende especialmente porque convive con una ralentización del volumen de transacciones de vivienda, lo que sugiere que el perfil del comprador está cambiando: cada vez son más los que necesitan financiación para acceder a una casa, frente a quienes antes compraban con mayor músculo de ahorro propio.

También se incrementa el importe medio de las hipotecas

El dinero que la banca presta también crece, y lo hace a un ritmo incluso superior al del número de operaciones. El importe medio de las hipotecas sobre viviendas se situó en 178.365 euros, un 6,0% más que un año antes. El capital total prestado para financiar la compra de vivienda alcanzó los 8.188,2 millones de euros en el mes, un 17,5% más, mientras que en el acumulado del semestre ese importe medio crece un 9,8%. Estas cifras, más elevadas que el propio crecimiento del número de hipotecas, reflejan un mercado en el que la vivienda sigue encareciéndose y en el que los compradores necesitan pedir cada vez más dinero prestado para poder cerrar la operación. Es, en cierto modo, la otra cara de la falta de oferta: cuando hay pocos inmuebles disponibles, los precios suben y el importe medio del préstamo hipotecario los acompaña.

¿Cuál es el tipo de interés de las nuevas hipotecas?

El tipo de interés medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en junio en el 2,96%, frente al 2,98% de mayo, lo que supone su primera caída en tres meses. Se mantiene, eso sí, por debajo de la barrera del 3%, aunque es el tercer dato más alto de los últimos doce meses, lo que indica que el abaratamiento de la financiación avanza con cautela y sin prisa. El plazo medio de las operaciones se mantuvo en 25 años. Por tipología, las hipotecas a tipo fijo siguen siendo mayoritarias, con el 61,7% de las formalizaciones, frente al 38,3% que representaron las variables. El tipo medio de arranque fue del 3,07% para las variables y del 2,89% para las fijas. En mi opinión, esta preferencia casi estructural por la hipoteca fija confirma que los españoles, escarmentados por la última escalada de tipos, siguen prefiriendo pagar algo más de seguridad a cambio de previsibilidad en la cuota durante toda la vida del préstamo.

 Las hipotecas con cambios registrales

No todo son datos al alza. El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad cayó un 19,1% en tasa anual. Las novaciones, es decir, las modificaciones pactadas con la misma entidad, se redujeron un 25,3%, y las subrogaciones al acreedor, cuando el cliente cambia de banco, bajaron un 15,4%. Por el contrario, las subrogaciones al deudor, donde cambia el titular de la hipoteca, subieron un 8,4%. El 83,1% de estos cambios registrales respondió a modificaciones en los tipos de interés, lo que confirma que buena parte del movimiento hipotecario de los últimos meses ha estado motivado por hipotecados que buscaban protegerse de la subida de tipos, más que por un genuino repunte de nueva contratación.

¿Qué cabe esperar para los próximos dos años?

Con estos mimbres, me atrevo a apuntar que la firma de hipotecas debería mantener un tono positivo durante los próximos dos años, aunque probablemente con menor intensidad que la registrada en junio. La contención en el volumen de compraventas seguirá limitando el número de hipotecas de compra, mientras que el volumen de hipotecados que buscan cambiar de condiciones para protegerse de tipos aún elevados continuará siendo un elemento dinamizador del mercado. Por comunidades autónomas, el avance ha sido prácticamente generalizado, liderado por Canarias (31,4%), Castilla-La Mancha (23,2%) y la Comunitat Valenciana (16,1%), frente a los descensos de Baleares (-10,4%), Cantabria (-9,1%) y Galicia (-7,3%). Un mapa que confirma que la recuperación hipotecaria, aunque desigual, es una tendencia de fondo que previsiblemente seguirá marcando el pulso del mercado en los próximos ejercicios.