El número de hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en abril las 40.010 operaciones, su cifra más alta para ese mes desde 2010, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con este resultado, la firma de hipotecas encadena ya 22 meses consecutivos de alzas interanuales, aunque el avance del 2,3% es notablemente inferior al 9% registrado en marzo. Una desaceleración que no pasa desapercibida y que se produce en un contexto singular: las compraventas retroceden por cuarto mes consecutivo, los precios siguen altos y el mercado parece estar en un punto de inflexión.

La lectura de fondo es llamativa. Los inversores, ante la percepción de que los precios pueden estar tocando techo, están retirándose progresivamente. Sin embargo, el alquiler sigue siendo tan caro que muchos inquilinos han decidido dar el paso hacia la compra, aunque eso implique financiación. El resultado es una firma de hipotecas que aguanta el tipo pese al enfriamiento general.

El tipo de interés medio sube hasta el 2,90%

Uno de los datos que más llama la atención en el informe del INE es la evolución del tipo de interés medio. En abril se situó en el 2,90%, por encima del 2,84% de marzo y en su nivel más alto desde noviembre de 2024, cuando llegó al 2,97%. A pesar de este repunte, el indicador acumula ya 15 meses consecutivos por debajo del 3%, desde que en febrero de 2025 lograra perforar ese umbral por primera vez en casi dos años.

Este pequeño pero significativo encarecimiento del precio del dinero no parece haber frenado la demanda de financiación, pero sí añade presión sobre las economías domésticas en un momento en que el importe medio de los préstamos también sigue escalando.

Hipotecas fijas e hipotecas variables: las fijas siguen mandando

La preferencia por la estabilidad sigue marcando el mercado hipotecario español. En abril, el 62,9% de las hipotecas sobre vivienda se constituyó a tipo fijo, frente al 37,1% a tipo variable. Los tipos de interés medios al inicio fueron del 2,86% para las hipotecas fijas y del 2,97% para las variables, una diferencia pequeña que, sin embargo, sigue decantando la balanza hacia la certidumbre del tipo fijo.

El plazo medio de los préstamos se mantuvo en 25 años, cifra que refleja la necesidad de estirar los plazos para asumir unos importes medios que no dejan de crecer.

El importe medio de los préstamos hipotecarios sobre vivienda aumentó un 11,1% interanual

El dato que mejor ilustra la presión que ejerce el precio de la vivienda sobre el comprador es el del importe medio de los préstamos: 173.331 euros en abril, lo que supone un incremento del 11,1% respecto al mismo mes del año anterior. El capital prestado total rozó los 6.935 millones de euros, con un crecimiento interanual del 13,7%.

En conjunto, los cuatro primeros meses del año arrojan un incremento del 10,8% en el importe medio. Dicho de otro modo: quien compra hoy necesita endeudarse bastante más que quien compró hace doce meses. La vivienda sube, los salarios no acompañan al mismo ritmo y la hipoteca crece. El círculo es conocido.

Las hipotecas por comunidades autónomas

El mercado hipotecario no se comporta de forma homogénea en toda España. En volumen absoluto, Cataluña (7.506), Andalucía (7.460), Madrid (6.305) y la Comunidad Valenciana (4.833) fueron las regiones donde más hipotecas sobre vivienda se firmaron en abril.

En cuanto a la evolución interanual, Castilla-La Mancha (+18,7%), Cataluña (+18,5%) y Asturias (+12,5%) lideraron los crecimientos, siendo las únicas tres comunidades con incrementos de doble dígito. En el extremo opuesto, Baleares (-23,9%), Navarra (-20,9%) y Extremadura (-9,9%) registraron los descensos más pronunciados. En total, nueve comunidades firmaron más hipotecas que en abril del año anterior, mientras que ocho cerraron el mes en negativo.

Los cambios de condiciones, a la baja

Otro termómetro del mercado es el de las hipotecas que modifican sus condiciones. En abril, 9.837 préstamos hipotecarios cambiaron sus condiciones, un 6,3% menos que en el mismo mes de 2024. Las novaciones —modificaciones pactadas con la misma entidad— cayeron un 15,8%, hasta las 6.500 operaciones. Las subrogaciones al acreedor, es decir, los cambios de banco, se redujeron un 26,7%, hasta apenas 577 operaciones.

En contraste, las subrogaciones al deudor —cambio de titular del bien hipotecado— subieron un 38,1%, hasta las 2.760 operaciones. Del total de hipotecas con cambios registrales, el 82,4% tuvieron su origen en modificaciones sobre el tipo de interés, lo que confirma que la variable que más mueve el tablero sigue siendo el precio del dinero.

La foto de conjunto que deja abril es la de un mercado hipotecario que crece, pero con menos impulso y con señales contradictorias: más hipotecas, importes más altos, tipos ligeramente al alza y compraventas que retroceden. Un equilibrio delicado que dependerá, en los próximos meses, de las decisiones del Banco Central Europeo y de si los precios de la vivienda dan finalmente señales de agotamiento.