El Instituto de Crédito Oficial (ICO) ha dejado de hablar y ha empezado a firmar. Desde el 1 de septiembre está formalmente activo el programa de 12.250 millones de euros destinado a financiar la construcción y la gestión de vivienda asequible en alquiler, el instrumento estrella del fondo soberano España Crece, con el que el Gobierno pretende dar continuidad a la inversión pública una vez agotado el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. El anuncio llega apenas un mes después de que el propio ICO adelantara la fecha, así que al menos en esto sí han cumplido el calendario, algo que no siempre puede decirse de las políticas de vivienda en España.
¿Cuál es el objetivo del programa?
La intención declarada es poner en el mercado viviendas cuyo precio sea compatible con los salarios medios españoles, en un contexto en el que la escasez de oferta y el encarecimiento del suelo y de la construcción llevan años estrangulando la formación de nuevos hogares. El propio presidente del Gobierno había prometido en febrero movilizar hasta 23.000 millones de euros públicos y privados para levantar 15.000 viviendas al año, y este programa del ICO es la primera pieza tangible de esa promesa. El organismo, eso sí, se ha cuidado de no comprometerse con una cifra concreta de viviendas: todo dependerá de las condiciones del mercado y de la demanda real de financiación, lo que deja la puerta abierta a que el resultado final quede lejos del titular con el que se vendió la medida.
Tres modalidades de financiación directa
El ICO ha optado por un diseño en tres módulos que cubren todo el ciclo de vida del activo: uno para la promoción, otro para la tenencia y explotación en alquiler, y un tercero mixto para quien quiera hacer ambas cosas sin repartir el negocio entre distintos actores. Se trata, en los tres casos, de financiación directa del ICO, sin banco intermediario de por medio, lo que en teoría agiliza el proceso, aunque habrá que ver cómo responde un organismo público acostumbrado a plazos que no siempre son los del sector inmobiliario.
Préstamo al promotor
Esta primera modalidad, dotada con 6.250 millones de euros, financia la construcción de nueva planta o la rehabilitación integral de edificios para alquiler asequible, desde el inicio de la obra hasta la ocupación estabilizada. El préstamo se divide en un Tramo Reembolsable a tipo fijo, amortizable en un máximo de siete años y sin comisiones de apertura, estudio ni disponibilidad, y un Tramo No Reembolsable que puede llegar hasta el 30% del importe financiado y que el ICO reserva 1.000 millones de euros para condonar. Para lograr esa condonación, el promotor tendrá que demostrar que al menos el 95% de las viviendas llevan alquiladas tres meses seguidos y que las rentas no superan los 9 euros por metro cuadrado útil al mes. El promotor deberá poner de su bolsillo al menos el 25% del coste de la obra, y no se financia la compra del suelo, así que quien no tenga ya terreno en propiedad o cedido tendrá un problema previo que el ICO no resuelve.
Préstamo al inversor
La segunda modalidad, con 6.000 millones de euros, va dirigida a quien ya tiene el activo terminado y en explotación estabilizada y busca financiación a largo plazo para mantenerlo en alquiler. Aquí no hay tramo no reembolsable ni condonación alguna: se concede a precio de mercado, con dos fórmulas posibles, el Préstamo Amortizante a un máximo de 28 años y el Préstamo Bullet a siete años con solo pago de intereses. La financiación máxima es del 75% del valor del activo y se exige una cobertura mínima del servicio de la deuda de 1,25 veces, condiciones bastante estándar en el sector que no difieren demasiado de lo que ya ofrece la banca privada para este tipo de operaciones.
Préstamo mixto de promoción y tenencia
La tercera vía integra en un único contrato la construcción y la explotación posterior, pensada para quien quiere promover para quedarse con el activo y no para vender. Comparte los límites de las otras dos líneas y añade su propio tramo no reembolsable condonable, con un plazo máximo de 35 años, siete de ellos de carencia de principal durante la obra. Es, sobre el papel, la fórmula más completa, aunque también la que exige mayor músculo financiero y experiencia acreditada tanto en promoción como en gestión de arrendamientos, lo que deja fuera a buena parte de las pequeñas promotoras que precisamente más necesitarían este tipo de apoyo.
¿Algo para los alquileres?
Sí, y es la condición que de verdad marca la diferencia respecto a otros programas de vivienda protegida: al menos el 50% de las viviendas financiadas deberá destinarse obligatoriamente al alquiler, aunque el ICO permite también la venta bajo un esquema de protección permanente y con rentabilidades que califica de «razonables» para promotores y tenedores. La calificación de vivienda protegida no podrá descalificarse con el tiempo cuando exista tramo no reembolsable, lo que blinda el parque construido frente a la tentación habitual de sacarlo del régimen protegido en cuanto pasan los años obligatorios.
Las características especiales de estos préstamos
Más allá de los tipos y los plazos, lo llamativo es la ausencia de comisiones de apertura, de estudio y de disponibilidad en las tres modalidades, algo poco frecuente en financiación de este volumen. A cambio, sí se repercuten gastos de notaría, registro y tasación, y se exige garantía hipotecaria de primer rango en todos los casos. El suelo, según ha explicado el propio ICO, será mayoritariamente público, cedido por ayuntamientos con los que el organismo ya está negociando para que sus licitaciones incorporen estas líneas de financiación, aunque también se admite suelo privado, si bien el propio instituto reconoce que esta opción difícilmente será rentable bajo un esquema de protección permanente.
Plazos y cómo solicitarlos
El plazo para presentar solicitudes está abierto desde el 1 de septiembre y se prolongará, nada menos, hasta el 31 de diciembre de 2035, un horizonte lo suficientemente amplio como para que el mercado tenga tiempo de digerir el instrumento. De momento no existe una plataforma online operativa, algo sorprendente para un programa de esta envergadura: quien quiera empezar a mover papeles tendrá que hacerlo a través del correo vivienda.social@ico.es o llamando al 900 121 121. El ICO promete habilitar próximamente un canal digital, aunque en un país donde la vivienda asequible lleva una década siendo la gran promesa incumplida, conviene no dar nada por hecho hasta verlo funcionando.
